9.26中央经济工作会议提出房地产行业“止跌回稳”的总体要求，被认为是迄今决策层关于房地产市场的最积极表态。在中央政策精神的指导下，近期各中央部委和地方纷纷跟进出台一系列举措。

9.26至今已经过去一个多月的时间，市场的反馈到底如何，可以从两个方面来回顾分析。

政策回顾与分析

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9月29日 ‣ 央行“四箭齐发”

政策内容：

9月29日晚间央行“四箭齐发”，连续发布了四项金融措施，打响了支持房地产行业“止跌回稳”的第一枪，主要内容概括如下：

①优化个人房贷利率定价机制。一是，允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度；二是，取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。同时，要求各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整。

②优化个人住房贷款最低首付款比例。对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

③优化保障性住房再贷款政策。对于金融机构发放的符合要求的贷款，中国人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。

④延长部分房地产金融政策期限。将原“金融16条”中存量融资合理展期政策、经营性物业贷款政策的适用期限延长至2026年12月31日。

政策分析：

央行的支持政策可以理解为两个方面，一是降低购房者的成本和门槛，促进住房需求的释放，二是加大以保障性住房对存量房的回购支持力度，支持房地产行业加速库存去化。

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10月10日 ‣ 山东楼市“19条”

政策内容：

10月10日 山东省住房和城乡建设厅 出台“楼市19条”，19条政策我们大概可以归集为三个方面：

①从需求层面，共有4条举措，包括统一个人住房贷款最低首付比例、降低存量个人住房贷款利率、优化新发放个人住房贷款服务、全力支持完成保交房攻坚战任务。

②从供应端层面，有11条措施，包括延长两项房地产金融政策文件期限、支持有条件的企业市场化收购房企土地、优化保障性住房再贷款政策、扩大房地产“白名单”机制覆盖范围、加大问题项目修复推送“白名单”力度、提高“白名单”项目贷款审批和发放效率、支持开展并购贷款业务、加大“三大工程”政策推进力度、提高其他房地产金融政策支持效能、用好降准释放资金支持有效融资需求、用足交易所债券政策支持房地产企业融资。

③从政策落地层面，制定4条保障性措施，包括完善落实银行机构尽职免责制度、保障金融机构债权安全、强化住房类资金奖惩激励导向作用、加强金融支持政策措施督导落实。

政策分析：

山东的19条更像是中央精神在地方落实的回应，总体没有超出中央及各部委制定的框架范围，在促进市场流通方面，由于山东早已基本取消各类房地产限制性政策，所以从政策本身看更像是“锦上添花”。

反倒值得关注的是对于“完善落实银行机构尽职免责制度”描述，虽然近两年国家一直强调加大对房地产企业的融资支持力度，也出台了很多具体举措，但各大银行更多奉行的是“外松内紧”的执行机制，涉房企业合理的融资需求也很难得到满足，相信随着银行机构尽职免责制度的出台，能够让这一情况得到有效改善。

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10月17日 ‣ 五部门集中表态房地产

政策内容：

10月17日上午，国新办举行新闻发布会，住建部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发声，这次发布会发布了两个重磅消息值得我们关注：

①住建部倪虹部长 提到的房地产行业“开始筑底”和“将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”。

②财政部部长助理宋其超 释放了房地产行业税改的重要信号，“财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，主要包括增值税和土地增值税，以有效降低房地产企业和购房人负担，促进房地产市场止跌回稳”。

政策分析：

倪虹部长的发言可以理解为中央精神的延续性表态，但需要注意的是“开始筑底”并不表示已经筑底，在部分区域房地产市场下行压力依然存在，而启动新一轮棚改则可以视为房地产增量市场的重大利好，尤其是货币化补偿方式必然会促进新一轮的购房需求（上一轮货币化安置还要追溯到2015年，并带来紧后几年房地产行业的快速增长）。

但今日不同往日，由于地方债高起，财政资金困难，棚改是否能快速施行从而形成房地产行业增量，面临诸多现实问题；财政部释放的房地产行业税改信号对房地产行业供需两端降低成本则更为直接，具体政策值得期待。

市场数据分析

在中央定调和各项政策加持下，房地产市场反馈实际情况到底如何？可以从以下几组数据一窥究竟：

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全国代表性城市

数据显示，深圳、上海等一线城市二手房交易量大幅增长，比如上海市10月份以来二手房成交环比增长197% , 深证市新房成交环比上升70%，二手房成交上升了7倍；从这两个代表性城市看，10月份整体成交放量明显。

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山东典型城市

山东省内国庆假期成交数据显示，济南、青岛、淄博、东营等10城呈显著增长趋势。

济南：从济南市住宅网签数据来看，同比去年国庆节同期，网签量涨幅近百分之五十。

青岛：从贝壳找房公布的数据看，9月30日~10月6日，青岛二手房成交479套，环比上涨10.1%，涨价房源763套，环比上涨9.8%，降价房源3313套，环比下降47.5%，看房人数达13267人，环比上涨48.5%，看房量达42450次，环比上涨62.8%。

淄博：相关数据显示，国庆假期，全市住宅网签成交面积同比增加40%，成交额同比增加35%。从山东玖易平台的数据来看，10月1日至7日，二手房成交单量同比增长97%，二手房带看量同比增长42.25%。

东营：2024年10月1日—7日，东营商品房网签2.76万㎡，其中住房2.43万㎡，计166套。而2023年10月1日—7日，东营商品房网签1.88万㎡，其中住房1.64万㎡，计106套。住宅面积网签率同比增长约48.2%，住宅套数网签率同比增长约56.6%。

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山东典型房企

整合8家山东典型房企到访和成交数据发现，9.26政策发布之后，部分房企短短两周（含国庆假期）的案场到访量相较之前近四周的到访量增加明显，甚至超过了大半个9月份。成交数据更为显著，8家房企中有7家国庆假期前后的成交量明显高于大半个9月份的成交量，部分房企甚至达到了此前交易量的两倍。

数据分析：

首先，9.26会议以后，各地政策跟进迅速，虽然很多政策给人感觉更像是锦上添花，有胜于无，但中央定调后释放的信号，对于整个市场信心的回升还是起到了明显的促进作用。

其次，客户购房需求（不管是刚需还是改善），并没有之前市场所反应的那么差，潜在购房需求依然大量存在（比如青岛市户籍家庭无房的依然有22万之多），市场之前的低迷表现，主要原因还是市场价格下行导致的观望情绪严重，所以这次的需求释放也在情理之中。

后市预判与建议

从政策导向和市场反应看，似乎房地产行业正在加速回暖，但笔者认为还是要谨慎看待这波行情，毕竟有“大A”在前，不宜盲目乐观，但相信长期会逐步向好。

目前房地产行业的完全复苏还要面对几个现实困难：

首先，从过往经验看，房地产的发展周期与经济周期通常是高度吻合的，目前咱们国家经济上行的压力依然存在，受全球环境影响，实体经济并未完全复苏，老百姓收入预期降低，购房需求很难完全释放。

其次，中国房地产的库存量依然很大，有数据显示现有库存面积（含开工未售和在售）超过近30亿平米，叠加未开发土地，预计总量在百亿规模，而且呈现结构上的不均衡，很多三四线城市库存去化周期依然达到30个月以上的高位，少量的需求释放很难带来供需关系的根本转变。

笔者有两点建议可供参考：

一是抓住机遇坚决清理库存，尤其品质相对较低的库存，随着市场需求结构的变化，进一步贬值的可能性会持续增大。对这类库存，在市场供需关系没有根本转变的情况下，不轻易加价，甚至可以考虑加大促销力度。

二是根据自身资金情况适当考虑优质地块储备，从近期土地市场成交看，出让土地质量有明显提高，出让数量仍然处于低位，结合中央经济会议提出的严控增量要求，可以预见未来土地市场在优质地块的竞争只会更加激烈。

房地产作为中国经济的支柱产业之一，在促进经济增长，防范金融风险等方面一直发挥着举足轻重的作用。相信随着政策的持续调节，房地产行业终归会回到一个相对平稳和良性的状态。在行业变革的浪潮中，房地产企业更应紧抓机遇，顺势而为，加速转变，毕竟活下去才能遇见更好的未来！