由于业绩持续亏损，中交地产财务杠杆水平高企，全部债务资本化比率偏高。
01
亏损
4月15日，中交地产（000736.SZ）发布2024年年报，公司实现营业收入183.02亿元，同比下降44.59%；归属于上市公司股东净利润-51.79亿元，同比下降221.44%。
2024年年报
另外，中交地产2024年末经审计的归属于上市公司股东的净资产为负值，股票交易将被实施退市风险警示，股票简称变更为“ST中地”。
2024年，中交地产签约销售面积和销售金额分别同比下降52.51%和58.13%。
《小债看市》统计，在发债方面，目前中交地产存续债券21只，存续规模150.6亿元，其中将有52亿债券于一年内到期，公司面临集中兑付压力较大。
存续债券到期分布
目前，中交地产主体长期信用等级为AA+，相关债项信用等级为AAA，评级展望为“稳定”，信用资质较好。
02
财务恶化
据官网介绍，中交地产成立于1993年，是中交房地产集团控股的两家房地产上市平台之一。
中交房地产集团负责中交集团房地产业务的运营和管理，业务涵盖房地产开发、资产运营管理、房地产金融等领域，足迹遍及北京、天津、重庆、广东、浙江、江苏等省市。
中交地产官网
从股权结构看，中交地产的控股股东为中交房地产集团，持股比例为52.32%，穿透后公司实际控制人为国务院国资委。
股权结构图
近年来，伴随行业调整，中交地产拿地与销售规模均有所下降，不过土地储备较为充裕，且项目主要分布于一二线城市。
中交地产在2024年持有房地产项目117个，土地总面积1045万平方米，在建及待建面积771万平方米。
在业绩方面，2024年并非中交地产首次亏损，2023年公司亏损额为16.11亿元。
房地产项目交付减少、销售策略调整导致的毛利率下降，以及财务费用的增加，是中交地产利润下滑的主要原因。
此外，中交地产对存在减值迹象的房地产项目计提了资产减值损失，进一步加剧了亏损。
实现归母净利润
截至2024年末，中交地产总资产为1076.98亿元，总负债966.59亿元，净资产110.39亿元，资产负债率为89.75%。
近年来，由于业绩持续亏损，中交地产财务杠杆水平高企，全部债务资本化比率偏高。
资产负债率
《小债看市》分析债务结构发现，中交地产主要以流动负债为主，占总债务的62%。
截至相同报告期，中交地产流动负债有603.77亿元，主要为一年内到期非流动负债，其短期债务合计有220.17亿元。
相较于短债规模，中交地产流动性较为紧张，其账上货币资金有86.45亿元，经营性现金及现金类资产对短期债务覆盖倍数较低，公司面临一定短期偿债压力。
在财务弹性方面，截至2024年9月末，中交地产银行授信总额有500.53亿元，其中未使用授信额度为128.68亿元，公司间接融资渠道有待拓宽。
银行授信
另外，中交地产还有非流动负债362.82亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有158.04亿元。
整体来看，中交地产刚性债务有378.21亿元，主要以短期有息负债为主，带息债务比为39%。
期限结构方面，中交地产一年内到期的融资231.79亿元，一至两年到期的金额为236.55亿元，两至三年到期的75.85亿元，三年以上32.35亿元。
有息负债规模较大，中交地产的融资成本增加，2023和2024年其财务费用分别为6.98亿和10.32亿，对公司盈利空间形成严重侵蚀。
从融资渠道看，除了借款和发债，中交地产还通过租赁、应收账款、股权以及信托等方式融资。
近年来，中交地产筹资性现金流持续净流出，2022年-2024年分别为-25.89亿、-68.57亿以及-51.64亿元，公司存在一定再融资压力。
筹资性现金流
在资产质量方面，中交地产资产受限比例较高，对资产流动性产生一定影响。
另外，中交地产对外担保规模庞大，存在一定担保代偿风险。截至2024年末，中交地产及关联公司担保余额为107.87亿元。
总得来看，中交地产业绩持续亏损，对债务和利息的保障能力下降；债务负担较重，流动性紧张，再融资压力较大。
03
踏错节奏
中交地产前身为重庆国际实业投资股份有限公司，是经重庆市经济体制改革委员会批准，由中国重庆国际经济技术合作公司联合重庆市建设投资公司等单位共同发起，采用定向募集方式设立的股份有限公司。
1997年，中交地产挂牌上市，股票名称为“重庆实业”。
2008年底，中房集团经过定增入主，并与中国交建在2011年完成重大重组后，改名中交地产，并成为中国交建房地产业务国内上市平台公司。
随后，中交地产开始大手笔拿地，两年时间拓土支出近千亿，其曾在2019年提出3年500亿元、5年1000亿元的目标。
2020年，中交地产实现签约销售金额533亿元，较2019年增长81.37%，超额完成500亿元目标，但2021年销售额增速却明显下降。
另外，激进扩张致使中交地产债台高筑，为了缓解债务压力，其曾多次向母公司借款。
2021年，中交地产向控股股东中交房地产集团借款两次，两次额度均不超百亿，年利率不超过10%。
但目前来看，借款并没有改善中交地产的资金链窘境。
可以说，在房地产行业辉煌的末期，中交地产却逆势扩张，在本应收缩的节点踏错了节奏。
