方圆地产面临债务和资金链难题。

01

新增诉讼

近日，广州市方圆房地产发展有限公司（以下简称“方圆地产”）公告称，公司因涉及一笔本金达32.347亿元的借款纠纷，被某金融机构提起诉讼，要求偿还本息及相关费用。

新增重大诉讼公告

公告显示，方圆地产于2025年3月17日收到起诉资料，该案尚在一审答辩期，案号为（2025）粤01民初671号和（2025）粤01民初672号。

同时，方圆地产法定代表人方壮鑫新增被限制高消费，限制内容涵盖乘坐高端交通工具、高消费场所活动等行为。

方圆房地产表示，上述限制高消费的情况将对公司产生一定影响。

2023年8月，方圆地产未能支付3.4亿美元境外债券本金，爆发债务危机引发市场关注。

《小债看市》统计，在境内债方面，目前方圆地产存续债券1只，规模为9.18亿元，将于2025年6月30日到期。

目前，方圆地产销售情况持续恶化，尚未发布进一步境外债处理方案，多支债券多次展期，重组似乎遥遥无期。

2024年11月，广东证监局公开一则《行政监管措施决定书》，因2023年度存在少确认营业收入的情况、未及时披露多起重大诉讼、仲裁情况，以及未及时披露债务违约或逾期的重大事项，对方圆地产以及时任董事长方明、法定代表人及总经理信息披露义务人及财务负责人采取出具警示函措施。

02

深陷危机

据官网介绍，方圆集团是东方文化地产的践行者和现代东方人居生活全产业链运营服务的集成者，为客户提供全生命周期的高质量服务。

方圆地产成立于1995年，是一家总部位于广州的以房地产开发投资为核心业务的大型企业集团。

方圆集团官网

从股权结构看，方圆地产的控股股东为方圆国际投资集团有限公司，持股比例为100%，公司实际控制人为方明。

股权结构图

方圆地产专注广州区域城市更新领域十余年，积累了丰富的城市更新项目经验，同时亦为其补充了大量低成本且优质的土地储备。

方圆地产土地储备以广州及其周边城市为主的粤港澳大湾区占比较高，但以三四线城市为主。

值得注意的是，旧城改造项目受当地政府政策影响，投资回收周期较长，收益和开发进度的不确定性较大。

由于消费者信心低迷和资金紧张，2021年方圆地产合同销售额下降27%，2022年销售继续疲软。

截至2024年，方圆地产的销售情况没有好转，公司流动性问题持续存在。

从业绩上看，2024年上半年，方圆地产实现营收11.49亿元；归母净利润-4.45亿元，经营性现金流净额为-4.16亿元。

归母净利润

值得注意的是，方圆地产的审计师在其经审计的财务报告中表示，该公司持续经营的能力存在重大不确定性。

截至2024年6月末，方圆地产总资产为329.45亿元，总负债267.43亿元，净资产62.02亿元，资产负债率81.17%。

近年来，由于净利润持续亏损，方圆地产净资产大幅缩水，其财务杠杆水平飙升。

资产负债率

《小债看市》分析债务结构发现，方圆地产主要以流动负债为主，占总债务的67%。

截至相同报告期，方圆地产流动负债有178.52亿元，其中一年内到期的短期债务合计56亿元。

相较于短债规模，方圆地产流动性紧张，其账上货币资金有10.87亿元，不足以覆盖短债，存在较大短期偿债压力。

值得注意的是，方圆地产其中一部分现金将不得不留在项目层面，以支持运营，这将限制其在控股公司层面使用内部现金偿还债务的灵活性。

另外，在备用资金方面，截至2022年3月末，方圆地产银行授信总额有346.13亿元，未使用授信额度为257.97亿元，可见看出其财务弹性尚可。

银行授信

除此之外，方圆地产还有88.92亿元非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计66.53亿元。

整体来看，方圆地产刚性债务有122.53亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为46%。

有息负债规模较大，近年来方圆地产的财务费用均在5亿上下，对公司盈利空间形成严重侵蚀。

在融资渠道方面，除了债券和借款外，方圆地产还通过租赁、股权质押以及信托等方式融资。

值得注意的是，随着合作项目方式增多，方圆地产合联营企业往来款及少数股东权益规模增长较快，且少数股东权益与少数股东损益占比不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。

此外，方圆地产对关联方提供的担保金额较大，或有负债风险值得关注。截至2024年6月末，其及关联公司担保合计60.07亿元，是净资产的三倍多。

在资产质量方面，方圆地产其他应收款项和存货分别为45.5亿和119.22亿元，主要为应收子公司少数股东款项和开发成本，存货周转效率和总资产周转率有所下滑。

总得来看，方圆地产销售持续疲软、业绩亏损，经营性现金流净流出，对利息和债务的保障能力下降；有息负债占比较高，流动性紧张。

03

上市折戟

方明毕业于中山大学，曾在广东南粤律师事务所担任律师。在广州地产圈，其为人一直非常低调，甚至从不接受外界采访。

上世纪90年代掀起的“下海潮”，促使方明开始创业，创建了东方味道甚浓的方圆帝国版图。

方明推崇“外方内圆”的价值观，2006年之前方圆集团打着“文化地产”大旗，杀出一条血路。

随后，方明欲带领方圆集团奔赴资本市场，为此做了很多铺垫，例如曾试图踏出舒适区、走向全国，陆续在常州、昆山、苏州、成都、海南等地落子。

2008年，方圆地产的IPO申请已通过聆讯，准备路演，但不料突遇金融风暴，楼市行情急转直下，因信贷市场受到冲击，内房企“血流成河”。

于是，差一点就圆了上市梦的方圆地产，最后因融资环境不合预期，而搁置了IPO计划。

直到2013年，方圆才开始调整企业战略，收敛战线，聚焦广东省。在2017年粤港澳大湾区上升为国家战略后，方明更加坚定深耕大湾区这条路。

方圆集团董事局主席 方明

2017年11月，方圆集团旗下方圆房服上市，它是继合富置业、易居、世联之后，国内第四家、港股第二家来自内地的以房地产代理、中介、终端服务为主营业务的上市企业。

然而，方圆房服增长缓慢的规模和起伏不定的业绩表现，并不受资本市场待见。

2021年下半年以来，诸多高杠杆房企跌下马，行业调整之际，方圆地产也深陷危机，面临债务和资金链难题。