《调查清样》— 撰文 | 文一刀

接上期——西安房价考之一：谁点燃了西安楼市的虚火？

2016年9月20日，人民日报微信客户端发表了一篇文章，该文在标题中用醒目的标点符号表达着对所描述现象的不解与惊叹，文章标题是这样的：楼市疯了？！

之所以有此一问一叹，是因为在杭州、厦门、南京、武汉、苏州、无锡、天津、合肥、郑州、东莞、佛山等热点二线城市，从2016年2月起就开始如接力传递般出现一房难求的现象，炒房团血拼的新闻在这些城市甚嚣尘上。同时，这些地区也是地王频现，当时的公开数据显示，截至2016年8月底，全国超10亿的地块有325宗，溢价率超100%的地王达150宗，是2015年同期的 25倍；仅在2016年8月全国就产生46宗溢价率超过100%地块，分布地区主要就集中在前述热点二线城市当中。一线城市限购调控下挤出的购房需求，在短短半年时间内就接连引爆了数个二三线城市的楼市，既疯狂又惊人。

人民日报在惊讶之余对此现象给出的分析认为，其原因一是市面上流通的钱多了，房地产作为重要流向，流不进一线城市自然会奔向那些强二线城市以及一线周边的卫星城；二是因为民间资本投资实业的比例在下降，一些民营企业开始玩起卖厂炒房的游戏，最为明显的证据就是：多年来一直保持两位数增长的民间固定资产投资，在2016年1-7月竟滑落至2.1%。

就在四面八方的热点二线城市相继被购房者“攻占”而纷纷告急时，2016年国庆节前夕的西安楼市依然是一盆温吞水。虽然从2016年2月之后西安房价月环比也出现了六连涨，但与其他兄弟城市半年均价20%到50%的涨幅相比，大家只能酸溜溜地高举那“房子是用来住的不是用来炒的”大旗说“我市房价平稳”。2016年6月26日，仍在熬煎着去库存的西安在长期推进“去库存”措施的基础上甚至再次出台“楼十条”，其目标是提振市场信心、改善投资环境以及加快房地产库存去化。

也就是在这样一个微妙的时节前后，西安内外相继发生了几件如今看来至关重要的事。首先是外部环境的变化，在杭州率先重拳祭出调控之后，其余热点二线城市也相继步入调控，至2016年9月，各地均已出台了相当严厉的限贷限购措施，比如合肥：限贷。对已经有贷款记录的，首付比例为40%，当个人想买第3套房时，则无法使用住房公积金贷款；

南京：限贷，并且与合肥相比有所升级，不仅是限制首付比例，到第3套房时就不再发放贷款；

苏州：外地购房者限购，外地居民购买第2套住房时，要在最近2年内，缴满1年税或者社保；

厦门：限购，与苏州相比是在房屋面积上抬高了门槛，有三种类型的居民家庭，暂停向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房；

武汉：限贷，有一套或以上房，首付比例均为40% ，到第三套时，暂停发放相应购房贷款；

郑州：房九条。被业界称为“为限制地王量身定制”。“限地价，竞房价”，土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止。

这种形势变化让西安楼市中的“有心人”立刻看在眼里、喜在心头。2016年国庆节前的几周，一些聪明且无所不用其极的地产商开始试探着将“炒房团”这一概念当做营销事件来开发，不过这一次他们没有选择以往听惯了的“温州炒房团”、“陕北购房队”...而是小心翼翼地挂出了郑州与合肥炒房团的番号。

虽然历史上很少听说过这两个城市还潜伏有炒房团，人们只知道郑州的投资担保公司像森林一样密集，至于合肥，一个人均月收入5千多的城市...好像是工人比较多吧，哪里有啥子炒房团哟？但这些正常逻辑都被一些现象偷换了：郑州，与西安两小时高铁，在2016年9月之前已出现半年房价翻番的例子；合肥，与西安GDP相当，2016年一直是领涨30个省会城市房价的地区之一。“管球他什么逻辑，先忽悠一下再说”，一些聪明且无所不用其极外加做事毫无底线的人一边心里这样咕哝着一边溜达到惯常去的打字房，几经讨价还价之后加急印出些红底白字的条幅。

事实证明，大西安地区的民众们还真吃这一套，人们从“人穷志短”到“人傻钱多”的转换时间几乎是分分钟的事。“信了、丫信了，砍头不要紧只要砍头子真，来，走一个”，那些聪明且无所不用其极外加做事毫无底线的人坐在尚未被城管取缔的烤肉摊上兴奋着，他们用一个鞭凯子式的横幅鸣响了西安房荒的前奏。

两个月后，西安城内部又出现一个重大变化：西安自2016年12月起，西安跳着脚进入了永康时代，招商引资不久就被定为“头号工程”，很快，西安就将招商引资工作推上了“放卫星”的轨道：几亿、几十亿根本拿不出手，几百亿勉强能说出口，千亿、两千亿、三千亿不断double，不知道的以为在说越南盾。更有甚者，另一批不怎么聪明且无所不用其极的人甚至把2017年开始称为“大西安元年”，搞得好像西安刚解放似的。

自此，一幅一幅宏伟的发展蓝图像伪装成云彩的热气球一样在西安反复飘过，而地上那些守着房子吃饭的人们可不管是不是能下雨的云，立刻迫不及待地借云下雨、借鸡生蛋了：他们在销售环节做着花样翻新的巧妙设计，控制着楼盘的销售速度，实施着所谓“节点性推盘”；也有拿到预售证之后故意捂盘不售待时机成熟再推；也有微量出货销售，一栋楼分好几次开，每次少量推货，营造销售的稀缺感；另有前场卖楼，后场故意拖延不领证等等。在这个过程中，“郑州人来了”、“合肥人来了”、“浙商来了”、“某某大佬带着几千亿投资大西安来了”等信息伴随着恨不得加上“大姨妈来了”的迫切心情成为售楼者煽风点火的最佳催化剂。

于是，不管你信不信，在那么几个月，西安的房荒就那么被造出来了。房荒制造出来以后产生的效果就是，到2017年2月之后，西安的房价也开始出现快速上涨、成交猛增的局面，在各种“打鸡血”式招商信息的配合下，进入2017年5月，西安楼市的销售乱象已经乱成马了。眼看着之前“提振市场”的火烧成了这样，西安也只好在倒逼之下出手加以整治，但在现实利益面前，每一次出手都带着马脚漏了一地的三心二意。

最后，当超过吐鲁番热度的酷暑终于过去，进入秋季的西安楼市隐约听到那最后一波需求被抽干、天量潜供再次被酝酿出来的声音时，无论是原本濒临跑路最后却实现了胜利大逃亡的商人还是以为捡到宝的买家，都早已忘记那曾经有过的可笑抢购之风，所谓的西安房荒不过是过眼云烟。

待续，无精力则怠有心情就续的续。——《调查清样》