周末央行对于未来房贷利率又出了政策，对存量房贷，明年3月开始可以自由选择是执行原合同（即采用固定利率方案）或者与LPR挂钩（即采用浮动利率方案）。其实作为一个金融从业者，这还用选吗？答案岂不是明摆着了吗？怎么可能会有人选择执行原合同？

不过考虑到有些朋友对这个并不是很懂，下面我简要分析一下：

1.选执行原合同好，还是选择与LPR挂钩好？

对于存量个人房贷，央行给了两个选项，一个是维持原合同不变，另一个是与LPR挂钩。为了方便大家理解，我们就先从原合同说起。

既然大家有了原合同，那说明肯定是买过房了，原合同的机制我相信不用多讲。简单来说就是基准利率按照上浮、不变和下浮三种方式进行定价。比如说上浮10%，在基准利率是4.9%的情况下，也就是5.39%；上浮20%也就是5.88%。换言之，原合同模式原先设计的时候就是一种浮动利率的方式，浮动的机制是跟随基准利率浮动（这一点买房稍微早一点的朋友可能会经历过，也就是2014年调整利率的那一波）。

但是随着基准利率这个词逐渐退出历史舞台，也就是说基准利率今后不会再更新，会永远的定格在4.9%，那么选择执行原合同的方式，就从原本跟基准利率挂钩的浮动利率，彻底变成了固定利率。举个例子，原本上浮10%的房贷，选择执行原合同方式，那么就一直是5.39%，永远不会变，不管市场有什么大风大浪。哪怕LPR上升到50%，它也是5.39%，哪怕LPR下降到0%，它也是5.39%。所以这种方式也可以认为是“固定利率”方案。

再看另一个方式，选择LPR挂钩的话，其实就是类似于以前跟基准利率挂钩。但这个只是类似并不是完全相同，因为过去是按照百分比浮动挂钩，现在是按照基点加减挂钩。换句话说，原先是按照乘法来挂钩，现在是按照加减法来挂钩。

举个例子，原先的做法是基准利率上浮10%，在基准利率是4.9%的情况下对应的是5.39%。同样的LPR是4.9%的话，这个利率对应的是LPR加点49个基点，也就是+0.49%。假如基准利率和LPR都上升到10%，那么原先的做法是10%*1.1=11%，但是在LPR下的利率是10%+0.49%=10.49%。

不过这个变动并不是我们最关心的，我们只要知道，选择LPR挂钩的方式，同样会随着LPR变动导致房贷变动的。简单来说，这种方式也可以认为是“浮动利率”方案。

那么固定利率方案和浮动利率方案孰优孰劣，就取决于未来利率的变动，利率上升前一种合适，利率下降后一种合适，这个是简单分析之后大家很明显能看出来的。

2.为什么说跟LPR挂钩是最优选择？

由于前段时间前央行领导周小川已经在公开场合说了，今后要避免我国过快进入“负利率”时代，这已经在很大程度上能够说明未来LPR会降，因此选择LPR挂钩是最优选择。

但是我相信大家不止是想知道这种以新闻推测的表面逻辑，那我就尽量用简单的语言来说一下两个核心的判断，一个是未来10年LPR等各种利率为什么大概率会下降，以及未来20年内即使利率上升也不可能超过现在的水平。支撑这两个判断的有三个因素。

第一个是从短期来看，适度宽松的货币政策下利率肯定会下降，这个也是国家未来经济政策的重要一环。从2008年开始，全球都在危机后缓慢复苏，我们国家也不例外。这几年大家也都感到经济下行压力很大，所以作为刺激经济的宏观调控手段，国家这几年对于货币政策一直是中性加适度宽松，而且目前来看未来几年还会坚持，特别是一些民营企业亟需扶持。LPR从出现到现在，已经降了0.05%就是很好的例证，所以未来LPR大概率还会下降。

第二个是从利率的实质来看。什么是利率的实质？利率对应的投资和储蓄，说白了就是放弃今天能用的钱，换回明天能用更多的钱，因为损失了今天就能用所以要得到一定的补偿，这个差异就是利率。这个是对利率最白话的一种解释，那么从这个视角来看，利率要跟经济增长率相挂钩才是合理的。

常看我文章的朋友都知道，从第三次工业革命以后，世界经济都苦于没有爆炸性技术创新，经济增长难以再保持前两次那样的快速，而是进入相对的停滞和放缓的阶段。所以，多的我不敢说，但是至少未来10年全世界经济增长还不可能进入高速阶段，那么全球的利率水平，包括我们的利率水平都会处于低位。

第三个是从经济全球化角度来看。未来我们肯定是世界经济大国中的大国，加上人民币汇率的开放以及我们和世界经济深度融合，我们的利率水平将和世界其他国家的利率水平更紧密的联系起来。而其他国家没有我们国家的制度优势和经济优势，很多国家已经很长时间在低增长、低利率下徘徊了很多年。因此，在这样的大背景下，我们国家基础利率高的“一枝独秀”的情况，未来肯定是看不到了，所以我个人认为就算是利率再回到上涨周期，也不可能比现在高。

因此，简单来说，未来利率下行基本上能够合理预估，选固定利率的要么就是被银行忽悠了，要么就是憨憨。

3.理解这个政策的合理性，合理推测这个政策对房价至少不是利空

其实很多朋友关心这个政策对房价后面有没有影响。说实话，我在看到这个政策的时候，最大的感受就是，这个政策放在这个时点推出，非常的合理。（重点是合理！）

一方面，前面已经说了利率下行是大概率事件。那么2019年8月以后买房的是跟LPR挂钩，而之前都是跟基础利率挂钩。那么随着时间推移，后买房的因为跟LPR挂钩，房贷利率蹭蹭蹭的降，而先买房的还是那种“高高在上”的利率，那先买房的岂不是要骂娘？再说了，本来利率调控政策也不是来调控这些先买房的，对吧？

另一个方面会稍微复杂一点，涉及到房贷和信用贷的关系。用常识来判断，房贷一定会比纯信用贷利率低，这是因为房贷有首付款、有抵押品、有收入审查，所以房贷有这么多东西守护（美国人搞的次贷除外），利率自然要比信用贷低。这个是全世界金融的通行做法。而且，如果信用贷的利率比房贷要低，那么一定会有人来套信用贷，通过不断借款、还款的方式来替换房贷，进而导致房地产市场受到巨大的金融冲击。

已知未来利率会下行，如果存量房贷不作调整的话，那么一定会有人通过套取信用贷的方式，对房贷进行“提前还款”等类似于贷款置换操作，从而对金融市场稳定造成很大的影响。

已经知道这个政策非常合理，就可以预见这个政策对房价的影响非常小。如果说维持原固定利率不变，那么因为之前买房特别是2017-2019年之间买房的部分人，他们又是“高位接盘”，又要受到高利率的“双重打击”，会有一定的卖房动力，这样才有可能形成利空。

而这次调整，因为利率下行的因素在，所以今后一些炒房族房贷的压力小了，房租又不能及时调下来，因此没有利空房价。长期来看，房贷利率跟着LPR进一步下行的压力还在，各地自由加点能不能抗住这种压力，还不好说，而且还要考虑到信用贷作为房贷利率天花板的影响。所以指望这个政策让房价下降，恐怕真的很难。