——山东明源云
山东地产10月报
前言
进入10月份，在新政发酵下新房市场延续稳步复苏态势，再加上双节假期促销节点的影响，聊城、烟台、泰安、潍坊等多座城市成交规模稳中有升，“银十”成色较为明显。但与此同时，济南、青岛、淄博表现平平。
那么10月份，山东各城市具体表现究竟如何呢，一起通过2023年10月山东多城市房地产市场月报来看 下！
2023年10月全国地产政策
全国
10月政策形势总结
●中央金融工作会议提出加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式；
●超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分为三类推进实施；
●自然资源部发文建议取消地价上限，建议取消远郊区容积率1.0限制；
杭州、合肥等城市调整土拍政策，取消地价上限，采用“价高者得”规则。
成都、银川等城市跟进“认房不认贷”政策，优化个人住房贷款中住房套数认定标准。
郑州、大冶等城市针对多子女家庭推出购房奖补、一次性货币补贴等政策，更好地满足居住需求。
2023年10月山东地产资讯
山东
公布明年城镇老旧小区改造计划
近日，山东省住房和城乡建设厅正式公布2024年城镇老旧小区改造计划，全省共计划改造老旧小区3158个，涉及居民56.08万户、楼栋数16872个、改造面积4850.58万平方米。从山东省住房和城乡建设厅了解到，今年全省计划新开工改造3898个老旧小区、69.95万户，数量达历年之最。截至目前，已开工改造老旧小区3903个、70.32万户，超额完成年度计划，完成投资132.89亿元。
济南
土地拍卖规则迎重大调整
10月9日，济南市自然资源和规划局发布补充公告，对10月中下旬即将进行的市本级两场土拍出让规则进行调整，恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人，出让环节不再设立最高限价。
青岛
出台公积金新政
10月12日，青岛公积金发布《青岛市灵活就业人员参加住房公积金制度试点实施细则》，涉及行政区域内灵活就业人员住房公积金的缴存、使用、监督和管理，旨在扩大住房公积金制度覆盖面，支持灵活就业人员解决住房问题。
德州
促进房地产持续平稳健康发展
10月2日，德州召开《促进我市房地产市场平稳健康发展的若干举措》解读新闻发布会。1—8月份，德州市房地产开发完成投资287.3亿元，同比增长14.2%，增速位居全省第2位。德州市共供应房地产用地42宗，面积1571亩，成交价款53.1亿元。德州市商品房销售面积489.1万平方米，同比增长1.6%，增速位居全省第四位。
泰安
无房职工可提取公积金付房租
据泰安市住房公积金中心网站10月7日消息，泰安市将优化住房公积金使用政策，自10月8日起执行。关于公积金提取政策，文件提出，泰安市住房公积金缴存职工在泰安购买首套自住住房申请公积金贷款的，租房提取额与个人住房公积金账户余额合并计算公积金贷款额度。新市民、青年人连续足额缴存住房公积金满3个月，符合租房提取条件的，可按月全额提取月缴存额支付房租。
菏泽
住房公积金首付最低调整至20%
目前，菏泽市已开始执行“首套房公积金贷款贷最低首付20%、二套房公积金贷款贷最低首付30%”的政策。但值得关注的是，菏泽市为阶段性降低公积金贷款贷首付比例，政策有效期至2023年12月31日。而且，目前“最低首付20%”公积金政策只支持居民用于购置个人或家庭的首套新房，并不支持用于购置二手房。
东营
促进房地产市场平稳健康发展
10月9日，市政府新闻办召开东营市促进房地产市场平稳健康发展新闻发布会，介绍近年来我市在促进房地产市场平稳健康发展方面所做的工作和近期出台的进一步促进全市房地产市场平稳健康发展政策措施主要内容，并回答记者提问。
聊城
住房公积金使用政策再调整
10月8日上午，聊城市住房公积金管理中心对10月1日发布的《关于调整住房公积金使用政策的通知》进行了解读。调整加装电梯提取住房公积金政策，增加新市民、青年人按月提取住房公积金支付房租政策，调整住房公积金贷款政策。双职工缴存家庭最高贷款额度由50万元提高至60万元，单职工缴存家庭最高贷款额度由30万元提高至40万元。首套房住房公积金贷款最低首付款比例由30%降为20%，二套房住房公积金贷款最低首付款比例由40%降为30%。
烟台
公积金新政策密集发布
9月28日-10月2日期间，烟台市住房公积金管理中心发布多项政策文件，落实“认房不认贷”政策、扩大提取公积金政策范围、调整公积金贷款首付比例等等。利好覆盖正在缴存公积金的有房、无房、新市民及青年人等多个群体，新政策自10月15日起实施。
潍坊
公积金按月提取支付房租
10月10日，潍坊市住房公积金管理中心发布通知称，新市民、青年人足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在潍坊市无自有住房且租赁住房的，可按月提取本人及配偶上月住房公积金月缴存额用于支付房租。新市民是指未获得潍坊市户籍或获得潍坊市户籍不满3年的职工，提取时应提供本人户口簿；青年人为年龄在35周岁（含）以下的职工。
滨州
单方缴存公积金首套贷款最高额调整
10月23日，从滨州市住房公积金管理中心获悉，调整单方正常缴存首套贷款最高额度，申请首套住房公积金贷款，单方正常缴存的，贷款最高额度由40万元调整至50万元。
威海
优化住房公积金提取使用政策
10月17日，山东威海市住房公积金管理中心于日前下发《关于加大住房消费提取住房公积金支持力度的通知》。对新市民、青年人及多子女家庭租房，以及老旧小区加装电梯提取使用公积金政策进行优化。
2023年10月山东商品房销售数据
01
济南
10月份，济南全市新增供应共计31万㎡，环比下降44%，同比下降47%，市场热度下滑，开发商推货意愿降低，新增供应量回归低位。
全市网签面积60万㎡，环比下降2%，同比下降43%，政策效果延续性有所减弱，信心修复不及预期，整体行情仍处低位，部分项目出现促销、加佣等现象，预计年底前将继续加大力度。
全市网签均价15056元/㎡，环比下降1%，同比上涨2%。
02
青岛
10月，青岛住宅市场供应量、成交量环比大幅下跌，成交均价大幅上涨。供应方面，青岛市住宅市场供应2988套，35.21万㎡，环比下跌55.64%，同比下跌48.45%。成交方面，青岛市住宅市场成交4127套，51.15万㎡，环比下跌58.42%，同比下跌31.72%；本月成交均价16322元/㎡，环比上涨20.44%，同比下跌3.03%。
03
济宁
2023年1-10月济宁市城区商品住宅成交量为158.2万㎡，同比下降；其中10月单月销售、供应量环比均下降。
04
聊城
2023年10月，聊城市主城区商品房网签备案数据共计2553套，环比增加888套，上升53.33%。其中，住宅用房共792套，商业用房30套，办公用房43套，其它（车位、储藏室等其它房屋）为1688套。
其中，东昌府区住宅网签量位居第一，其次为旅游度假区，开发区位列第三。
05
烟台
10月，烟台六区10月份新建商品房网签1478套，成交均价10244元/m²，销量有所上升，价格再度走低。其中，新建商品住宅网签1206套，环比增加95套，成交均价10505元/m²，价格微涨。
06
泰安
10月泰安城区（泰山区、岱岳区城区范围，不包含新泰、肥城、宁阳、东平）商品房新增供应555套，新增面积84231.25㎡，其中住宅469套,总面积70351㎡，办公0套，商业86套，总面积13880.25㎡。截至10月底，全市商品房库存存量约380.02万㎡，其中可售住宅套数约19831套,可售面积约266.48万㎡。
住宅网签633套，网签总面积80480.93㎡，较9月环比上涨56.97%，成交均价为9425.69元/㎡。办公、商业网签为73套，网签总面积5290.03㎡，较9月环比下降59.27%；成交均价为9802.73元/㎡。
07
潍坊
潍坊10月（40-43周），县市区共成交142套（世联行重点监测53个项目合计），市区共成交399套（世联行重点监测91个项目合计）。市区销量在购房优惠券活动及开发商节点促销让利影响之下，有所上涨。
08
东营
2023年10月，东营楼市有935套商品房获准入市，其中住宅566套，商业9套，储藏室等360套。相比2023年9月份，东营市商品房预售套数回落32.69%，其中住宅回落45.94%，储藏室等回升5.26%。
09
菏泽
10月菏泽城区新建商品住宅备案套数共计1030套，环比上涨50.59%（9月备案套数为675套），备案均价为6351元/㎡，环比下降为4.19%（9月备案均价为6629元/㎡）。10月份，菏泽城区网签备案量的提升以及交易均价的下降与国庆、中秋小长假有着很大的关系。需求者有充足时间看房选房，供应端则拿出了相应的促销优惠，这是供需两端互相作用产生的结果。
10
威海
10月威海商品房供应8.68万㎡，环比上涨240.39%（上月为2.55万/㎡）；成交7.12万㎡，环比上涨6.9%（上月为6.66万/㎡）；成交均价10612元/㎡，环比下降8%（上月为11530元/㎡），市场表现相对平稳。
1-10月，威海商品房市场成交金额约95.37亿元，供应53.74万㎡，成交86.11万㎡，成交均价11075元/㎡。
11
临沂
10月，临沂“银十”延续“金九”行情，成交量较上月小幅增长，改善区域成交放量，整体成交价格结构性回升。
数据显示，10月临沂商品住宅新增面积5.4万㎡，环比下降46%，同比下降19%；成交面积5.9万㎡，环比上涨5%，同比下降54%；成交均价9493元/㎡，环比上涨7%，同比下降3%。
住宅整体存量为145万㎡，已推库存去化周期为16个月，北城、河东、兰山库存去化压力较大。
12
淄博
10月淄博市商品住宅新增供应约21.3万㎡，环比下降13.3%，同比下降27.3%；10约商品住宅成交约19.4万㎡，环比下降39.5%，同比下降33.5%；均价约7906元/㎡，环比下降1.1%，同比下降6.6%；存量方面，当前存量660万㎡，环比上月（658万㎡）上升0.3%，去化周期约19.1个月。
2023年10月山东16地市土拍数据
（土地用途：涉宅用地、商服用地）
2023年10月，山东共成交364宗地块（仅指涉宅用地、商服用地），较上月183宗上涨明显，且各地市均有土地出让，总出让面积809.19万㎡（上月为462.75万㎡），环比上涨74.87%；揽金346.52亿元。其中涉宅用地271宗，商业用地93宗。民企拿地数量最多，130宗，占比达到35.71%；其次为国有控股企业，117宗，占比为32.14%；事业单位拿地104宗，占比28.57%，位列第三。
土地出让金方面，青岛位列第一，共揽金84.28亿元；济南位列第二，揽金68.47亿元；第三名为菏泽，揽金40.75亿元。
涉宅用地方面，出让宗数环比上月（123宗）增加明显，上涨120.33%（本月271宗）。菏泽、济南、临沂位列前三，其中菏泽总出让面积68.26万㎡（19宗）；济南总出让面积62.91万㎡（18宗），惜败于菏泽；济宁总出让面积57.7万㎡（30宗）。民企拿地总数近半，占比40.59%；其次为事业单位，占比30.26%；国有控股企业位列第三，占比24.35%。
值得一提的是，济南、青岛土拍取消地价上限，济南取消限价后的首场土拍中，两宗历城区地块溢价率超过50%。
相比金九，“银十”的城市分化相对较小，成色也更为明显。尽管济南、青岛两座热点城市供销齐降、颇为平淡，但聊城、烟台、泰安、潍坊、菏泽、威海、临沂等二三线城市发力明显，成交规模均有所扩大。这一方面是由于恰逢国庆中秋促销节点，让利优惠力度较大；另一方面也是由于三季度市场下行导致购房者预期不足，积攒的大量置业需求在政策影响下得到了释放。
土地市场方面，临近年末，地块供应数量环比提升，主要是由于较多城市今年整体供地计划完成情况还较低，最后两个月加大供应力度。值得注意的是，在取消地块限价政策之风悄然刮起之时，济南、青岛也选择了及时跟进，济南两宗地块溢价率更是直接突破50%，这在近些年零溢价及微溢价当道的现象中显得尤为明显，不知后续是否会有其他山东城市继续跟进。
总的来看，“银十”成色尚可，多座城市成交规模拉大；但与此同时，供应端相对消极，济宁、临沂、淄博、青岛、济南等均有所下降。正逢年终业绩冲刺期，期待各城市继续发力。
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