当下时刻，我国经济正经历着一个重要的转型阶段，即从以快速扩张和大规模建设为特征的“增量时代”逐渐过渡到注重效率、优化配置和提升质量的“存量时代”。这一转变不仅是宏观经济环境变化的反映，也是国家经济发展战略调整的结果。在这样的背景下，房地产行业作为国民经济的重要组成部分，也正随之发生着深刻且不可逆转的变化。面对“存量之战”，如何正确应对并取得胜利成为了众多企业必须思考的关键问题。

山东省城乡发展集团有限公司

山东省城乡发展集团有限公司（以下简称“山东城发”）是鲁商集团全资子公司，注册资本金30亿元，资产规模超500亿元。山东城发紧紧围绕集团“全面打造综合竞争力强的现代商业服务领军企业”总体目标，构建山东城发“123”高质量发展战略，即聚焦“城乡美好生活服务商”一个核心定位；深耕精耕山东，开辟“城、乡”两个市场，布局“高品质地产开发、现代基础设施投资建设运营、建筑全产业链服务”三条赛道。

2024年12月20日，明源不动产研究院&山东明源云走进山东城发“基石锻造计划”培训班，开展《新时期、新模式、新应对 国有房企高质量发展应对之策》专题培训。

山东城发高度重视此次培训，山东城发党委委员、副总经理、工会主席李璐出席并致辞，全集团年轻干部员工约80余人参加，明源不动产研究院山东分院院长王良为此次培训授课。

李璐总表示，希望参与培训的年轻“基石”们要勇于接受新事物、拓展新领域，打开思路破难题，勇于创新促成长，在专注当下的同时用发展的眼光看问题，在推动公司发展的道路上勇挑重担、展现作为，为山东城发的转型贡献智慧与力量。

培训会上，王院长从宏观形势解读、地产行业趋势、房企应对策略、加速资产盘活四方面对当前房地产行业形势带来的机会和挑战以及如何应对进行了深入解读。

解读宏观经济形势

王院长首先从宏观经济的角度概述了当前我国经济发展面临的机遇与挑战。

他指出，当前经济发展面临诸多不确定因素，下行压力不减。想要经济破局，提振内需是确定的突围方向，政策加持和进一步扩大有效投资则是拉动经济的关键。其中，不动产投资是为数不多的可选项，但需要解决传统投资存在的积弊。

探寻房地产行业走向

具体到房地产行业，王院长从市场端、融资端、投资端、库存端、政策端五方面对房地产市场进行了概述。

他表示，当前市场总量持续收缩，整体跌幅收窄，新房成交价格整体呈现上涨趋势，二手房持续下跌，政策利好不断，重点城市商品住宅去化周期缩短，库存积压状态已有所改善。

但需要注意的是，政策带来的市场利好持续性存在挑战，房企融资规模同比下降，地产开发投资复苏力度较弱，投资承压，平台企业拿地占比持续提升。

王院长指出，当前城镇化率放缓，城市吸附力不足，人口生育率持续降低，地方财政模式加速转型，引发市场供需转化，当前房地产发展的底层依赖正发生着深刻转变。

因此可见，房地产过剩的现实关系短期内难以改变；双轨制房屋供给模式，加速市场化供应体系向高品质转变；房价下跌趋势或将进一步缓解，但很难出现整体上涨；行业分化亦将会进一步加大。

房企应对策略分析

面对如此现状，未来行业又将如何变化？王院长给出了三个关键词——“开发模式”“轻重并举”“企业能力”。

“开发模式”是指行业转向新三高开发模式，即高质量、高品质、高效益；

“轻重并举”是指行业战场进一步分化，从“增量战场”到“存量战场”；

“企业能力”是指房企能力将进一步分化，行业内未来房企可分化出专业建筑商模式、双轮驱动模式等四类。

那么在新发展模式下，房企又该如何应对呢？王院长提出了三大策略，即保持财务稳健、重塑组织能力和探索第二曲线。

如何打赢“存量之战”

从“增量”到“存量”不只是开发模式的变化，更是认知能力的重塑，房企首先要转变的就是观念，要从“守摊子、过日子”到“闯路子、创点子”。

王院长以恒大出清、世茂工三、招商蛇口产业园公募REITs等案例为例，详细分析了存量业务的资产估值逻辑，指出国有企业资管业务要从“传统运营模式”到“大资管模式”转型。

王院长认为，要根据企业的资产特点和现状匹配不同的盘活方式。企业首先要建立好自己的资产台账，确保“台账、问题、动态”三个维度闭环，然后坚持分类进行资产盘活，通过资产分类定级，实现整体经营效益最大化，紧接着才是盘活，产生新的经济价值，最后通过持续性的运营和证券化手段完成变现。

培训会结束后，与会成员纷纷反馈对当前房地产行业走向有了新的认识，对于后续开展业务工作很有帮助。

在未来，明源云会持续关注涉房国企数字化转型、存量资产盘清盘活相关内容，针对房地产、投资融资、产业培育、资本整合等不同领域，梳理分享相关理论和实践成果，走进企业，伴随客户同进步共发展，携手打赢这场“存量之战”。