文｜王二宝

“预期房价下跌的居民比例达16.5%，而预期上涨的居民比例只有15.9%。”

这是在今年二季度，央行最新的调查数据结果。

其实对于当下楼市，我们很多人都持悲观态度，觉得下跌的可能性远大于上涨。甚至都逐渐觉得谁认为房价还会涨，谁就是胡说八道。

可是就在10月9日，内行人的一篇文章却让我觉得很有意思。

纯属讨论，不带有任何指向性观点，不评论对错。

当下救市政策确实有些挤牙膏的意思，从起初的下调贷款利率、认房不认贷，再到后来的放宽/取消限购，以及类似雄安新区的现房销售等等政策

看看出台的时间点，难免让我们多想：是不是等到上一个政策无效，才会出台下一个政策？

我们仔细观察就不难发现，不论是2008年和2016年，还是2022年至今。

救楼市的方法始终都没变，要么是贷款、首付，要么是公积金贷款、限购限售，反正一直都在刺激购房者。

过去能行，现在和未来是不是也能行？我的看法是恐怕很难！

7月14日，中央明确表示了对楼市的判断：“我国房地产市场供求关系发生重大变化。”

再结合近期多项数据，或许能得出这个结论：

卖方市场→买方市场

说白了，未来房地产能否回暖，关键在于消费者愿不愿意买房，而不是开发商和二手房业主。

说到这，问题就非常简单了。消费者愿不愿意买房呢？其实是愿意的，但是不敢。两个现实原因摆在眼前：一是总觉得房价会跌，只要买房就亏本，那不如存起来，利息再少也能赚钱；二是开发商频频爆雷，要么是烂尾，要么是能交房，但真的是“宣传仅供参考”，谁买谁就是冤大头。

一旦这种思维散播开来，成交量就会锐减，失去了支撑，房价不可能普涨。

这种情况就是发生在我国人口增速缓慢，更准确的说法是人口流动性减弱的时代下。

有数据显示，当下我国常住人口城镇化率超过了65%，而相对稳定至少也要超过70%，按照速度来推算，大致还需要五年左右时间。

随着人口流动性减弱，就会直接影响商品房成交频率和成交量，这是关键点。

这也意味着我国绝大多数城市都慢慢进入了“存量房时代”，二手房成为楼市的主力产品，优质资产自然而然就会更稀缺，涨的肯定更厉害。

这点完全符合相关部门的定调，此前多份文件就早已提到了这点，只是太多了没有注意罢了。

实际上，我认为这也是去金融化的方式。根本来说，金融性强的核心原因就是房价暴涨，而想要解决这个问题，还得从房价入手。

而上下波动则有两层意思：

第一层非常好理解，就是房价既会涨也会跌，但是幅度都不大，最多也就在5%左右。

第二层意思是“房价城市化”，这个词怎么理解呢？随着房地产普涨时代的结束，未来房地产会进入新时代，就是以城市为单位，房价会有涨有跌。

比如人口流入的经济大市，能够提供就业、资源、平台等，并且房价也相对保值，自然就能吸引新市民定居，而流出的城市情况恰恰相反。

综上所述，我不太赞同未来还会暴涨的说法，但是优质资产大概率会涨的更厉害。

对此，你怎么看呢？

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