文｜王二宝

我早就发现了，大多数人讨论房价涨跌，并没有实实在在的依据和数据支撑，往往都是纯靠自我感觉。其实这没有任何意义。

过去虽然房地产就存在很多问题，但是得益于房价上涨，我们完全没有在意，但是从2020年起，情况就完全不同了。

7月24日，中央在会议上明确：

“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。”

当中的关键词是供求关系，可能未来房价就会因此下跌。这才是关键！

听到这，你可能会说，供应量早就超过了需求量，何必再老调新弹呢？其实对此，我并不这么看。

“房地产供应过剩，14亿人可能住不完，那么有购买力的刚需和改善型需求肯定是买不完的。”

这可不是我无中生有，而是就在近期，作为专家的原国家统计局副局长是这样表态的。

确实从宏观数据来看，全国人均住房面积已经超过了40平，再加上后续建造的新房子，早就已经够住了。可问题是真正落实到买房，范围绝不应该扩大到全国，而是要精细到城市或地段。

原因主要有两点：

一、我们买房只会在工作地，因此只需要关心当地城市房地产的供求关系；二、在城市内部，各个地段的供求关系也完全不同，从而进一步影响了房价。

而当下不论是地段、城市还是全国的房地产都变成了供大于求，这才是和过去相比，最大的转变。

在这种情况下，我们大家就会想，这是不是房价下跌的前兆呢？

草率地说这就是前兆，未来80%的小区房价可能都会下跌，这就是另一位专家的“28定律”。

我们大家要明白，一旦供应量全面超过需求量，房地产就会从卖方市场变成买方市场，也就是买方（购房者）占据主导权，再加上房子实在是太多了，最后可能就是房价不降就卖不掉。

当然了，那么核心地段和高热度小区的房价，大概率还是不会降，至少也是不愿意降。

其实每次变天，不论是买过房的人还是没买房的人都要面临挑战，如果不能时刻关注，提前做准备，最后很有可能会持久。

可是话又说回来，大家都是普通人，到底该做什么准备呢？

对此，我认为主要在两个方面：

一、对于买过房的人来说，尽快处理低质房产就是当务之急，特别是供求关系转变之后。

早在此前，就有消息声称，西南财经大学曾经做过统计，2018年投资购房比例达到了惊人的58.2%，而刚需购房比例只有可怜的15.1%，相差近三倍。

表面上，很多人手上确实有好几套房，看似非常有钱，但其实很多都是低质房产，也就是说要么卖不出去，要么不值钱。

就更别说未来挂牌二手房市场越来越大，就更难卖了。因此，最好的准备就是尽快卖掉。

否则房贷就是不小的开支，更别说资金直接被套牢了。

二、对于没买房的人来说，抓紧时间了解城市房地产情况，决定继续等待还是尽快买房。

同样过去打着投资的口号，地段再偏的房子也能卖得掉，可是现如今，随着逐渐打压金融属性，情况完全不同了。

其实你们仔细观察就不难发现，当下城市发展越来越强调商圈化，就是某几个小区+配套。有的商圈热度很高，房子就好卖，房价不容易跌，而可能仅有一路之隔的另一个商圈，降价都没人买。

这就是供求关系转变带来的现象，再加上买房讲究自住，你们看房的区域也会越来越集中，最后的结果就是冰火两重天。

在这种情况，就要提前预测房价走势，建议按照热度高低来区分，然后决定到底买不买房。

对此，你怎么看呢？

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