《调查清样》——撰文 | 文一刀

近几个月的延安新区颇不宁静。不久前雄安新区以“还没有开始干就感觉似乎干成了”的姿态横空而出，也引发国内大量顶着新区帽子的各种神马区阵阵悸动加骚动，这中间要说最不是滋味的估计当属延安新区。

遥想六年前，在陕北沟壑林立的湿陷性黄土地上启动这个号称“亚洲最大”削山建城工程时，一片宏伟蓝图的喧闹声中不知曾夹杂了多少“赶鸭子上架”式的无奈！六年过去了，延安新区硬着头皮负债前行，用相关负责人自己的话说就是“一路踩着质疑走过来”，到如今，与雄安新区“还没干就像干成了”的气场相比，延安新区却莫名散发着一种“干了六年却越干越感觉干不成”的危险气息。

为什么这么说，延安新区是典型的“负债造城”和“削山建城”，期初大部分人对于在湿陷性黄土地上以填平沟壑的方式在半山腰平整出土地的安全性颇有疑虑，为促人上山，新区采取了政府部门、大型企业、公共机构先行上山来加以示范和吸引，而从挖土平地、各项基建到众多公共设施建筑这一系列的建设基本都采取了BT模式进行，所谓BT就是先由投资人出资或融资建设，项目完工后政府再分期偿还工程款并支付利息以实现对建成工程的回购，该种模式就是为了解决新区组建之初资金短缺之难。

目前来看，前期各大项目的赎回期接踵而来，新区偿还资金的主要来源就是要靠卖地，未来资金链能否顺利衔接、会不会出现问题，一切都要看土地运营的成果如何。但目前延安新区内主要的建设仍是集中于政府和企业办公楼、道路基建、回迁安置楼、学校医院等公共机构，真正的商业开发占比并不大，全国性的标杆房企目前尚无人前来，新区内的开发商除了自己的新区开发公司外主要就是本地的一些私人老板，今年虽然有号称近万套商品房入市但对于延安新区来说，所谓楼市最多只是有个雏形。

反观眼下在新区内频频发生的一些事件，不得不令人感到，就像地震来临之前蛇、青蛙、蚂蚁等感触灵敏的动物躁动不安乱跑乱爬的道理一样，借着一、二线城市限购升级的溢出效应，延安新区刚有雏形的楼市还没有来得及健康成长就已经乱得“满街胡爬”了。

乱象一：地产项目刚打地基就开始违规变相售房

端午节假期时，延安新区翰林府项目营销体验中心显得格外热闹，这个刚刚公示方案的拟开发项目便开始变相销售了，其手段是早已在其他城市因严禁而没有立足之地的“卖房号”。

根据其发出的销售信息，这次买房号的价格分两档，高层交三万元人民币，洋房交五万元人民币，缴款方式只收现金。这样的花钱买房号许多条款都只是对开发商有利，比如开发商承诺排号的业主开盘可得8880购房红包，但排号单上，房屋套型、面积、朝向都没有明确的约定，且告知消费者排号顺序不决定选房顺序，交排号费时也不知道房屋将来的销售价格。

而从公开信息来看这个翰林府项目仅仅只是公示了一个方案，工地现场看只是刚开始打地基，因此在开发过程中，难免出现房屋面积变化，套型走样，开发延时，房价上涨等种种问题，从而购房者与开发商双方产生诸多争议。最重要的是，买卖房号早已被列为变相违规销售的一种在多地明令禁止，不知延安新区是如何监管的。

乱象二：重大事故频发 工程违法转包暗影隐现

2017年3月27日，陕西延安新区北区拆迁安置小区一期工地作业中发生安全事故，致一河南籍民工高空跌落身亡。2天后，延安市建设工程质量安全监督管理站表示将介入调查。

时隔没几日，2017年4月19日上午，延安新区上城华府项目工地上又发生一起意外受伤事故，伤者送往延安大学附属医院进行救治，于5月1日上午因抢救无效不幸身亡。这起事故暴露出延安新区内工程施工监管方面的混乱。据了解，事故责任方是延安新区上城华府项目施工单位——延安龙飞建筑有限公司。龙飞建筑是延安龙飞集团子公司，龙飞集团旗下现有龙飞建筑公司（及牵扯工人死亡和工程多次转、分包的企业）、搅拌站、建材厂、宝塔山医院、龙飞盛世国际酒店5家企业，同时也和前述违规变相售房的翰林府项目开发商关系密切。

据称，上城华府项目工程由延安新区开发总公司总成包给龙飞公司，龙飞公司又将部分工程转包给四川众意劳务公司，而众意劳务公司又将部 分工程转包给白某，转包期间也没有按照劳动法与工人签订劳动合同，施工现场，工人作业时的安全防护措施也十分不到位，工地上既没有安全通道也没有安全防护网，最终导致惨剧发生。据死者家属反映，伤亡事故发生以后，工地管理人员欺上瞒下，既没有及时向新区开发公司上报，也没有报送给安监部门，并且擅自破坏了事故现场，使得死者未能得到相应的赔偿，死者的家属也没有得到一个合理的解释。

乱象三：延安新区干部职工商品房交房风波

延安新区投资开发有限公司作为延安新区管委会的平台企业，其旗下开发有一系列地产项目，上城系列全部是开发公司的项目，其中1—6号地块又称延安新区干部职工商品房，资金来源包括延安市直干部在新区建设之初集资建房，目前已售完即将交房；上城华府是比干部商品房价位高一些的项目，正在开盘销售。7、8地块是向县区干部开售，价位、品质和1----6地块相同。

但上城1号到上城6号的业主临近交房却发现许多问题，比如配套水电气不通等，随后新区开发公司也做了公开回应，表示“这批商品房的配套水电气都已到位，今年冬天一定可以保障供暖”。

然而当新区商品房的物业费公布后，又掀起轩然大波，每平米每月1.2元的价格比延安当地平均水平高出40%，很多人表示难以接受。对此新区开发公司又回应称“新区建城物业是与上市企业西安天地源物业公司的合作，物业收费完全是按照国家的规定制定”。

但业主们随后公布的更多问题，比如14万一个的高价车位，刚建好就出现的房屋质量问题，交房延期、面积差异等，现摘录如下。

当前延安新区干部职工商品房仍存在八个方面问题有待解决，具体如下：

第一个、物业服务费（高层住宅）

存在问题：1.2元（平方米/月）的收费标准过高。

意见：不高于0.75元（平方米/月）。

第二、车位

存在问题：

1、车位14万元/个的售价过高。

意见：6万元左右/个。

2、车位租赁费（停车服务费）7200元/年过高。

意见：120元/辆*月，2400元/年。地下室停车服务费。

意见：属于长期租车位的，前面2中已提到，不再重复收费；其他临时停车的，5元/辆*次，连续停车12小时为一次，30分钟内不收费；属于购买了固定车位的，停车服务费也不收，否则视为重复收费。

第三、孩子上学

存在问题：延安第一小学等新区学校分配学位政策不明确。

意见：分配学位按“住房为主、其他为辅”的原则统筹安排，政策上有所倾斜，核心是“凡新区1-6地块业主，其子女全部安排入学，100％保证分配学位名额”【请于6月底前制定具体方案并公布】

第四、楼顶防水等施工质量

存在问题：DK1-10-1802因楼顶防水施工质量不合格造成漏水，物业和新区开发公司仅采取临时修补措施。

意见：彻查1-6地块所有楼顶防水施工质量，对存在问题的，彻底重做；并规定“凡在5年内楼顶漏水，受损业主有权拒交物业费直至彻底修好为止，开发公司要免费维修，不得动用业主大修基金”。实行业主每年对物业公司打分制度。

第五、交房延期

存在问题：未明确违约期截止时间节点。如开发公司2016年底约定交房，但众所周知，开发公司通知业主收房时并不具备交房条件，

意见：尽快明确计算违约时间的截止时间节点。建议：例如合同中约定2016年底开发公司交房的，统一按4个月违约算，其他少数约定其他时间的，可循此例，协商解决。

第六、地块四北门进出受阻

问题：不给业主配门禁卡，是领导授意还是物业公司擅自做主？如果是过渡方案的话，什么时候给配？如果是永久方案，请将大门拆了，围墙围起，相关补偿费用退给业主。

第七、地暖铺设存在差异

地块一和地块五A户型地暖都是三回路，影响入住后采暖效果，决绝要求开发公司重新铺设。

第八、面积误差比超3%的，双倍赔偿

存在问题:所有下面有商铺的，面积均超过3%，请按合同给与赔偿，不能无视合同约定。