最近几天，关于一线城市房租下降的消息特别多。其实因为疫情影响，降租这件事情从年初就开始了。不过年初降租的方式跟现在不太一样——年初都是谈一个月或者两个月的“免租”，变相降低租金的。

随着我们国家防疫取得了积极的效果，大家都在复产复工的路上，再来谈特殊情况的免租已经有些跟不上时代了，所以现在谈降低租金是主流。甚至不少中介表示，从疫情开始，手上的长租公寓已经接近饱和，所以都不再收房了。

我也咨询了身边一个将房子交给某长租公寓的朋友，他表示中介跟他说他的房子已经空置将近100天了，好消息是最近有人看上了打算租，不然很可能长租公寓也要跟他谈降租或者提前解约。

当前房租下降是非常合理的，之所以大家如此关注，是因为5月、6月是北京高校的毕业季，因此也是传统租房的旺季。因此这段时间房租市场的走向对于市场来说就很有代表性。

也正是因为如此，今年房租下降是非常合理的事情。首先，今年毕业生找工作比往年更加困难，除了互联网企业有所扩张之外，其他行业能保持不裁员、不降薪就已经很不容易了，甚至还有不少人爆料今年因为疫情，已经签过合同的还被单位解约。那么没有工作的大学生如何支撑起房租？

其次，为了减轻今年的就业压力，硕士研究生今年还是扩招不少。那么已经确定读研的学生们，可能往年需要提前来学校见见导师，或者跟导师搞搞项目什么的。但是今年的特殊情况显然已经没有回家老实待着更加实在了。

最后，北京高校返校比较困难，不少毕业生甚至连现场参加毕业典礼都有一些难度，好多还待在家里。根据2019年北京市统计公报数据，2019年北京光在校大学生就有将近60万人，而这几天新闻显示北京高校师生基本实现核酸检测全覆盖也才检测了不到11万人。这意味着将近有50万的大学生还没有返校。

再加上因为疫情失业、裁员、降薪等其他原因，今年租房市场从需求方来看已经明显不足。并且过去2年房租涨幅说实话是有点猛的，所以今年房租回落合情合理。

不过，就此来看长租公寓就要完蛋了吗？我看未必。

1.首先还是要承认长租公寓具有一定的合理性

在北京这样的大城市，客观来说传统的产权楼盘拿来专门做长租公寓有些不现实（不是说没有，是不现实）。因为北京房价的涨幅和市场波动太快，而且地价实在是太高，所以产权楼盘专门来做长租经济上不划算。以个人产权为主的二手房租赁更加具有可行性一些。

所以长租公寓在北京最重要的作用或者说合理性，简而言之，就是增加了中等质量的出租房屋。为什么这么说呢？

因为房屋租赁，除了地理位置之外，影响居住质量的最重要是装修和软装家电。在有长租公寓之前，我也租过4、5套房子了，看过的房子可能有100多套了。绝大多数房屋都是装修的非常糟糕，偶尔有一两套装修还不错的房子，说的难听点，基本上都是全新装修让租户过来吸甲醛的。客观地说市场就是这样。

究其原因，主要还是业主不确定自己想出租多久，能出租多久，以及能租多少钱。所以业主也不愿意一次性的投入大量资金以及更重要的时间，去搞装修和家电这些事情。结果就是大量低端、低价的出租屋存在于市面上。

但是有了长租公寓以后，这一点客观地说有了一些改观。因为长租公寓跟业主拿下长期房源之后，出于自己利益最大化的考虑是非常愿意装修再配上家电之后出租给租户的。因为这样可以吃到更多的价差，而且也能提高对租户的吸引力，还可以从中收取一笔不错的管理费。

而且长租公寓作为中间方能够解决一些业主和租户之间难以沟通的问题。比如业主提前收房的问题，由于有长租公寓和业主的合同在，业主也不得不好好考虑一下损失补偿的问题。

再比如过去“押一付三”模式下，租户的押金难以从业主那里拿回来的问题。这个是过去的老大难，而且越是一些年纪大的业主，越是会“耍赖”，坑租户的押金。现在长租公寓为了吸引有购买力的应届毕业生，大多数押金都不高，甚至还有零押金的服务。

再比如房屋维修的问题，过去基本上都要租户自己练习业主，碰到好说话的还行，碰到爱答不理的，基本上就是租户自己认倒霉了。现在长租公寓，只要不是很黑的，都是从业主那里收了所谓“维修基金”的，也算是有个基本保障。

上面几个问题我自己租房子的时候也都是深有体会的，所以后面租房子都找30来岁比较好沟通的业主租的。

所以说，长租公寓提高了市场供给，这是它积极的作用。并且由于长租公寓的存在，也使得个人出租房屋的时候开始考虑装修和配套的问题，从而在一定程度上改善了租房市场。

2.“固定换浮动”是长租公寓埋下了的最大的“雷”

长租公寓现行的主要模式是，给业主每个月固定打一笔钱，然后根据市场行情出租房屋，赚取差价，同时向租户收取管理费或者手续费。

学过金融的都知道，这是一种“固定换浮动”的做法。也就是说，长租公寓在收房的时候，确定了每个月给业主多少钱，但是出租给租户的时候，不考虑付给业主的成本，而是按照市场浮动定价。

那么“固定换浮动”的做法，实际上的结果就是，业主拿到了虽然低但是固定的钱，房租涨跌的市场风险基本上全部转嫁给了长租公寓。这使得原本分散的市场风险一下子集中到了长租公寓头上。

那么当市场价格呈现出有利于出租方的时候，或者直白地说，就是租赁价格上涨的时候，这个模式毫无问题，甚至长租公寓赚的一塌糊涂。但是当市场风险不利于出租方，价格下跌的时候，长租公寓的风险就容易集中爆发，出现资金链断裂等一系列问题。这是从金融视角来看，长租公寓在模式上最大的“雷”。

3.长租公寓不太可能会“倒”，因为市场风险还没有迫近其临界点

前面说了，当市场风险出现不利变化的时候，长租公寓有可能因为市场风险的累积而导致全面暴雷。过去几年就有长租公寓资金链出现问题，然后暴雷的情况。不过那是因为这些公寓不是很正规，杠杆加的过大的缘故。

那么房租降到什么程度，一个正常的长租公寓有可能会雷，我们简单的用数据模拟一下。

现行长租公寓的模式是1年给长租公寓1个月的空置期，也就是业主给公寓13个月，但公寓只给业主12个月的钱。长租公寓每个月向租户收相当于10%的管理费，每年向房东收相当于一个月房租10%的维修基金。

至于长租公寓租金与给房东每个月付的租金之间的差价，这个差价可大可小，取决于长租公寓是否承担了装修以及配家电等。我咨询了一下开头的那位朋友，他家是公寓给他家配了相当于1个月房租的家具家电（小到可以忽略不计），公寓租金的差价差不多是房租的20%。

那么正常1年下来，租户租满12个月，假设每个月租金是100，给房东80，那么长租公寓的毛利润是（100-80+100*0.1）*12=360，维修基金就当做冲抵一部分成本，空置期就算真的空置。那么考虑到实际上的一些人工、维护、网费等等支出，毛利保守估计也在2个月房租以上。

所以当计算出来的毛利不能盈利的时候，也就是降价2/12=16.6%的时候，长租公寓才是真正的玩不下去了。或者简单类比一下，当长租公寓的价格下降到给业主的钱一样的时候，长租公寓就无利可图了。而这个时候，再继续跟业主把合同执行下去，也没什么意思了。

但是目前来看，租房市场的降幅距离16.6%这个数还有些差距，所以说长租公寓完蛋，还为时尚早。至于长租公寓要不要完蛋，那就请大家见仁见智吧。