一、基本案情

2018年8月至9月，G某（以其妻S某的名义）在北京市大兴区与J某签订了《房屋买卖合同》，

但是，G某对J某隐瞒了两项事实：

（1）该《房屋买卖合同》出售的“某小区401号房屋”已被法院查封，不能办理过户；

（2）G某已处于高额负债状态。

其中，G某与J某双方约定：

（1）G某收取J某支付的680万元购房款；

（2）其中200余万元，应用于归还银行抵押借款，并办理解押手续。

之后，G某收到680万元，却存在以下情况：

（1）全部用于偿还“欠款等个人支出”；

（2）未办理解除房屋查封和抵押；

（3）更换手机号码，逃匿至湖北省武汉市。

2020年11月2日，G某被抓获归案

法院经审理，一审、二审均认定G某构成刑事犯罪，具体如下：

二、裁判结果及理由

（一）一审判决

一审相关证据：

（1）被害人J某、J某1、J某2的陈述，

（2）证人郝某、刘某、刘某1、龙某、孙某、李某、S某的证言，

（3）房屋买卖合同、居间服务合同、银行账户交易明细、

（4）诉前财产保全及民事诉讼材料、

（5）微信聊天记录、

（6）报案材料、到案经过、搜查笔录、扣押决定、扣押清单、工作记录、身份信息，

（7）被告人G某的供述

一审判决书：

1. 被告人G某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金人民币二十六万元

2. 责令被告人G某退赔违法所得人民币六百八十万元，发还被害人J某、J某1、J某2。

3.扣押物品：居间服务合同一册、北京市存量房屋买卖合同一册、买卖定金协议书四页、借款协议二页、房屋买卖合同二册、收条一页、还款收条一页、借条一页、收据一页、股东投资合作协议二页、投资合作协议五页、传票一页、民事起诉状三页，随案保留；扣押被告人G某持有的xx手机一部，留案备查。

一审判决理由：

一审法院认为：被告人G某以非法占有为目的，在履行合同过程中骗取被害人财物，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪，依法应予惩处。

（二）二审刑事裁定

G某对一审判决不服，提起了二审上诉。

G某上诉理由及其辩护人的辩护意见为：

G某在签订、履行合同过程中未虚构事实、隐瞒真相，其与J某等人之间系民事纠纷，一审认定其犯合同诈骗罪的事实不清、证据不足，依法应宣告其无罪。

二审查明事实：

经审理查明：一审法院认定上诉人（原审被告人）G某合同诈骗的事实是正确的。

一审法院在判决书中所列证明G某合同诈骗的证据，均经一审庭审举证、质证后予以确认，本院经审核属实，亦予以确认。在本院审理期间，G某及其辩护人均未提出新的证据。

关于G某所提上诉理由及其辩护人所提辩护意见，经查：G某身负巨额债务，于2018年8月25日以其妻S某的名义与被害人签订房屋买卖合同，双方约定不能履约时应当及时告知对方；证人刘某1、郝某的证言与微信聊天记录相互印证，证明G某至少在同年9月5日已知道所售房屋被司法机关查封；同年9月10日、21日，G某对被害人隐瞒房产被查封、无法过户的事实，诱使被害人交付购房款680万元；G某与被害人约定其中280万元用于归还向银行的抵押借款，其在收款后隐瞒钱款真实去向，用于其他个人支出，导致无法办理解押手续，进一步印证其不具有履约的意图。综上，G某在履行房屋买卖合同过程中，向被害人隐瞒房产的真实情况，骗取被害人的购房款，既不具备办理房产过户的条件，亦无退款能力，足见其具有非法占有他人钱款的主观故意，其行为已超出民事纠纷的范畴，符合了合同诈骗罪的构成要件，G某所提上诉理由及其辩护人所提辩护意见均不能成立，本院不予采纳。

二审裁定：

驳回G某的上诉，维持原判。

本裁定为终审裁定。

二审裁定理由：

本院认为：上诉人（原审被告人）G某以非法占有为目的，在履行合同过程中，骗取对方当事人财物，其行为已构成合同诈骗罪，且犯罪数额特别巨大，依法应予惩处。一审法院认定G某犯合同诈骗罪的事实清楚，证据确实、充分，根据其犯罪的事实、犯罪的性质、情节及对于社会的危害程度所作的判决，定罪及适用法律正确，量刑适当，责令退赔被害人经济损失以及对扣押物品的处理无误，审判程序合法，应予维持。

三、简要分析

1.根据本文案例，在“房屋买卖”过程中，假设售房者未告知购房者“已经被司法机关查封，无法过户”事实，在收取购房者的高额购房款后，也没有依约办理房屋解押、解封，而是用于其他个人支出，甚至更换本人手机离开本地的，有可能被认定合同诈骗罪。

2.本文证据的梳理：

（1）房屋买卖合同的约定：

根据法院查明的情况，房屋买卖合同约定，“不能履约时，应当告知对方”。

但是，本案的其他证据显示，售房者所售卖的房屋早已被查封，属于难以履约的情形。

因此，假设售房者要避免刑事风险，应当向买房者告知该房屋被查封的事实，并留下相关记录。

（2）证人刘某、郝某的证言、微信聊天记录

在刑事案件的办理过程中，侦查机关可能会询问相关证人，并收集相关微信记录。

而根据本案的两名证人的证言、微信记录，显示售房者在同年“9月5日”，就已经知道房屋被司法机关查封，这个时间均在售房者出售房屋、收取购房款的时间“9月10日、21日”之前——即便是5天前知道房屋被查封，在卖房的时候，也要主动告诉对方，并保留告诉对方的证据，否则就有刑事风险。

（3）收取购房款后的使用情况

根据合同的约定，购房者支付的680万元，其中的280万元应当用于归还向银行的抵押借款，并办理解押。

但是，售房者收取680万元后，并没有实施该“以280万元向银行归还抵押借款”的操作。

相反，根据本案的其他证据，比如当事人供述等，可能显示，售房者收到这680万后，用来偿还其他个人欠款了——这种做法显然违反了房屋买卖合同的约定，有可能被认定构成合同诈骗罪中的，“非法占有”之目的。

虽然法院裁判观点中未提到更换手机，搬去外地等事实，但这两种情况也可能影响办案机关、法院的判断。

3.一些看起来像是民事纠纷的情形，也可能转化为刑事纠纷。

从本案证据中的“民事起诉状、诉前财产保全”材料来看，本案被害人应该是有先向法院起诉的情况，之后才转为刑事立案。

这种可能是法院主动移送公安机关，也可能是当事人撤诉后向公安控告。

但不管是哪种情形，都反映出，一些纠纷的民事责任和刑事责任，其边界可能是非常模糊的，假设被刑案办案机关、法院认定，相关纠纷中当事人一方存在“隐瞒某些事实”、“收款后没有按照约定用途使用”“无偿还能力”“有非法占有他人欠款的故意”等情况，此时双方相关纠纷可能会超出民事纠纷的范畴，从而需要通过刑事途径解决了。

相关法规：

《中华人民共和国刑法（2023修正）》

第二百二十四条【合同诈骗罪】有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：

（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；

（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；

（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；

（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；

（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。

参考案例：

北京市第二中级人民法院刑事裁定书，(2022)京02刑终351号

注：本文观点仅供参考，任何案件均可能具有法律风险，操作不当可能导致相关诉求无法获得支持，读者请勿简单模仿。

法律风险提示：由于客观原因（如涉及案件的新证据资料的出现等），或由于主张的证据/理由不足，亦可能导致败诉或主张不被仲裁委员会、人民法院采纳；仲裁、诉讼的进程受到仲裁、审判等部门及有关当事方的制约，任何仲裁、诉讼均具有法律风险，包括败诉、无法执行、审期过长等。在申请仲裁及诉讼之前，建议对相关法律风险进行合理的预见能力及负担能力进行评估。

作者：黄维升律师，深圳执业律师。

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