文｜王二宝

事实上，关于我国房地产应当有大变局的呼吁，就从来没停止过。

从早已成为老调的取消公摊，再到近期频频提到的现房销售，中央相关部门都曾提到过，可是非常奇怪，最后都没了声音。

短期来看，取消公摊是没戏了，自2022年重庆市发布通知《重庆市城镇房地产交易管理条例》，强制性规定“以套内面积作为计价依据”之外，诸如合肥、北京等地都是探索、试点。说实在的，别抱太大期望。

不过，现房销售倒是让我们兴奋不已，接连传出好消息，大有全面实施的苗头。

如果真的如此，毫无疑问，我国房地产的大变局就真的开始了！

在这方面，必须要提到两个地区：一是在2007年实施的第一个直辖市“重庆市”；二是在2020年实施的第一个省份“海南省”。

可是至此之后，现房销售又逐渐销声匿迹。不过就在近期，却出现了新消息。

其实客观来说，“预售制度”本身是非常好的政策。从世界范围来看，资金有监管账户，购房者有悔约退房机制，甚至英美还有强制验房。

可是怕就怕在违规操作，比如私自放款、强制性还贷等等现象，使得我们对于预售充满怨恨。

在这种情况下，呼吁现房销售的声音络绎不绝。

9月20日，有消息称，“作为国家级新区的雄安新区，实行现房销售。”我认为这个改变具有里程碑式的意义。

虽然早在1月份，住建部就首次提到概念，但也只是鼓励，而不是明文要求。我们要明白这两者有本质区别，自两年前开始，多地就已经试点，但至今也没有下文。大致时间如下：

北京：2021年9月1日；

宁波：2021年5月26日；

杭州：2021年7月30日；

合肥：2023年8月2日。

按照我的理解，他们可能在等，从预售到现售看似只有一字之差，但实则是对房地产行业的脱胎换骨。

第一、目前开发商负债压力太大，现房对资金实力提出了几何倍的要求，一旦出现偏大，房地产可能会出现大波动。

第二、现房很有可能会抬高房价，无疑就会进一步影响民众的购房周期，肯定不利于房地产复苏。

从这个思路来说，我们就不难理解了，为什么当下全国各个城市都像约好了一样，不断完善预售制度，而不是实行现售。可问题是在我们民众心里，已经形成了观念：现售是解决烂尾的最好办法。

要是这么说的话，或许现售才能帮助房地产尽快回暖。

相比较现售，其实取消公摊牵扯到的利益方和影响更大，甚至是几何倍的差距。

和大家普及个概念，对于一套房子里到底有多少公摊面积，并没有明确规定。而目前市场就是看开发商的良心：

高层住宅：20%—30%；

小高层住宅：15%—25%；

洋房住宅；10%—20%；

按照最高的30%计算，在一套面积100平的高层住宅里，公摊面积竟然多达30平，这已经无法接受。可是即便如此，开发商还是得寸进尺。

就在7月份，根据《华商网》报道，西安一楼盘的公寓房面积为69.75平，其中竟然32.71平都是公摊面积。也就是说花了买近70平的钱，拿手的房子只有30多平多一点点，等于多花了足足50万元。

毋庸置疑，相比较现售，呼吁取消公摊的声音更大。

可问题是难度很高，甚至可以说极高。主要有两点：

第一、背后牵扯到太多的利益，我们平常接触到的物业费、采暖费等等，这些都是蝇头小利，关键是在开发商方面。

第二、看似只是取消公摊面积，其实相应的房地产制度都要调整。

可是，既然重庆能做到，相信其他城市也能做到。

关键是有没有决心。

一旦真的做到了，无异于房地产出现了大变局。

对此，你怎么看呢？

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