在这个市场上，有不少板块还在摸索卖地卖房的“流量密码”，不断挣扎寻求新的出路。

最近，南京官网发布了《秦淮新河入江口南岸片区龙藏大道以东地块城市设计深化及控制性详细规划修编》SOa010-05规划管理单元图则修改（批后公布），板块内第一块低密宅地出现了。

SOa010-05规划管理单元图则位于雨花台区中部，东至宁芜公路及绕城公路、西至龙藏大道、南至岱山中路、北至秦淮新河，面积约145.78公顷。

调整内容如下：

05-023地块，二类居住用地（R2），用地面积3.97公顷，容积率由2.8调整为1.5，建筑密度由22%调整为25%，建筑高度由80m调整为60m，绿地率由35%调整为30%，其他指标不变。

调整前后各类用地面积未变化。

这块地其实就是曾经流拍，后被金基拿下，又被退地的G41。

先回顾一下该地块短暂的历史：

在2022年的第一批次土拍中，人居森林拿出了G06地块，无奈最终以流拍落幕。在第二批次集中供地中，板块拿出了G41地块，这块地也就是之前的G06，二度上市被金基拿下，楼面地价20550元/㎡。

后来这块地一直没动静，直到去年才确认，该地块已退地。

如今，这块地卷土重来，降低容积率，大概是快要拍了且谈好了。毕竟人居森林的库存差不多没了，急需拍地来激起热情。

容积率1.5能打造什么产品，大概率是小高层+洋房的配置，在人居森林这个生态资源得天独厚的板块，低密改善产品更匹配。

当然，除了跟板块更适配，最重要的是低密产品更容易有市场，价格也更坚挺。

但这个容积率够低吗？

其实还不够。

2024年，南京全市共成交20多块容积率低于1.2的低密住宅用地，涉及河西、鼓楼、小行、江宁、江北等区域，其中最低容积率低至1.01，接近别墅。

无论是尖端板块还是偏远板块，一个个都在降容。也许，人居森林的降容，还不够大胆。

作为河西外溢板块，放在以前，做个差不多的产品，房价更低，就能承接客群了。但现在的外溢板块，更需要去抢客户，毕竟河西自己都不够消化呢。

所以人居森林的容积率最好降到1，搏一搏。

雨花人居森林的前身，是筹划多年的“足球小镇”，在宏伟的蓝图中，这块滨水沃土，原计划是由苏宁操盘开发，其核心将建成一个大型足球场，可容纳数万人观看赛事。

计划赶不上比变化，苏宁表示无力承担如此高规模的开发后，雨花台区大刀阔斧改变板块定位，“足球小镇”的概念被换成了“文体小镇”，并在2021年，提出了雨花人居森林示范区的概念。

人居森林片区以龙藏大道为界，分为东西两个片区，其中西片区以数字产业为主体，兼容高新、金融、新经济等总部经济特征的头部企业，打造高端产业集聚区。东片区规划12幅住宅、2幅商办用地、6幅教育用地及11条道路。

关于这些最初的规划，官方也大刀阔斧地改造了。

原本住宅区以南的的复合开发区，包含了商住混合用地（Rb）、幼托用地（Rax）及基层社区中心用地（Rc）。

调整之后，这边以科研设计用地（B29a）、商办混合用地（Bb）为主，科研用地把商办用地夹在中间。

另外，还优化了绿地布局与类型，根据实际情况取消部分绿地，将岱山西路东侧、西善环路西北侧部分防护绿地调整为公园绿地（G1），复合适量的体育设施打造体育公园。

人居森林在市场上已经没什么声音了，是时候调整些规划，推出新产品，重新抢占大众目光了。

当下的市场，对它来说，还是很严峻的。

前有新房与地价持平，后有二手房挂牌价比地价还低。铂玥江南挂出了一套二手房，户型建面约126㎡，总价295万，单价约2.3万/㎡。

要知道，当初铂玥江南的地价是25313元/㎡，就算后期清盘，126㎡的特价房也要312万（单价近2.5万/㎡）。

也就是说，这套房即便是业主在清盘时捡漏的，也妥妥亏本。

因人居森林的配套都还没起来，想入手的人估计也不多，迟迟无人接盘，不排除业主会继续降价的可能性。

人居森林的困局，还需要一步一步解决。

好在，现在的它已开启疯狂自救模式，不管前景如何，不折腾肯定是不行的。