文｜王二宝

毋庸置疑，相比过去任何一年的“金九银十”，今年的9月、10月有着完全不同的意义，可以说是楼市能否复苏的关键期。

8月31日-9月1日，短短两天里，北上广深全面认房不认贷，这就是个强烈信号。

就是想在这两个月刺激成交量，然而从效果来看，情况并不好。

值得肯定，整个一线城市情况确实好了不少，新房成交规模成交规模环比上涨规模，足足超过三成，但是不得不说，这基本都是北京、上海的“功劳”。

反观广州和深圳，从数据来看，还是不太乐观，特别是深圳。

广州方面：9月全市新房网签4667套，环比上升7.3%，但是同比去年却大幅下跌了30.3%。

二手房网签8544套，环比增长4.76%。

如果说广州楼市是有来有去，刺激措施确实有一定效果，那么深圳楼市就没那么幸运了。

深圳方面：乐有家数据显示，9月新房网签量为2076套，环比下跌6%。

二手房网签2877套，也环比下跌了7.6%。特别是自下半个月起，成交渐显颓势，明显低于预期效果。

未来短期内可能也很难改变，而这就是当下深圳楼市的大难题。

国庆期间，深圳仅成交新房324套，日均仅46套，相比去年同期大降三成，直接创下历史新低。

开发商为了生存，也是绞尽脑汁，打折降价一点都不含糊：

光明区时光境：开盘最低8.8折+装修；

宝安区珈誉府：每平降价近4000元；

光明区悦见倾湖：备案价89折开盘；

龙华区观澜汇三期：整体优惠约9.5折。

然而即便如此，依然没有改变深圳楼市整体的面貌。按照《南方Plus》报道，开发商为了加快去化，正在展开新一轮“价格战”，或有望激发市场活力。

10月13日，贵州省黔西南州住建局下发了通知，引发网络讨论。核心内容概括起来就是“鼓励农民工进城买房。”

这并非首次，此前全国多地就已经出台了类似文件，甚至还有专门补贴。

吉林长春：符合条件的购买新房补贴200元/平；

黑龙江佳木斯：购买新房补贴100元/平，上限万元；

安徽潜山：自2023年底前，自愿退出宅基地进城买房，一次性奖励5万元；

湖北黄冈：进城买房的农村户籍人口，一次性补贴1万元。

贵州晴隆：研究开发适合农民工购买的信贷产品……

这说明了什么问题？其实就是楼市急需购房需求，反过来说就是还有很多人观望，不着急甚至不敢买房。

不仅存在于中小城市，实际上就连深圳这样的一线城市也毫不例外。

究其原因，我的看法是在看跌房价的大氛围下，很多民众依然对房价充满担忧，如果今天买了房，一旦明天下跌，就肯定亏本。

这也就不难理解，为什么广州都要放宽限购了。

从当下的环境来看，就算是门槛一再降低，恐怕也很难救得动。从深圳开发商纷纷打折降价，有些都达到了8.8折，就能看得出来。

本质来说，不论是下调首付比例、贷款利率，甚至是放宽/取消限购，并没有让民众真正感受到实惠，反而还会觉得房价肯定接着降。

就拿下调首付比例来说，之前深圳最高达到了70%，而现在只有30%左右，问题是需要贷更多的钱，就算同时利率也下调了，但是此消彼长，最后成本还是增加了。

因此这次，实际上真正的目标人群就是“急需族”。

说白了，就是不论第一次置业的刚需还是换房的改善，只要你急需买房，这些利好就肯定能刺激到你，反正早晚都得买，不如让你提前买。

可问题是这批人群数量毕竟很少，顶多是杯水车薪。

如果想要全面复苏楼市，就必须要解决核心问题：一是涨工资；二是恢复经济。

和之前说的一样，未来楼市大概率只有两条路：

第一、接着目前的路继续走，就是完全打开楼市大门，诸如限购、限售、限价，统统都消失了。

不太形象的描述，有时候楼市就像弹簧，不能太紧也不能太松，以前市场太热了，就要不断收紧，先是上调首付利率，接着是提高限购门槛等等。反正什么招都出来了。

可是现在呢？民众本来就对楼市没什么预期，接着限制无异于自断臂膀，索性就放开，这就是现在的情况，直到最后打开门户。

第二、短期内先稳定住，至少房价不会崩盘，然后再从其他行业恢复经济，慢慢激起民众的买房欲望。

正如上文所说，房价的支撑点是成交量，而成交量的刺激点则是收入，也就是说提高收入，或者是恢复经济至关重要。

很显然，从大的层面来说，通过楼市的路太难走，那就只能从其他行业，比如民生，说白了就是消费。

以上内容纯属讨论。

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