今年下半年，淘房志有个粉丝，想在东莞置换一套房子。

他16年在镇街买了一套房产，后面18年在同小区又买了一套。现在他想把这两套房产都卖掉，置换到松山湖买套大户型。

一方面是自住，还有就是考虑小孩的教育问题，毕竟松山湖的公立教育还是不错的。

从一开始，他就预感到了这次置换的难度！

想要快速的降价，卖房。

但是呢，来的客户是有一些，但想买的寥寥无几，也只是看一看，还价的都没几个。

而后面的行情，是越来越差，小区有些业主挂盘的价格，更是无底线，比他挂的笋盘价，还要低。

从下半年至今，两套房子都没有卖出去！他说，现在已经是切身体会了当下楼市的感受。

“真的，很残酷！”

东莞楼市的艰难，对置换的大多数人，都有切肤之痛。

那么东莞楼市，究竟有多艰难？

除了业主，开发商、地产行业从业者，有多艰难吗？

这会持续多长时间呢？

我将在文章中阐述这些想法。

1

东莞业主的艰难，已超预期

现在东莞楼市最艰难的，恐怕还得是业主。

1）2020年-2021年，买入东莞房产的业主，90%以上都是亏钱的，基本就没赚钱的。

2020年，东莞新房成交创新高，成交金额2055亿，成交套数64720套。东莞二手成交，29606套。

2020年，东莞一手、二手成交94326套。

2021年，东莞新房成交43271套，二手房成交21102套。2021年，东莞一二手合计成交64373套。

2020年+2021年，东莞一二手成交总共约16万套，很多都在高位接盘的。

东莞商品房才100万出头，这个占比不算少。

现在这些业主如果要卖房，有接近90%的业主，到现在是没赚到钱，铁定是亏的。

2）2022年至2023年上半年，大多数业主也是亏的。

东莞2022年，新房成交29479套，二手19651套，两者合计49130套。

2023年上半年，东莞新房成交13040套，二手成交17035套，两者合计30075套。

2022年+2023年上半年，东莞一二手成交约8万套。

由于2023年下半年，东莞房地产市场是在恶化的，所以无论是2022年，还是2023年上半年买入的，价格大都高一点。

而且去年至今的两波成交高峰，一是2022年年中的限购松绑后的成交高峰，另一波的是2023年年初，疫情放开后的成交高峰，两波都在价格高点，现在都是亏本的。

这么一算，2020年至2023年上半年，东莞一二手成交24万套。

这24万套的业主，至少80%以上的，算起来都是亏的。

3）不少2018年之后买入镇街的，都是亏本的。

比如凤岗，2018年房价高峰期就涨到3字头，如今房价甚至跌回2字头了，亏本的裤衩都没了。

比如麻涌，有房价已经跌回1.2万了，直接跌回2018年了。

还有茶山跌回1.5万，直接跌回2018年了。

意味着，从2018年之后买入这些镇街的楼盘，持有到现在都是亏本的。

随着东莞二手降价潮还在蔓延，业主亏钱的镇街、亏钱的楼盘，还在继续增加，亏钱的时间点越往前。

这一轮过山车行情，东莞房价大涨大落。

如果没在高峰期出掉房产，现在大多数的业主，可能都挺艰难的。

2

东莞开发商的艰难，已超预期

东莞开发商，同样过得很艰难。

1）市场行情差，这两年在东莞的开发商，也是很艰难。

今年3月以来，东莞新房销量直线下跌，下跌幅度、速度，都超过二手市场，从7月至今东莞每月新房成交只有1000套出头，真是少的可怜。

这1000套出头，被几个大品牌开发商，几个豪宅、几个热销盘囊括，其他楼盘只能喝汤了。

进入到今年下半年，东莞大多数镇街新盘，不少时候成交都是0，有些甚至是负的。

因为有业主闹着要退房！

除了万科、华润等少数几个开发商，成绩还算可圈可点。

其他大多数开发商，尤其是民营、小开发商，在东莞的项目，都是在垂死挣扎之中。

2）东莞新房降价潮蔓延，开发商赚钱越来越难。

譬如说，寮步的裕大知府按照85折卖房，这盘原来备案价3万左右，现在的保留单位直接2.6万卖。

龙湖金地天曜城，降价比较凶，天地楼层最低1.5万起，其他楼层1.7万起。这盘价格从高峰期的2.8万，降价到2.3万，现在到1.5万。开发商真赚不到钱，纯粹了为了回笼资金。

还有保利时区推出的特价房，2.8万/㎡。开发商高峰期卖到近4万，现在价格一路下跌，利润是越来越少了。

当然还有寮步的云禧，价格卖2.3万起，这块地的地价就在2.2万，几乎要接近地价了，你说开发商怎么赚钱。

还有凤岗的锦上，价格卖1.9万起，这块地的地价在2.5万，售价还卖不过地价，还怎么赚钱。

当然，塘厦凤岗20年高价拿地的开发商，2万多的楼面价，成本都收不回。

东莞这一轮降价潮，让那些高价拿地的开发商，尤其是在镇街高价拿地的开发商，都过得很艰难了。

赚钱的不多，很多都是亏钱的。

开发商，真艰难。

3

东莞地产从业者的艰难，已超预期

房地产是百业之母，带动的上下游产业，很庞大。东莞楼市低迷之后，对行业从业者来说，都是非常艰难的。

1）东莞中介从业者艰难。

现在虽然新房佣金高、二手房有些也高，但成交量太少了。

每个月三千套的成交量，对于庞大的中介人员来说，肯定是不够分的。当然了这个行业之前说二八分，现在是一九分。

还是有赚钱的。只不过现在90%的艰难，只有10%的，照样过得很滋润，赚的比普通人多。

2）东莞房企人员艰难，裁员降薪等等。

东莞新房市场萎缩，很多开发商都在进行收缩战线。不少民营企业、小企业等都有不同程度的裁员降薪。

就连大品牌开发商的福利待遇也是下降的。不像楼市红火期，喝茶费，关系费这些，赚的彭满钵满。

现在与之前，简直是大相径庭。

3）东莞自媒体的艰难。

这个就是我所从事的，这两年以来自媒体生存也是艰难的。无论是从事C端、还是B端，都是比较艰难的。但是逆境中生存嘛。

4）东莞官方艰难，也是超预期的。

一是东莞今年的经济增长，居然这么差。年初定制的目标，看来是远远不能达标了。

二是土地拍卖市场的艰难。今年东莞就拍卖了五六宗地，大量镇街的土地找不到人接盘，今年的土地财政收入大幅锐减，相比22年都更少了。

东莞第三轮土拍，更是无奈，又把南城东城龙湾这些核心区的地来卖，而且不限价，很核心的想给市场拉点信心。

同时也能说明了，缺钱，不卖地不行啊。

东莞房价继续下跌，各行各业止不住的艰难。

大家，要做好持久战的准备。

买房子，要抛弃短炒思维，建立在资产配置、自住需求看，从中长期的角度出发。