福田中心区新盘天宸（原名：佳园）将于5月7日开盘，目前得知优惠为98折+99折，具体以KFS信息为准。

据介绍，项目主推128-138㎡4房，可售143套住宅，均价10.34万/㎡，单价区间为8.41-12.57万/㎡，总价区间为1162-1492万（少量几套大面积，总价更高），毛坯交付，交付时间2024年中。

仅供参考，开盘有折扣

作为福田中心区唯一在售准现楼新盘，天宸到底是否值得入手呢？

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区位分析

天宸位于福田中心区西南角（法定图则中滨海大道为界），为福田中心区目前唯一在售准现楼（已封顶）新盘，后续基本没有待开发用地。

作为深圳目前唯一一个集行政、文化、信息、国际展览、金融商务等于一体的综合服务中心，涵盖10大市级单位、30大文体坐标、约250万㎡大型高端商业、2个大型交通枢纽（福田站、岗厦北站）、7条地铁线路（1+2+3+4+10+11+14号线）、2条城市东西交通大动脉（深南大道、滨河大道）等，配套丰富度名列深圳第一。

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项目信息

项目原为东山小区旧改，一期占地0.75万㎡，总建筑面积5.07万㎡，一期为住宅，后续待开发二期为复合多业态（将进入拆迁中）。

一期为分为A、B座（两单元），梯户比为A座4梯4户、B座2梯4户，A座37层、B座32层。

另外，物业费为7.2元/平/月，相比前海等新盘10元/平/月要便宜不少，比起宝安刚需盘等如万丰海岸城5元/平/月，对比单价的角度而言，也算不上贵。

值得注意的是，4月27日天宸战略合作发布会召开，安居建业、福田安城投、长城资产、建安集团、佳兆业等品牌签订战略合作协议，为天宸项目提供多维度支持与服务，助力天宸项目更高品质地运营，为天宸项目顺利交楼保驾护航。

效果图一览

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户型分析

A座可售119套138㎡3+1房

B座可售24套128㎡4房，只有低楼层7楼及以下

从户型结构来看，128㎡为传统户型，做到标准4房，满足功能实用性，适用于多孩家庭。

138㎡3+1房趋向年轻化群体，百变搭配，灵活布局（毛坯交付，自由设计），满足阔绰空间，类似深圳湾悦府105㎡1房1厅、164㎡2房2厅。

深圳湾悦府105平1房与改2房对比

深圳湾悦府164平2房与改多房对比

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配套一览

项目处于福田中心区，配套方面基本属于深圳一流，基本可以5分钟抵达工作、生活、娱乐、休闲等配套圈，正如宣传一般24小时享受到配套的极致便利与生活的乐趣。

值得一提的是，教育方面，根据教育局规划来看，所属福新小学+石厦中学学区内。

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优缺点分析

优点分析:

01、项目为福田中心区唯一在售准现楼新盘，福田中心区再无可以开发用地，对比周边二手房20年左右楼龄，新盘品质上有优势。

城中雅苑2001年入伙

发展兴苑2004年入伙

中海华庭2000年入伙

星河国际2003年入伙

02、项目为国企注资保驾护航交楼，已封顶，预计2024年5月30日左右交付，相比当前新盘交付时间要快1年半左右，节省时间成本。

已封顶

03、项目对比周边20年楼龄的二手房如星河国际等，有接近2万/平倒挂价差。

04、实际上项目最大优势为可以5分钟内享受到福田中心区一流配套，相比当前热点区域新盘如前海、宝中等，短期甚至长期而言，前海、宝中依旧很难超越。

平安金融中心+coco park

05、项目是可以真正意义上实现5分钟内工作地、生活、娱乐等一体的，涵盖产业就业、顶级配套双重保障。

缺点分析：

01、由于项目分析开发，一期只有2栋，花园偏小，暂不清楚后续二期与一期是否合围一起。

02、项目临近滨海大道有噪音影响，不过项目138㎡采用封窗设计，隔挡噪音影响小。

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价值分析

项目最大优势为福田中心区唯一在售准现楼新盘。

一是，要买福田中心区新盘，唯一的选择就是这个，加上后续福田中心没有待开发用地，并且周边二手房楼龄多在20年以上，有明显的稀缺性。

二是，福田中心区经过几十年的开发，配套上已经趋于臻美阶段，比起西部热点区域前海、宝中等还是强上不少档次的。

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总结

项目总价基本1100万起步，有一定门槛要求，加上项目处于福田中心区配套上相比其他热门区域有强几档的明显优势，适合周边老破旧物业置换需求、福田情节（长期福田生活圈）、年轻置业群体以及周边上班人群。