在西安，换物业并不是什么新鲜事，有些小区炒掉物业后，业主自管盈利超百万；也有物业被解聘后，赖着不走，垂死对抗！

当然，挣扎在换物业路上的小区，也不在少数……近期，西安被业主炒掉的物业放出大招收买“人心”，网友却评论吃相难看。

01

送物业费、提升服务！

最牛物业开始“拉票”

近日,一则关于小区更换物业的消息在网上引起热议！

位于西安市曲江新区的曲江城市花园小区近期正在进行新物业选聘投票。然而,令人啼笑皆非的是,该小区原物业公司合能物业为了挽回业主信任，竟然使出了一系列"大招"。

内容显示：合能物业为了能快速改变目前小区的现状，避免新老物业交替导致小区变成老破旧，给业主提供最直接、最实有的物业服务,可谓是使出了浑身解数。他们向业主承诺了一系列"利好"：

1、物业费赠送或停车费赠送

2、开设监管账户

3、物业服务提升改造

然而让人哭笑不得的是，合能物业特意强调,凡是不参与本次选聘新物业拉票的业主,才有赠送物业费或者停车费的名额!这一"独特"的条件不禁让人质疑,物业公司是在为业主服务,还是在变相"贿选"?

对于物业放出的大招，网友似乎并不买单，纷纷留言各抒己见——

有业主愤怒到：已经被解聘，哪来的资格干扰业主选聘新物业，还是赤裸裸的贿赂！

也有业主批判：别被小恩小惠蒙蔽了双眼，有个好的物业，你房子升值带来的好处，远远大于这点物业费；

揭露真相的业主表示：就是为了破坏选举新的物业，合能物业给一些业主免费送物业费停车费，忽悠业主不要去投票

还有业主留言：我们也在换……

确实，对于合能物业，业主似乎已经深恶痛疾，就在7月16日，长安区发布了《2024年上半年长安区物业服务主体“红黑榜”》名单，合能物业赫然在列！

根据长安区住建局发布的公告，去年合能物业分别在二季度、三季度连上物业“黑榜”，服务水平确实令人咂舌！

02

不作为、服务差！

业主凌晨“炒物业”！

其实，物业的公告可以看出，本次并不是对业主大让利，而是直接拉票干扰新物业！其实，早在今年年初，曲江城市花园小区业主炒物业一事便闹得沸沸扬扬。

01：不作为，服务差！业主深夜炒物业

根据当时爆料：在区住建、街道办，公安等有关部门的监督指导下，业主委员会举办全体业主投票解聘物业的唱票。

当时正值严冬深夜，但业主们热情高涨，只为维护自己的合法权益。

西安市领导留言板，关于该小区物业的吐槽不断：小区物业现在只收费，完全没有履行物业职能，甚至因经费问题拖延缴纳检验费用，导致电梯的检验报告未办理。

根据业主此前供图，小区内道路破损，垃圾成堆没人管，小区各种设施常年无人维护，业主实在受不了，只能走上换物业之路。

02：房价跌跌不休！物业作用不小？

曲江城市花园，位于曲江一期，南三环内侧，周边有地铁4号线和8号线，2008年交付，容积率仅1.72，定位低密度高端住宅小区。地理位置优越。根据2024学区划分，小区对应的学校是曲江南湖小学和曲江一中，教育资源也不差。

目前小区的挂牌均价16489元/平，实际成交均价约14283元/平，相较于板块约19253元/平的成交均价，低出不少。据中介反馈，小区房价低，一方面是因为硬件短板，另一方面就是物业服务太差导致。

小区近期成交的一套中楼层建面约87.65平的两室房源，成交价仅1.2万+/平，当然这也有整个二手房行情影响，但物业起了关键性作用。

物业服务跟不上，小区房价又惨跌不止，还会影响成交，物业这次的拉票，估计买账的业主也不会多。

03

换物业不断！

实际却困难重重

其实这几年，我们听到的换物业小区很多，但是小区物业也并非业主们想换就能换的，基本上都要顶住很大的压力。

01：换物业，这些流程都得有！

关于更换物业问题，《西安市物业管理条例》中有提到：鼓励业主大会或者其委托的业主委员会、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

更换物业的流程主要有——

成立业主委员会。但是现在很多小区因为业主难以形成合力，常常因投票人数不足而作罢。

召开业主大会。投票表决取得三分之二以上业主同意，并且提前六十日书面通知物业公司，办理解聘手续。

拟定管理要求和费用标准，进行公开物业招标，再竞标公示评标，签署物业管理协议。最后安排新老物业公司进行交接，然后新物业公司进场。

02：新旧物业交替，问题频出！

一些小区，即使在业主百般努力后引进了新物业，但原物业还是拒不退场。

比如悦美国际，业主委员会要更换合同到期的百乐物业，通过招标选了恒昌物业，定于6月30日进场交接，但原物业声称，业委会在招标过程中存在违规操作，未经全体业主同意即擅自更换物业服务商，拒不退场。最终特警出动，新物业进场受阻！

珠江新城小区此前换物业也曾遭遇“拒不退场”情况，新物业2021年4月进小区，在区住建局备过案的合法物业，但是老物业拒绝退出，导致一个小区两个物业2年多。

新城区丽苑168小区，2021年4月1日，老物业在约定时间未撤场，业委会单独和物业公司协商，未谈妥，被解聘两年多仍赖着不走的老物业被新城区最终在去年8月，被人民法院依法强制清退。

03：官方出手！惩治不合格物业！

其实，业主努力的同时，官方也在对物业的服务管理不断进行“升级”。

2019年，官方便公布了一份《关于实行物业服务企业及项目经理违法违规行为记分管理的通知》，其中对物业服务企业及项目经理从事物业管理活动中的违法、违规行为分级处理，对记10分以上15分以下（不含15分）的，停止物业企业创建评优活动、前期物业招投标、承接新的物业项目并且对项目经理进行撤换。

2023年，官方又发布了关于征求《物业服务质量第三方评估技术规范（征求意见稿）》地方标准意见建议的通知。

5月17日，西安住建根据《西安市物业企业及项目经理信用信息管理办法》规定，公布了一批不合规物业信用信息扣分企业，涉及21个小区；5月20日对7家违法违规物业做出处罚通知。

房博士有话说：好的物业，可以锦上添花，差的物业，不仅让业主难受，还会影响房价，遇到不合格物业，一定要主动提出诉求，换物业过程中，面对物业公司小恩小惠，业主们一定要擦亮眼睛，不要被蒙蔽了双眼。

要知道，一个优质的物业公司，不仅能够提供优质的服务，更能够提升小区的整体形象，从而带动房产价值的上涨。还在买房路上的你，也千万别忽略了物业这一环！

你对你家小区物业满意吗？欢迎评论区留言讨论！