周二（12月10日）晚上，据比较权威的媒体报道，江苏省张家港市取消了两年限售政策，并且已经于周二开始正式实施。鉴于此前深圳取消了“豪宅税”，以及一些城市放松了调控政策，这又被许多媒体解读为楼市“放松”的信号。

因为我这个人向来是追求“实质重于形式”的，像张家港这种级别的政策调整，本来就属于全国调了跟风调一下，没啥实质影响，然后现在楼市也冷淡了，也没人关心了再调回来而已。换句话说，张家港这波“操作”基本上可以无视。为什么这么说呢？

1.只出台限售政策是效力最弱的政策，或者说等于没有调控政策

首先说一下大家可能忽略的事实，那就是张家港虽然之前出台了限售政策，但是没有配套的限购政策。是的，你没看错，没有限购政策（张家港和常熟是江苏省仅有的2个不限购的地区）。也就是说不论本地户籍还是外地户籍，只要有钱，或者能借的来钱都能买。那么在这种情况下，只有限售政策实质上等于没有政策。理由涉及到一些经济和法律问题，我在这里尽可能给大家解释一下。

限售政策，顾名思义就是限制出售，其本意是通过控制成交量，压缩房屋流动性来抑制炒房。理论上是没问题的，但是实践操作中并不是这样，因为没有限购政策在源头端进行配合，单纯的限售政策只是一个“停留在纸面”的政策。这个就跟之前以家庭为单位判断是否是唯一住房，但是可以通过离婚（不追溯一年的期限）进行操作是一样的。

这种情况下，任何一个理性的人都可以先购买一手房，拿到房本以后，通过抵押的方式变现。或者干脆签一个两年（限售期）后再进行房屋交割的个人房屋买卖合同，允许买方先行占有房屋进行使用，相当于变相地把房子卖掉。那限售政策还有何用？

2.这样有风险吗？

虽然这样买卖双方的确存在一些履约不确定的风险，但是风险是总体可控的。这就涉及到，私下房屋买卖的合同法律上是否有效？买卖双方的权益有没有保障？这两个问题。

对于理论上劣势的买方来说，如果房屋价格大幅上涨，卖方是有可能违约的。这是因为我们国家要求不动产所有权变更以登记为生效要件，因为限售期的存在导致这种私下签的合同是不能办理过户的。所以卖方手上拿着房本是有可能再转卖给别人，或者决定不卖的。还有的卖方可能会拿出签订合同时属于限售期为由，提出合同无效。这些是买方比较担心的问题。

那么这些问题是否有救济手段，以及有什么救济手段呢？因为这些情况下，买方实质上关心的是合同是否能够履行，不论是继续履行还是卖方作为违约的一方赔偿损失就可以了。所以只要保证买卖合同获得法律上的认可，是有效的就没有什么问题。

根据《合同法》的规定，合同无效的情形包括欺诈、胁迫、恶意串通、非法目的、损害社会公共利益、显失公平等等，这些因素都不涉及，此前唯一有争论的是“违反法律、行政法规的强制性规定”这一条是否适用。但是之后最高法对强制性规定解释为“效力性强制性规定”，而地方人民政府关于限售期的规定通常属于“管理型强制性规定”（解释起来非常复杂，大家可以参考动迁安置房，我就不多说了）。因此，这种私下买卖限售期房屋的合同，一般情况下是有效的。那么买方就可以依据合同来主张自己的权益。

即使卖方签订了两份合同，造成了“一房二卖”，但是现在法律已经明确规定了“一房二卖”条件下两份合同都是有效合同，买方可以根据合同要求卖方支付赔偿，这部分赔偿包括房款、利息以及重新购房的差价，也就是说房屋上涨情况下，买方也能保护自己的利益。

既然合同有效，那么卖方的权益理论上也能够得到保障，但是卖方最担心的是什么问题？卖方最担心的是所谓“惩罚性赔偿”的问题，也就是许多人知道但是又不了解的“一房二卖”下“双倍赔偿”的问题。这个地方就要给不懂的朋友普普法了，所谓“双倍赔偿”，或者说支付买方已支付房款1倍的赔偿金，出自《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，但是就其中“双倍赔偿”特别说明了“本解释所指的卖出人为开发商”的规定，并不适用于以二手房个人业主。

那么既然买卖双方的权益，明明白白地写在合同里受法律保护，单纯的限售政策有何意义？只是单纯的增加过户的风险，改变过户的时间吗？只是这一改，也免去了双方私下签合同的麻烦而已。

3.无重大意义的调控与放开，只能说明当前三四线城市二手房市场的颓势而已

客观地说，如果不考虑前面那种私下协议进行“暗箱操作”的话，5年、10年这种限售政策和国家“房住不炒”的精神是高度契合的。这种政策的本意也是为了让大家安安心心地买房子住房子，不要钻炒房的空子。

但是单纯地实施限售和放开限售是没有什么意思的。虽然前面也说了不动产所有权变更以登记为生效条件，但是那也只是一个不动产权证而已。最重要的还不是谁住在里面，谁实际使用这个房子。甚至在三四线城市里，上学还是搞搞关系托熟人最重要，有没有房本反而是次要的。

从另一个方面看，现在的房价早已经超越了普通年轻人的负担。所以限售政策如果真正有效，年轻人的选择要么是啃老，要么是加大杠杆。甚至对于一个年轻人，如果想要正常地先买小房子，再一步一步换成大房子，这种正常需求也会被限售政策所打断。

这次限售放开，其实很明显是因为房屋成交量下滑导致的政策变动，不论它披着什么衣服，打着什么旗号来的，都难以掩盖三四线城市楼市转冷的趋势。因为在全国金融政策统一调控的情况下，三四线城市依然是需求和基本支撑最薄弱的地方。当然，这个弱并不弱在新城区的新商品房，而是弱在老城区的旧二手房。

一旦新城区基本定型，配套逐步完善，老城区的旧二手房彻底“凉凉”，同时新城区的二手房才有可能逐步走到市场的前段。而那个时候来临之前，只要新城区还有新房，大部分理性人肯定优先选择新房。既然新城区二手房市场还没开启，启动限售政策又有何意义呢？

总而言之，张家口取消限售，只是把原本就“没什么用”的东西再取消一次而已。