随着时间越来越接近西城区教委规定的7月31日的“大限”，最近讨论西城学区房的朋友反而越来越少了。因为按照现在的时间节奏，除非是全款购房、原业主足够配合，或者银行有熟人能保证贷款购房流程走的很快，否则基本上现在再抢西城学区房已经有点“来不及”了。

于是冷静下来以后，身边朋友对西城学区房又开始出现了不同的态度。首先是西城牛校的学区确实是贵，而且只为了上学势必要去买总价低，基本上很难实际居住的房子。那么为了孩子上学，还得在附近租一个像样一点的大房子。实际上教育的总花费不只是买一套房那么简单，盲目上杠杆的风险是非常大的。

另外一个方面，虽然名义上说中考锁区情况下，西城的吸引力很强，而且大家都说“西城无弱校”，但其实原来老宣武的一些学校还真是水平一般。

所以想来想去，与其现在一根筋地往西城里扎，倒不如好好想想其他备选方案，比如说考虑东城、海淀、甚至朝阳那些看起来还不错的学校。

另外一些朋友，要么是对东城和朝阳的素质教育不太放心，要么觉得家长数学不好，真去了海淀拼奥数拼不过别人，所以还是把希望寄托在西城上面。于是就跟我聊了一下，西城学区房价到底什么时候能更加“亲民”一点。

其实这个问题也是大家非常关心的问题，但是影响房价的因素实在太多了，我也不能保证西城房价就如跟我预想的走势一样。我要是真有这个本事，早就赚大发了。

不过，这里依旧先奉上我的回答：从新生人口看，2023年，将是西城学区房价下行压力最大的一年。我这么说，背后还是查了一些数据的。

我们首先来看北京市整体的新生儿情况，也就是最左边这一列。可以看到，根据北京市卫计委的数据，过去几年北京市京籍出生人口的峰值是14年和17年。

2014年是高峰是有两个原因，一方面是单独二孩正式开放，另一方面是因为2015年是农历羊年，也就是通常意义上北京生育的“小年”。因为很多北京人认为女孩属羊，一般命比较坎坷。2017年是新的高峰，主要是因为2016年全面放开了二孩政策，想生二孩的基本上集中在这一年就生了。

所以预计2018年之后北京市新生儿总量将基本稳定在14万左右，并且随着全国生育率总体下滑的大趋势，加上高校毕业生更严格的落户指标，未来这个数字大概率只会更低不会高。

了解了总趋势以后，我们来看西城的情况。根据西城区统计公报，在2017年以前，西城新生人口数总体上是超过小学招生数的。也就是说，西城的小学光是收西城户籍的新生儿，学位还有缺口，更不用说北京市其他区把户籍迁过来抢学籍的家庭了。也正是因为如此，别说学区房了，西城学籍都是需要一定的入场门槛的。那么西城学区房价水涨船高，自然就有其需求方面的因素了。

但是到2017年以后，西城新生儿数量就下降的非常快了。2018年和2019年，新生儿只有不到9000，但是西城小学已经扩招到了18000人。也就是说，2017年西城出生的人口，不仅面临的不是之前西城内需要抢学籍的情况，而且西城还富余出许多学位给其他区户口迁移的。

那么当2017年出生的小朋友们真正上学，也就是2023年的时候，虽然北京市整体上小学学位依然比较紧张（考虑到非京籍出生人口），但是西城区小学学位就西城出生人口来说，已经出现富余。所以2023年将是西城学区房失去强力需求支撑的一年，也很可能导致学区房价开始步入下跌通道。

要知道，这几年为了控制西城人口数量，西城区可是动了很多真刀子的。其中最重要的两条，一个是清理已在北京购房的集体户。这一点许多在央企总部的朋友也跟我证实过，每年派出所会给单位一个已经在北京购房，但是户口还挂在集体户上面的名单，然后单位逼着迁走。这样消除掉了一大批“赖在西城上学”的集体户。同时，也清理掉了一批毕业就买房的人，让他们的下一代直接挂在其他区。

第二条是严打异形学区房。要知道过道房这种最严重的就是西城和东城。原先某些四合院分立户是有道理的，看过古装剧的都知道，以前人家家大业大了以后，生的儿女多了，等儿女长大了就会分家（分户）。但是后来以分户名义上学的太多了，就演变成了“过道房”上学这种荒唐的情况。后来教委明确了这种房子不能上学以后，也在一定程度上形成了抑制。

此外，西城还是落户管理最严格的地方。西城买房落户，如果跨区的话，派出所的警察同志可是会登门拜访的。

那么随着西城新生人口趋于稳定并且逐步下降，西城学区房降温已经只是时间问题。特别是2023年，西城将首次出现新生儿小于小学招生数的情况，到那个时候西城学区房降温大概率是“板上钉钉”了。