万科转型之路不易。

01

巨亏

3月31日，万科公告称，2024年营业收入3431.8亿元，同比下降26.32%；归属于上市公司股东的净亏损494.78亿元，去年同期净利润121.63亿元。

2024年度业绩公告

万科称，业绩亏损主要是对部分项目计提存货跌价准备，部分其他应收账款需要计提减值，非主业财务投资基于成本法核算出现一定亏损以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

归母净利润

销售方面，2024年万科实现销售面积1810.7万平方米，销售金额2460.2亿元，同比分别下降26.6%和34.6%。

在投拓端，万科累计获取新项目13个，总规划计容建面137万方，权益计容规划建面83.3万方，权益总地价约55.6亿元。

据悉，万科2025年一季度到期公开债均已完成兑付。

《小债看市》统计，目前万科存续美元债4只，存续规模17.93亿美元，其中一年内有2只美元债将到期，到期规模近10亿美元，公司面临较大集中兑付压力。

未来偿债现金流

在境内债方面，目前万科存续债券25只，存续规模388.52亿元，其中一年内到期规模有127亿元，主要兑付期集中在1-3年内。

02

大股东支持

据官网介绍，万科成立于1984年，经过近四十年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。1991年，万科A在深交所上市，2014年B股以介绍方式转换上市地H股上市。

万科集团官网

2023年下半年以来，万科遭遇资本市场“狙击”，股债出现剧烈波动，不少人担心万科会出现债务危机。为此，万科管理层还请出了大股东深铁集团为其站台，向外界澄清公司经营正常。2023年11月，穆迪将万科发行人评级由“Baa1”下调至“Baa3”；并将其全资子公司万科香港中票计划的有支持高级无抵押评级由“(P)Baa2”下调至“(P)Ba1”；将万科香港发行债券的有支持高级无抵押评级由“Baa2”下调至“Ba1”；评级展望为负面。

穆迪认为，万科的合同销售表现不佳，其表现逊于大盘，预计公司信用指标和流动性缓冲将在未来12-18个月减弱。

随后，穆迪多次下调万科发行人评级和相关债项评级，目前其发行人评级为B1，公司信用资质持续恶化。

穆迪评级

自2023年底以来，深圳国资国企及深铁集团以市场化、法治化方式持续给予万科“真金白银”支持。

包括帮助公司处置流动性较低的不动产和长期股权投资，参与印力消费基础设施REIT认购、支持万科完成深圳湾超级总部基地项目转让、受让公司所持有的红树湾物业开发项目投资收益权等。

截至目前，深铁已合计向万科提供70亿元股东借款用于归还公开市场债券。

03

财务分析

截至2024年末，万科总资产12862.6亿元，总负债9474.05亿元，净资产3388.55亿元，资产负债率为73.66%。

《小债看市》分析债务结构发现，万科以流动负债为主，占总负债比为76%，流动负债占比偏高，债务结构待优化。截至相同报告期，万科流动负债有7190.62亿元，主要为应付账款，其一年内到期的短期债务合计有1620.19亿元。相较于短期债务，万科的资金流动性吃紧，其账上货币资金有881.63亿元，规模持续下降，无法覆盖短债，现金短债比为0.54，公司存在一定短期偿债压力。在财务弹性方面，万科的备用资金较为充裕，截至2024年3月末其授信总额为4851.5亿元，未使用银行授信有2108.89亿元。

银行授信情况

在负债方面，万科还有非流动负债2283.43亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有2029.99亿元。

整体来看，万科有息负债总规模有3650.18亿，主要以长期有息负债为主，带息债务比为39%。

其中，银行借款占比71.4%，应付债券占比16.7%，其他借款占比11.9%；有抵押的有息负债974.3亿元，占总有息负债的27%，无抵押无质押的有息负债占比58.2%；境内债占比83%，境外债占比17%。

在融资渠道方面，万科较依赖于长期借款，除了借款和债券融资，其还通过应收账款融资，定增，股权质押以及信托等方式融资。

值得注意的是，2019年以来万科的筹资性现金流净额持续净流出，其中仅2022年为正，2023年和2024年该指标分别为-368.13亿和-276.73亿元，公司存在一定再融资压力。

筹资性现金流净额

总得来看，万科销售疲软局面未能扭转，业绩出现最大滑铁卢，公司流动性紧张，面临一定再融资压力。