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近年来，受城市土地资源所限，部分房地产开发商将配建的地下人防设施用作地下停车位，并将其对外销售的情况时有发生。然而，人防车位的买卖是否合法有效？下面通过一则典型案例，来看法院关于人防车位买卖的裁判观点。

案情简介：

2019年5月29日，原告周某与被告张某、某房地产经纪有限公司三方签订了一份《车位买卖合同》，约定将所有权为被告张某的位于某地块(19区)东区地下车库T107出售给原告，金额总计150000元。原告于2019年5月29日交付给被告张某20000元定金，交付给被告某房地产经纪有限公司佣金5000元。

诉讼中，经当事人申请、法院调查，该买卖合同中车位属于人防车位。原告要求被告张某返还定金20000元， 要求被告某房地产经纪有限公司返还佣金5000元。

争议焦点

1.人防车位能否买卖？

2.双方签订的车位买卖合同是否有效？

法院认为

当事人订立合同，必须遵循法律规定。违反法律行政法规禁止性规定的合同，为无效合同，不被法律所保护。本案中，涉案车位已被证实为人防车位。根据《中华人民共和国人民防空法》，人民防空是国防的组成部分。

人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。国防资产属于国家所有。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。

由于涉案车位为人防车位、人防设施，不得进行买卖，因此原告与两被告签订的车位买卖合同为无效合同。根据相关法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

因此，原告周某与被告张某、被告某房地产经纪有限公司签订的车位买卖合同无效。被告张某应当返还给原告交付的定金20000元，被告某房地产经纪有限公司应当返还给原告支付的佣金 5000元。

裁判结果

原告周某与被告张某、被告某房地产经纪有限公司于2020年5月29日共同签订的车位买卖合同无效；被告张某退还原告周某车位定金20000元；被告某房地产经纪有限公司退还原告周某支付的佣金5000元。

一审判决后，两被告不服提起上诉，二审法院经过审理，认为一审法院查明的事实清楚，法律适用正确，遂驳回上诉，维持原判。

律师分析

本案案例具有典型意义，对规范房地产公司与业主之间的车位使用权、所有权让渡具有指导意义。目前，房地产公司开发的地下车位，有相当一部分为人防车位；针对人防车位，为了利益需求，房地产公司与业主签订的合同，或前业主与后业主之间签订的合同，大都不够规范，不少合同直接涉及“车位买卖”、“所有权转让”等内容，违反了国家法律的强制性规定。

本案所涉车位，为人防车位；合同的主要的形式和内容，均直指人防车位买卖，因人防车位所有权属于国家，因此该车位买卖合同是无效的。需要说明的是，根据我国的《人民防空法》，国家是鼓励社会资金参与对人防工程的开发、投入的，也鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，并明确了“谁投资、谁受益”的原则，建设人防车位的房地产开发公司，有权对该车位使用、收益。但无论如何，均不得针对人防车位所有权进行买卖、让渡。

法律链接

《中华人民共和国人民防空法》

第二条第一款：人民防空是国防的组成部分。国家根据国防需要，动员和组织群众采取防护措施，防范和减轻空袭危害。

第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

第九条：国家保护人民防空设施不受侵害。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。

第二十六条：国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。

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▶供稿：上海市建纬（济南）律师事务所 宿荣魁