存量房贷利率，银行出台新玩法。

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具体情况如何，一起来看：

NO.1丨壹

存量房贷利率，银行出台新政！

“前3年可以先还利息，第4年开始再等额还款。”6月5日，浦发银行广州某支行的一位贷款经理表示，房贷通过审批后，消费者就可以选择这种还款方式了。

建设银行广州某支行的一位工作人员表示，该行有类似的业务，但没有主动宣传。“最长两年免还本，但必须是购买一手房的优质客户，而且要是指定开发商开发的楼盘。”

广州的部分在售楼盘也打出了可做3年先息后本的口号。如中海大境，1000万元总价，首付150万元，前3年月供可低至2万多元。

并非所有银行都支持这种还款方式。

“我们没有做先息后本的按揭业务。”工商银行珠江帝景支行如此回复。

5月30日，平安银行发布“房贷利好政策”消息，表示贷款客户可以选择的“特色还款方式”包括“二阶段还款”、“双周供”、“轻松还”和“气球贷”。其中的“二阶段还款”指的是前3年内按月付息、无需偿还本金，在剩余贷款期限按月等额本息还款。“轻松还”是指，借款人按月支付利息，每6期按贷款发放金额的1%偿还本金，最后一期一次性偿还剩余本金。“气球贷”则是借款人按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。

但目前看来，这些利好政策也没有完全落地。平安银行广州分行的相关人士表示，目前个人住房按揭贷款只有等额还款的方式，能做先息后本的是经营贷，利率为2.98%，期限10年。

NO.2丨贰

再一次降低存量房贷，有可能吗？

目前，已经有多个媒体在关注存量买房人的呼声了。

新京报评论表示：存量房贷利率的调降不只是“利益得失”之事，其事关宏观经济和群众消费信心，理应算“社会大账”。

据新京报报道，随着各地取消或下调首套房、二套房利率下限，个人住房商贷利率也进一步下降。与此同时，关于存量房贷利率下调的呼声再起，尤其以北京、上海、深圳、厦门等城市为主，在2019年至2023年产生的个人住房贷款，仍存在着较高的加点。

有专家表示，从实际市场情况看，再次降低存量房贷利率的时机到了。核心在于给市场信心，如果能拉平存量、增量房贷利率，对于市场来说，产生的积极影响会很大。但目前看，除了深圳明确回复不调整外，各地相关部门及金融机构仍在犹豫考量中，尚未有明确信号发出。

房贷是银行的重要资产和收入来源，降低存量房贷利率涉及诸多利益纠葛，相关单位要深思熟虑而后行可以理解。不过，这已经不只是“利益得失”之事，其事关宏观经济和民众消费信心，理应算“社会大账”。

自从房地产政策调整以来，各地在放松限购的同时下调了房贷利率，2023年9月25日起存量房贷利率也进行了下调。但整体而言，对存量房贷利率的下调力度远不如增量住房贷款利率的大幅下调，这导致两者间的差距越来越大，以致出现了“存量房的首套房贷利率比现在的二套还高”的现象。

面对这种利率差异，相关购房者的情绪和消费信心都受到较大影响，他们在网络上呼吁，“请求能够将降低贷款利率加点的政策扩展至2019年10月到2023年9月买房的存量贷款用户”。

表面上看，在近几年购房的居民由于刚刚满足了居住需求，即便调降了他们的存量房贷，其也很难再为楼市去库存做太多贡献。但存量房贷利率的调降不仅仅是楼市问题，而首先事关社会公平。

在楼市之外，房贷利率下调有整体利率持续下调的经济大背景。近年来，我国经历了数轮存款利率下调，这意味着银行吸纳资金成本降低，这种市场变化理当普遍反映到房贷利率上。尤其对那些在房价高位和利率高位买房的居民而言，资产在随着房价下行缩水不说，还要承受存款利息收入下降和房贷利率高企的双重痛苦。

再者，稳楼市的目的归根结底是为了稳经济。降低新发放房贷利率可以刺激楼市，拉动经济增长，而降低存量房贷利率一样可以通过降低居民经济负担、提升信心去促消费、促经济。

相反，如果房贷利率一直高企，每月要还贷的购房者势必在消费行为上受到影响。如果尚有余钱，面对持续下调的存款利率，就不如用存款提前还房贷以减轻压力。

如据报道，由于目前的房贷新政暂未触及存量房贷，上海等地居民的提前还贷热情仍在持续，甚至需要提前两个月排队预约，各大银行也对提前还贷的金额和预约方式提出要求。

而央行近日发布的《2024年4月金融统计数据报告》显示，4月末人民币存款余额291.59万亿元。央行还表示，“由于居民消费有待恢复、总需求不足，存款主要留存在居民部门，没有进一步通过居民部门支出转化为企业存款”。事实上，住户存款转向提前还贷，也并非流向消费领域。

目前，我国已经在全国层面取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，这对楼市无疑属于重大利好。同时也应注意到，全国楼市多以存量房为主，如果利差过大，这一部分群体或会优先选择先还贷卖房，再观望或低利率买房，甚至违法获取利率较低的商业贷款来置换高息房贷。这对楼市并不一定有积极作用，还可能威胁到金融稳定性。

降低存量房贷利率，短期内或许会造成银行收入减少，但除了算大账之外，即便从银行角度讲也并非没有益处。从长期看，提前还贷的减少有助于增加信贷的稳定性，有助于防范化解金融风险。以此而言，也希望更有力度的存量房贷利率下调尽早到来。

NO.3丨叁

存量房贷利率，有下降可能吗

可能很多着急的业主，已经开始想着提前还贷降利息了。

但我还是想让大家先等一等，因为这个存量贷款利率，迟早会降。

为什么存量贷款利率长期来看一定会降？

最关键因素：

经济下行，急需刺激消费。

大家想想，要想刺激消费，最重要的是什么？

最重要的是老百姓有钱啊。

老百姓怎么样才能有钱？

一种方式是直接给老百姓发钱。

这种方式不少人包括一些经济学家都在建议，从去年说到现在，但是一直没有采用。

为什么我们这么谨慎不敢学欧美直接发钱？

主要担心的还是人民币汇率。

一旦大规模发钱，人民币毕竟不是有支配地位的美元，没有那么多国家用廉价的商品支撑币值。

人民币直接大量流入消费市场，汇率大概率会贬值。

因此，发钱这种方式，基本可以确定不会用。

另一种方式是加工资。

但加工资是企业行为，国J根本控制不了。

经济好的时候不加工资的企业都不少，更别说经济下行之后，加工资就更难了。

所以，搞到最后，想要让老百姓有钱消费，只有一种比较实际的方式，那就是给老百姓减负。

而最简单直接的减负方式，就是降房贷利率，

因为现在国人，不管是三四线老家的房子还是一二线，或多或少都有房贷。

而且存量贷款的体量比新增贷款大多了，如果存量贷款利率降下来，每个人一年少还个几千上万，看起来好像不多，但是几亿人累积起来的购买力，对消费的刺激就很大了。

今年我们提出的3%的cpi的以及GDP增长的目标，都需要提高居民的消费力去刺激增长。

30年房贷光本金就已经很大压力了，还不给居民减轻还款的负担，怎么去实现经济增长目标、实现正向循环？

在刺激经济这个大目标之下，降存量贷款利率只是时间问题。