重磅来了，西安市红旗铁路专用线及周边详细规划，正式公示！
敲黑板！划重点！约9.02平方公里，上万亩规划公布，区域即迎来大翻身……
01
9.02平方公里！
西安“超级规划”公示
7月17日，西安市自然资源规划局发布了《关于西安市红旗铁路专用线及周边详细规划的公示》，本次规划范围为：红旗东路以南，华清西路以北，太华北路以东，御井路以西，规划用地面积约9.02平方公里（约13530亩）。
具体规划图如下：
本次公示规划主要覆盖两大片区，即：曲江大明宫板块、及未央团结片区，其中，未央团结片区的更新，也是近两年城改热点话题。
从本次公示的用地性质来看，住宅用地占了绝对的比例，商业用地、商务金融等用地占比较少，这也意味着，这里后期将是楼市的又一“发力区”，另外，也补上了城北教育用地不足的局面。
本次公示，我们注意到几个关注点——
首先，就是备受关注的教育用地，今年来有中海太华府西安教育用地性质变更的投诉，此次规划公示也明确了该宗用地为中小学教育用地。
而对于这所7年未动工的学校，官方给出的最新回复是：该用地目前正在土地整理过程中，后期将根据周边项目实施情况及建设条件，逐步推进学校建设，对开工时间并未做明确回复。
其次，华岭中央公园北侧公共绿地“缩水”：根据此前发布的公告，华岭中央公园北侧为公共绿地，此次规划，该绿地面积减少，增加了商业住宅混合用地。
还有，部分商业用地变住宅：此前，大明宫金茂府一期东北角之前规划的商业地块变成了住宅用地。
值得注意的是，本次公示的区域中，将形成两大商业中心，一个是占地约500亩，中铁建以地铁8号线＆地铁10号线换乘站-井上村站为核心，按照TOD理念进行开发的项目。
另一个则是位于团结片区的中央活力中心，根据2021年出台的《团结村控制性详细规划》，规划图可以看出，这里将以太华北路复合轴线、凤城八路形象轴、铁路文化公园交叉形成中央活力核心区域。
根据建筑高度图，未来太华路与凤城八路交汇形成的三角区这里将崛起一组高度在100-240米的超高层集群。
02
多图直击！
红旗铁路公园来了
而在以上规划发布之前，备受关注的红旗铁路公园，消息不断！2018年，红旗铁路专用线停运之后，这条纵贯西安城北重点区域的货运线路未来命运如何是大众长期关注的焦点，
7月5日，西安城投公司发布了“红旗铁路专用线片区更新改造项目（红旗铁路公园）招标计划”，这意味着停运6年，继5月份完成沿线征迁和项目设计方案座谈后，红旗铁路专用线更新改造即将迎来正式动工。
根据发布的公告内容，红旗铁路项目总用地面积约598000㎡(最终以资源规划部门实际测量数据为准)，总投资约9.01亿元，计划招标时间为2024年8月5日。
红旗铁路改造备受关注和其规模有关，整个红旗铁路公园片区改造，从火车站以北的含元路，一路向北，一直到与凤城十路相接的红旗路，全长8公里！
图源：头条@长安|终云木
根据公开消息，红旗铁路公园项目建设内容包括：10条市政套路、8座人行跨街天桥、10公里漫步跑道、485个停车位，包含公厕、书吧、医疗救助站、社区食堂等便民设施的15分钟生活圈打造。为整个片区增加40公顷的绿地（约500亩）。对于区域面貌改造具有重要意义！
红旗铁路公园项目此前效果图（2019年）
进入今年，红旗铁路取得突破性进展。5月，红旗铁路沿线违建征地拆迁迅速完成，6-7月，后续各项工作加快，酝酿多时的红旗铁路公园迈入“快车道”，据悉，大明宫西侧的八府庄片区，原红旗铁路已经被围起来了。
房博士对红旗铁路凤城八路-啤酒厂段现状做了实拍——地面违建已经拆除，大部分区域土地已经平整，覆盖绿网。
红旗铁路沿线实景
现场市政工程的车辆正在施工，地面相关建设已经启动。
红旗铁路沿线实景
红旗铁路沿线实景
03
中海、保利、金茂……
房企扎堆入驻区域!
“住宅+教育+商业+绿轴”，可见红旗铁路沿线改造，一方面是对区域居住界面的全面升级改造；另一方面也将盘活区域用地资源。
近年来，红旗铁路专线沿线华远、万科、龙湖、保利、中铁建、金茂、中海、中南、华润等房企均有布局，目前沿线大明宫板块在售项有文韬府、金茂府、中海开元壹号、华润明德润府、中国铁建西派城等，区域改善局面明显，整体房价已步入2万+/m²。
除了这些在收项目还，区域还有待入市纯新盘，如中国铁建西派天麓、中国铁建西派天著等。
但随着区域住宅用地不断开发，红旗铁路公园沿线，二环内部分可供应的住宅用地有限，未来的住宅供应用地，将以团结片区为主，区域内此前供地以商业、商务金融为主，如龙湖未央天街、未央金融中心。在售项目有保利未央璞悦、未央城建绿城·桂语未央。
未央城建绿城·桂语未央项目占地面积约76亩，总建面约19.6万㎡，容积率2.8，作为桂语系升级迭代之作，由未央城建与绿城联袂开发，双强组合。
一纸招标文书的发布，标志着红旗铁路公园项目正式迈出了实质性的一步，红旗铁路专用线改造启动后，铁路与城市路网道口通行阻塞、断头路等问题，也将得到有效解决。
当然，规划层面外，更关键的还是落地，后期我们也将做持续关注！
