市场的变化，总是猝不及防！

新政组合拳已过去了12日，本来以为效应不大，但西安楼市接下来的这一波表现真是让人看不懂了.....

01

每平倒挂4千起！新政后

西安首个摇号盘诞生！

自从公布了摇号新政之后，西安摇号的门槛变得更高了！

以前只要核验通过家庭数大于房源数就可以，但现在需要更多的登记人数。

按照最新的政策：登记家庭数量（核验通过）/房源数量≥1.5，可摇号！低于1.5的不再摇号。

我们举个例子：比如100套房源登记，过去只要核验过100组登记就可摇号，但是现在需要150组以上登记才可以。200套的话需要300组登记，300套的话需要450组登记......

而就在这么高的门槛下，西安楼市新政首个“摇号盘”还是诞生了，一时间刷爆了朋友圈，究竟是哪个盘有这么大的魅力？

这个盘就是近期刚刚登记的港务区纯新盘—绿城紫棠苑，134套房源，核验通过561组，超房源4.2倍，远远触发摇号，可见人气之旺。

新政后！绿城紫棠苑为何首开受追捧？

其实，新政已经过去十几天了，西安登记的楼盘有十几个，房源也是近3千套，甚至有央企大盘还挂“0登记”，但摇号盘仅此一个。原因何在？房博士总结以下几点：

①真绿城开发 品牌口碑好：港务区是绿城在西安的大本营，尤其是真绿城，但凡开发的楼盘无一不是红盘，比如绿城西安全运村，不仅提前交付，而且二手房价格也很坚挺，绿城丹桂苑，更是五开五摇，最低中签率仅6.48%。

绿城紫棠苑不是绿城代建，而是真绿城开发。

②从拿地到入市不到3个月：在烂尾、延期交付、房企不断暴雷地大环境下，3月份拿地，5月底就面市，这种速度比较快的项目，让购房者比较有安全感，对它的交付充满了期待。

③低密改善社区，产品力抗打：清一色小高层社区，容积率2.5，采用第四代住宅设计，建面143、182㎡纯改善产品、户户有露台，产品力很前卫，特别能抗打。

④倒挂4000-12000元/㎡：项目西侧一路之隔即绿城西安全运村甘棠苑，二手挂牌均价北苑2万4，南苑3万2左右，而绿城紫棠苑的新房销售均价2.1万，4000-12000元/㎡的倒挂差很诱惑，而且绿城紫棠苑的产品更新、社区更舒适。

总之，在西安，只要产品抗打、口碑不错、核心地段的新房，依然能在楼市大环境中坚挺，期待未来更多这样的产品“卷”起来。

02

2年赚805万！8年赚1854万！

刚刚西安豪宅之王成交！

新政后，不仅仅是新房市场，二手房市场也发生一天惊天动地的大事！

事情是这样的，5月25日，西安豪宅天花板中大国际九号，成交一套建面约309㎡的大平层房源，成交总价2985万，成交单价96601元/㎡，再加上各种税费、中介费等，实际成交单价肯定超过10万+了！

这一消息迅速在地产圈传开了，要知道，同面积的户型在2022年6月份的成交单价7万元/㎡，这不到2年的时间，较上次涨了2.6万元/㎡，总价赚了805万，不得不感叹，果然有钱人买房也能赚钱！

追根溯源，我们发现，中大国际九号8年前新房入市销售的时候，当时的开盘价约4万元/㎡，而现在卖10万元/㎡，这中间每平赚了6万元/㎡，总价直接赚了1854万元，这才是最大的赢家，这位业主赚翻了！

据贝壳数据显示，中大国际九号显示有8套房源正在挂牌出售，挂牌均价10万+，价格区间9.6-12万元/㎡之间，单套总价2283-4868万元，就看下一套能卖出什么样的价格？

总之，就在西安二手房一路跌跌跌的大环境下，豪宅中大国际九号却还在继续上涨，可见，产品越稀缺，二手房保值能力也越强。

不过，据了解，这套房源之前的挂牌价在3080万元，业主稍微下调了120万元之后，挂牌4天之后就成交，成交速度之快令人不敢相信。

这说明西安二手房想要快速成交的密码就是降价，豪宅也不例外，这也给当下西安楼市的众多房东提了一个醒，合适的降价促成交还有有必要的！

你再看看，2-4月成交的这些房源中，哪一个不在挂牌价的基础上下调价格，低于挂牌价并不代表你赔了，反而是你赚了！

下面，房博士将2-4月成交的房源都整理好了，大部分都在降价，只是降多少就看房东的意愿了。

总之，中大国际九号的豪宅成交虽然只是个例，但也在传达一个事实，不管是新房、还是二手房，西安楼市已经完全进入了一个“纯改善”时代，只要产品、地段够硬，就不害怕贬值。

03

新政后楼市看似逆转

但理性思考后发现......

不仅仅

其实，5.17新政一套“组合拳”之后，全国的楼市似乎在一夜之间迎来了逆转，如今已经12天了，捷报在一波一波的传着......

比如，北京二手房日均成交突破1000套；深圳售楼处通宵卖房，中介门店二手房单日成交量创近三年新高，南京的二手房东们闻风而动，开始纷纷上调价格，甚至有房源一夜喊涨百万，二手房成交更是环比大涨33.4%.......

而在西安，虽然没有全国这么猛，但也是有变化的，比如新政后高新CID首个纯新盘——中海未来之镜开盘，劲销3.6亿元。位于西部大道的红盘中粮大悦未来城上客量暴增，周末日均接待200组。

如果说有一些喜报带点宣传成分，那么成交就是更真实的市场，绿城紫棠苑的首摇、中大国际九号的涨价成交，都是实实在在的新政后硕果。不仅如此，新政后西安二手房东连夜涨价，（详情可查房博士之前写的文章《一夜变天！西安超100家小区紧急涨价！房东心态变了......》），这都在说明市场真的热起来了。

新政就是一把激活市场的钥匙，能够激发买房需求，这也是件好事。

但是面对逐渐回暖的西安楼市，大家理性思考一下，作为普通人，现在可不是什么涨价的好时机，赶紧去卖房，才是正事。

因为价格小幅上调来探市，这点我觉得能理解，很正常，或许只是昙花一现，或许后期真会上涨，这些都尤为可知。

但我们确定的是，你现在趁机大幅度涨价，就有些盲目了。理由是：

1、西安二手房挂牌量已经突破18万套了

新政后，每日还在大幅度的新增中，一大批房东都纷纷挂牌，不管是真想卖还是探市，不到一周时间，狂增2-3万套。

再加上新房，这样的库存量还是很客观的，去化压力很大，所以，不管是开发商，还是二手房房东，能出手就出手，要掌握好当下的好时机。

2、西安在调整 改善住宅将是未来的大趋势

政策方面：早在去年，土拍已经取消最高上限了，放开远郊1.0容积率限制，再加上5.9新政鼓励产品创新，可以预见的是未来1-2年的改善型居住产品，甚至超过现在的新房产品。

市场方面：曲江星河湾、中大国际九号、招商西安序等豪宅受追捧，而低价盘却无人问津更验证了这一点。

总之，改善是未来楼市大趋势，“卷”产品将会成为未来主旋律，比如143㎡已经开卷了，未来只会更多.....

产品早已过时的西安二手房，拿什么来比？

3、论居住 未来保障房更具有竞争力

比如国家已经在下场收购商品房做保障房，“以旧换新”在西安虽然还在初步阶段，但是南京已经执行的很成熟了，以旧换新被收走的旧房，也是进入保障房体系。未来保障的归保障，商品房重回商品属性。

而保障房，就是满足最基本的居住需求，目前一些没有硬的“学商铁”加持的二手房，拿什么去和保障房竞争呢？

当然，并不是所有的二手房都不涨了，真正具有高价值的二手房，市场需求依然旺盛，价格也自然更坚挺，更保值，比如优质学区房。