昨日，千呼万盼的西安“以旧换新”细则以倡议书的形式公布，一时间引爆了媒体圈，网友都吵翻了.......

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西安网友的“4大问题”！

接上文，不仅是社群、还是网友都在热议，有质疑的声音，也有认可的，也有想置换的但还在犹豫的。

房博士搜集了大量的资料，刷了很多网友，发现对于此次“以旧换新”的细则，这四个问题也是最集中、最普遍的问题，每一个问题都是灵魂拷问！

问题1：公布的名单会不会都是滞销楼盘？

这是很多网友最担心的问题，也是讨论最激烈的话题，昨日公布的64个名单，是否都是滞销楼盘，还需要进一步观察。

从品牌来看，万科、龙湖等大品牌房企均有参与，以及天地源、高科、沣东地产、沣业地产、经发地产等本土国企房企项目均有参与。

从区域来看，64个项目中，有13个项目位于高新，占比20%。目测了一下，全部位于高新CID板块，换句话说，高新三期高品质的项目几乎全部参与此次“以旧换新”计划。

另外，此次名单中最多的就是西咸新区，累计26个项目参与，占比41%，分布在五大新城和能源金贸区。

从上图不难看出，就是西安首批次参与“以旧换新”的楼盘，61%来自高新三期和西咸新区。

高新三期“价格战”也是今年打的最激烈的板块，参加“以旧换新”的积极性很高，但是西咸新区的楼盘近两年降温市场比较明显，大多数项目销售情况均一般，换句话就说购房者眼中的滞销楼盘。

其它区域的楼盘也算是平销项目，也有“保交楼”项目，也有曲江的金茂府高品质项目。

昨天西安房协公布的名单缺少价格和在售/待售面积信息，让大家无法判断那个项目比较适合自己的预算，今天，房博士都给大家整理出来了，有感兴趣的网友私心【以旧换新楼盘价格】。

问题2：意向金到底敢不敢交给企业？

在“以旧换新”流程中，有一条换房人在选定楼盘后，需要缴纳一定的意向金，锁定三个月房源，这让很多购房者感到担忧。有网友说，还能要回来吗？好要不，交给国家比较放心。

而此次活动的保障机制是签订《“以旧换新”意向协议》，这个协议的内容至关重要，也是重要凭据。

问题3：有没有专业机构评估价格？

换房人最担心的还是旧房的价格评估，不过，这次西安的抵押登记费、担保费、评估费用均已由银行承担。

问题4：旧房子谁去卖？卖不掉怎么办？

从活动流程内容中可以看出，此次旧房子是交给名单上的中介机构去卖，房博士看了一下，名单上西安主流的几大中介机构基本都参与了。

从活动流程中，最核心的要点是中介费打85折，如果实在卖不掉，就可以退意向金。

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银行/中介/项目各方反应

我实探后发现......

带着这些问题，房博士第一时间连线了银行、中介机构、楼盘项目将“以旧换新”的疑惑点提前替大家探了个底。

首先，房博士连线的是农业银行，银行方面回复：

1、以旧换新，房贷利率还会降吗？银行的回复是：针对以旧换新，目前还没有出台最新的政策，还是5.9新政的3.55%，已经很低了，不会再降了。

2、按揭贷款中，产生的登记费、担保费、评估费均由银行承担，之所以列出来公布，是以防其它中介机构打着银行的幌子去收费。

3、服务方面，会设置“绿色通道”，不管是提前还款、贷款速度都很快。

4、意向金敢不敢交？银行方面回复：可以交，但是要跟楼盘签订协议，里面需要约定2件事情：

第一件：90天内旧房卖不掉，要退意向金或者能不能沟通，再延迟一段时间，提前要沟通。

第二件：需要沟通约定有啥优惠，是不是比普通购房购房者的力度要高一点，这些要沟通清楚，写在协议里面。

5、装修贷的支持。

其次，房博士连线的是境商中介，中介方面回复：

关于以旧换新，链家的电话目前没有打通，接通的只有境商中介，其回复如下：

1、中介费：我们的旧房是通过名单上的6家中介机构在卖，关于中介费打折的问题，境商中介的回复是，中介费打85折。

比如境商中介的中介费是2.5%，单边的话是1.25%，而这个85折是在1.25%的基础上打折的，也就是你只需要承担1.06%的中介费。

如果是链家的话是：中介费3%，单边1.5%，打85折，是1.275%，以此内推，具体各家中介实际情况不一样。

而且，境商中介还透漏，你卖旧房所承担的这些中介费就是你置换新房楼盘的优惠，他们是联动一体的。

如果是你从旧房置换小面积，那这个优惠就不一定了，具体还是要看每家楼盘自身的情况。

这就是中介、开发商共同让利。

2、以旧换新的旧房中介打算怎么卖掉？中介回复：跟正常房子一样线上线下推广，但是在当下的环境中，如果想快速成交，还需要适当的降价。如果实在卖不掉，这个优惠的中介费可以用在降价促成交上，这样就是三方都让利。

3、如果此次效果不佳，西安会不会出现政府下场收房子的情况？中介透漏：这种情况在西安暂时不会出现，就算政府要下场收房子，也是在你降价很低的情况下。

最后，房博士连线的是新房楼盘，楼盘方面回复：

房博士咨询了西咸新区一个比较有代表性的项目看针对以旧换新有没有最新的优惠政策？开发商的回复是：没有明确的，对外释放是1个点的优惠。

更有高新好品质项目，说没有额外的优惠，看来好品质楼盘还是需要真金白银去好好置换。

其它以旧换新项目最新额外优惠我们一一在摸排中，整理好后第一时间发群里，而且群里关于“以旧换新”“学区”等热点已经开始热议。如果感兴趣的赶紧联系房博士—淘淘，拉你进群。

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关于以旧换新！

西安人到底要不要换？

西安的以旧换新才刚刚开始，据参与制定该流程计划的人透漏，后续会跟据实际置换的过程中存在问题，还会继续优化改进此流程。

要我说啊，西安版本的“以旧换新”说白了就是官方给三方搭了个台子，撮合起来，至于怎么置换，细节还是不够明朗。

不过，南京的以旧换新依然做的非常成熟，已有效果出现，已成交52组。

阅读南京细则之后，值得西安借鉴的是，参与南京以旧换新，符合条件的，也能够享受退个税政策，不过目前减免的是个税，契税还是要正常缴纳。

再看流程，南京的开发商是直接回购旧房，而西安却不是，这在一定程度上能促进成功置换。

西安人到底要不要换？

关于是否要参加“以旧换新”活动，我觉得要根据自己的实际情况来分析。

假如你的房子楼龄比较高，或者你急切想要置换的刚性人群，比如学区房，可以考虑参与这个活动。

如果你的房子楼龄比较小，折旧值比较低的话，可以考虑等一等，看看是否有更好的政策出台。

总之，西安房协推出的“以旧换新”政策为购房者提供了更多的选择和优惠，但是在参与活动之前，购房者还需要仔细了解活动细则，提前了解好项目，做好充分的准备。

除了关注以旧换新，我相信此时此刻，大家最关注的应该是二手房的最新成交情况，这样才能更好地评估自己旧房的价值。

下面，房博士将2-5月最真实成交的房源都整理好了，大部分都在降价，只是降多少就看房东的意愿了，有了这本资料，才能更好地应对降价多少才能快速卖出自己手中的旧房，从而不被中介忽悠，感兴趣的私心回复【2-5月成交】领取。