前言

7月，房地产市场政策环境持续优化，7月21日三中全会全文重笔提及房地产，其中强调允许有关城市取消或调减住房限购政策。与此同时，LPR利率再度下调，中央政治局会议积极支持收购商品房……种种举措频频为市场注入信心。

那么7月份山东各地市房地产市场表现如何呢，一起通过山东多城市房地产市场月报来一窥究竟！

2024年7月全国地产政策

全国

7月政策形势总结

●三中全会：《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》发布，提出完善“市场+保障”住房供应体系、充分赋予地方调控自主权、改革房地产融资方式和商品房预售制度、完善房地产税收制度等。

●中共中央政治局：要持续防范化解重点领域风险，完善和落实地方一揽子化债方案；

●央行：将一年期和五年期贷款市场报价利率（LPR）分别下调10个基点至3.35%和3.85%。

天津、郑州等城市围绕住房保障出台相关政策，涉及非居住存量房改建为保障房、配售型保障房准入、配售、管理细则等；

长沙、吉安等城市先后针对商品房销售、存量房交易、国有住宅用地自建房等领域出台相应市场监管政策，进一步规范房地产市场秩序，促进平稳健康发展；

廊坊、贵阳等城市紧握公积金抓手，从贷款额度、操作细则、首付款等维度出台调整政策，提供需求侧支持，降低购房门槛。

2024年7月山东地产资讯

山东

科技创新推动住房城乡建设高质量发展

7月30日，记者从省住房城乡建设厅获悉，我省十部门近日联合印发《关于强化科技创新深入推动住房城乡建设事业高质量发展的指导意见》。《意见》明确将围绕居住品质提升、城乡绿色低碳发展等7大领域发力科技创新，赋能住房城乡建设全行业、各领域高质量发展。

济南

调整住房套数的认定标准

7月19日上午，济南市住房和城乡建设局发布《个人住房贷款中住房套数的查询服务指南》，对个人住房贷款中住房套数认定标准进行了优化调整。本次政策优化将商业贷款和公积金贷款中住房套数的认定范围，由原按市域认定改为按区(县)认定。二是多子女家庭购房，二套可执行首套贷款政策。

青岛

保留新区旧房学区入学资格

7月18日，青岛市西海岸新区住房和城乡建设局发布消息，宣布在执行青岛市“以旧换新”政策的基础上，新增支持政策。自发布之日起试行一年，有效期至2025年7月17日。一、新区住建、自然资源部门加快办理相关交易过户手续，居民（旧房产权人）置换的新房可以网签备案至三代以内血亲名下，由开发企业做好审查工作。二、保留新区旧房所在学区学校的入学资格。

淄博

上调住房公积金贷款额度计算倍数

7月10日，淄博市住房公积金管理中心发布《关于上调住房公积金贷款额度计算倍数的公告》，将住房公积金贷款额度计算倍数由15倍上调至20倍。灵活就业人员贷款额度计算倍数继续按照《淄博市灵活就业人员缴存使用住房公积金暂行办法》（淄住发〔2023〕19号）有关规定执行，即连续缴存满12个月的挂钩倍数为10，连续缴存满24个月及以上的挂钩倍数为15。此政策将于8月1日起正式执行。

烟台

收购存量商品住房用作保障性住房

7月11日，为加快推进烟台市收购存量商品住房用作保障性住房，满足群众多样化住房需求，烟台市面向芝罘区、莱山区所有已建成并竣工的房地产项目，对存量商品住房发起收购，以用作保障性住房，并纳入房源库征集，收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限。

潍坊

征集收购存量商品房用作保障房

7月18日，潍坊发布关于收购存量商品住房用作保障性住房的征集公告。据了解，本次征集范围覆盖潍坊市中心城区七大区域，包括奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区、高新区、保税区及经济区。房源征集要求房源所属项目已取得竣工验收备案证明；房源为单套建筑面积120平方米及以下的商品住房，单套建筑面积60平方米及以下的公寓、商业办公房；房源权属清晰，无抵押，无法律纠纷，可正常交易；房源所属项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比；原则上以整栋或整单元作为基本收购单位。

临沂

租赁自住住房提取公积金限额上调

7月30日，临沂市住房公积金中心发布《临沂市住房公积金中心关于提高租赁自住住房提取住房公积金限额的通知》，职工租住本市商品住房的，每户12个月房租提取限额由10368元（864元/月×12个月）上调至21600元（1800元/月×12个月），其他政策保持不变。

菏泽

可提取家人公积金支付加装电梯费用

7月10日，山东省菏泽市住房公积金管理中心发布《关于优化调整加装电梯和租赁住房提取等住房公积金政策的通知》。文件要求，扩大既有多层住宅加装电梯提取范围。缴存人本人、配偶、双方父母在本市既有多层住宅加装电梯的，可提取住房公积金支付加装电梯费用，提取金额不得超过加装电梯协议中个人分摊金额（扣除政府奖补资金）。

2024年7月山东商品房销售数据

01济南

2024年7月，济南（不包括钢城区、莱芜区）商品住宅市场在经历了年中大促后供销均有所下降，整体供应1412套，19.33万㎡，环比下降38%；成交3111套，42.03万㎡，环比下降18%；成交均价15077元/㎡，环比上涨1%。

截至7月底，全市商品住宅存量472万㎡（主城区狭义库存），去化周期为15个月。

02青岛

7月，青岛新建商品住宅供应22.96万㎡，环比下降57.3%，同比下降44.9%，年内累计供应239.7万㎡，同比下降40.8%。

全市共有479个项目录得成交，比上月减少14个，共成交51.53万㎡，环比下降66.7%，同比下降8.0%，累计成交413.8万㎡，同比下降33.7%。

7月份全市新建商品住宅成交均价14707元/㎡，环比上涨2.9%，同比上涨0.8%，年内累计成交均价14990元/㎡，同比上涨2.7%。

截至7月底，全市商品住宅存量1189万㎡，按近12个月成交量计算，存量去化周期约19.6个月。

整体看，供应端累计同比降幅大于成交端，企业自主调整投资形成的供应约束，有利于市场加快形成供需平衡，但短期去库存压力仍然较大。

03济宁

2024年1-7月，济宁市城区商品住宅走势较去年同期偏弱，成交面积合计84.3万㎡，同比下降；均价约9147元/㎡，同比下跌。

7月单月成交17.2万㎡，环比回落；单月成交均价约为8679元/㎡，环比略有下跌。

04聊城

2024年7月，聊城市主城区商品房网签备案共2179套。其中，住宅用房537套；商业用房35套；办公（公寓及写字楼）23套；其它（车储）1584套。网签总量相较5月份增加721套（6月份为1458套）。

住宅网签数据537套，较6月份减少2套，其中东昌府区网签264套，其次是旅游度假区113套，开发区110套，高新区49套。

05烟台

2024年1-7月，烟台六区商品房市场累计成交金额95.82亿元，供应47.57万㎡，成交91.61万㎡，供小于求，去库存态势，成交均价10459元/㎡。

7月，烟台六区商品房市场成交金额14.49亿元，供应8.15万㎡，成交13.95万㎡，成交均价10385元/㎡，整体来看供应量明显提升，成交方面量升价跌。（仅包含正常销售的商品房备案数据，不含其余备案数据）

06泰安

据泰安市房产管理服务中心网站公布的数据统计，泰安7月份共签售住宅578套，7.39万㎡。环比6月份微涨3.9%（6月为564套，7.11万㎡）。供应方面，7月新增供应311套，新增面积3.66万㎡。

07威海

2024年1-7月，威海商品房市场成交金额约50.20亿元，供应30.68万㎡，成交46.33万㎡，成交均价10836元/㎡。

7月，威海商品房市场成交金额约6.27亿元，供应4.67万㎡，成交6.07万㎡，成交均价10324元/㎡。相较6月，供销双降的同时均价也有所下跌。

08临沂

7月，临沂整体成交量持续走低，受北城单盘成交影响，整体成交价格结构性回升。新增供应面积5.9万㎡，环比持平，同比下降32%；成交面积5.5万㎡，环比下降16%，同比下降14%；成交均价8874元/㎡，环比增加10%，同比减少22%；整体存量为150万㎡，已推库存去化周期为23 个月，北城、河东、兰山库存去化压力较大。

09淄博

7月，据淄博市网签数据统计显示，销量前15楼盘合计网签成交共485套，环比6月增长14.1%。

10东营

2024年7月，东营区、开发区、河口区、利津县、广饶县共计7个项目的11个预售许可证获批，涉及商品房15栋，商品房428套，其中住宅207套，商业用房45套，车库储藏室等176套。相比2024年6月份，东营市商品房预售套数回落27.46%，其中住宅回落26.33%，商业用房回落83.02%。

从2023年1月-2024年7月份的数据看，2024年7月份商品房供应数据环比持续回落。最近19个月的数据中，也仅高于2024年1-2月，相对较低。

2024年7月山东16地市土拍数据

（土地用途：涉宅用地、商服用地）

2024年7月，山东各地市土地成交规模有所扩大，土地出让金明显下降。16地市除青岛、滨州外，均有土地出让，共成交103宗地块（仅指涉宅用地、商服用地），总出让占地面积290.64万㎡，相较上月环比上涨10.64%（上月为262.7万㎡）；共揽金111.96亿元，环比下降27.87%（上月为155.21亿元）。其中涉宅用地63宗，商业用地40宗。拿地企业中，国企占比67.96%，民企32.04%。

土地出让金方面，威海位列第一，揽金24.93亿元；菏泽位列第二，揽金21.31亿元；第三名为烟台，揽金11.05亿元。

涉宅用地方面，7月涉宅用地共出让63宗、181.91万㎡，较上月环比上涨28.81%（上月为141.22万/㎡），威海、菏泽、临沂位列前三，其中威海总出让面积48.8万㎡（12宗）；菏泽总出让面积44.51万㎡（13宗），位列第二；临沂总出让面积17.15万㎡（8宗），排名第三。本月民企拿地热情减退，拿地占比约三成，国企占据大壁江山。

整体来看，6月“年中考”结束后，随着业绩冲刺需求的减弱和供应的收缩，7月楼市出现阶段性回落，市场温度呈下降趋势。对外披露成交数据的9个地市中，济南、青岛、济宁、聊城、临沂、威海5城销量下滑，烟台、泰安、淄博则走势上扬。

土地方面，7月份整体土地成交规模较5月有所扩大，但土地出让金总额明显下降。拿地企业方面，民企拿地积极性减退，国企占比拉大。

7月下旬以来，央行年内第二次降息、中央政治局会议定调支持收储商品房等利好消息频频，对市场情绪具有一定的提振作用。济南、淄博、临沂等城市也从需求侧发力，放宽公积金政策、扩大首套房认定范围，为购房者降低购房门槛。此外，保障房也被烟台、潍坊等城市提上日程，一定程度上可以为房企去库存减轻压力。市场下行阶段，信心比黄金更重要，穿越周期更需房企们具备坚韧不拔的意志！

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