文｜王二宝

大家有没有发现，从最近2-3年开始，市面上刚需户型越来越少，特别是89平小三房。

很多城市区域都悄悄的减少，甚至去掉了这个面积段，这到底是为什么呢？

在房地产行业，一直都有这样一句话，“谁能获得刚需的青睐，就不愁房子卖不掉！”为什么这么说呢？

有数据显示，在近20年里，我国城镇化率提高了足足26%，算下来年均就是1.3%。可能这个数字，大家并没有概念。

那我就用人数来代替，2002年我国城镇人口仅有5.02亿，然而到了当下，直接飙升至9.21亿，也就是说平均每年约有2100万人从农村进入城市，这么庞大的规模，对于房地产来说，就是几千万个购房需求，蛋糕实在太大了。

然而，随着时间推移，刚需人群不断减少，自然而然就会影响到购房频率。

于是就有内行人直言：今后房价或因此下跌！真的是这样吗？

我的看法是确实有可能拉低房价。

其实房地产本身就是讲究快进快出的行业，只要房子能尽快卖掉，就能炒热市场，就能抬高房价，而这就是卖房市场的主要特征，时间大致在2020年之前。

可是一旦民众对买房失去信心，甚至不敢买房，而开发商的资金主要来源于贷款，因此就需要尽快卖房，最直接的方式就是降价，这就是当下我们所处的环境，也就是买方市场。

6月21日，中指研究院发布了一份报告，在对全国30个重点城市为样本的调查中，120平以上改善户型的成交占比显著提升的城市达到了21个。

上海方面，90平以下户型成交套数同比下跌4.6%，而90-200平户型占比则上涨了4.6%；成都方面，前者更是同比下跌了足足38.6%，而后者也上涨了8.3%。此外，杭州、南京等地也出现了类似情况。

我认为这对00后来说，绝对是个利好消息，特别是在未来10年内。

首先，从年龄来看，00后至少都已经13岁了，再过10年就会陆陆续续结婚，就肯定需要买房，这无疑就是海量的潜在购房需求。

其次，虽然在很多人看来，00后至少能继承三到四套房子，根本不缺房子，但其实随着时间推移，居住观念会发生很大变化，很多00后就会考虑换房，很有可能直接一步到位，不考虑小户型，而是直接买大户型。

当下有些城市不仅在项目上区分成刚需和改善，就连区域也是如此，这无疑就是进一步刺激了改善购房。

举个例子，二线城市房价为2万元/平，靠近工厂的人口密集型企业，因为收入价低、配套完善，所以房价也会偏低，大约1.6万/平左右。

而这类区域就带有明显的刚需特色，不论是在售新房还是二手房肯定都有89平小户型。

可是，近年来不少城市提出“新城概念”，着重打造成环境优美、配套高端的改善改善，作为城市的新名片。

这就是妥妥的改善性区域，二手房可能还有小户型，但是新建的新房面积至少都在100平以上。

未来，随着城市外来人口越来越多，购房也越来越强调品质，只要资金足够，肯定会首选大户型，而这类区域就是首选。

其实究其本质，买房就是一场博弈，就看谁能熬得住，过去开发商确实赚到了钱，还不担心房子卖不掉，自然就不需要降价。

可是情况完全不同了，不仅难卖，关键是降价也不难卖，在这种情况下，大户型降价幅度可能更大，自然而然，未来10年，00后可能就是“最大赢家”了。

对此，你怎么看呢？

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