买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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金三的上半场，老王一直在给大家探盘，希望这现场调查的第一手资料，成为读者们2024年置业的理性参考。

问题是，越来越多的读者开始不买账，因为他们希望老王先为他们解决一个根本问题：

新房改的信号已经越来越明显，未来楼市会走向何方?

没问题，结合《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发【2023】14号，下称“14号文”）中关于住房体系的新表述，以及住建部在最高会议后的发声，我们今天就来系统地分析一下。

新房改模式的确立与落地

2023年年末，14号文一发布，立即引发了热烈讨论，也被业内人士解读为“新房改方案”。

因为14号文，明确了两大目标：

一是加大保障性住房建设和供给；

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产转型和高质量发展。

在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上，住建部部长倪虹再次强调：完善“市场+保障”的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求，建立租购并举的住房制度，努力让人民群众住上好房子。

这不仅仅是“吹风会”，2024年我们城市正在发生着改变。

2024年1月7日，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款正式落地。国家开发银行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行成功发放首批试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套，主要用于向新市民、青年人等群体提供保障性租赁住房。

2024年3月6日，李沧区发布一项招标公告，变向官宣李沧区北方汽车交易市场地块完全变更为保障性住宅地块。

在保障性住房大力推进的同时，青岛土拍规则也从2023年第三次土拍开始，发生了根本性的转变：“采用增价拍卖方式，按照价高者得的原则确定竞得人”，这意味着最高限价和现场摇号规则都退出了青岛土地拍卖市场。

所以，新房改趋势已经非常明显了：以回购、新建的保障房为主体，解决绝大多数人的居住问题，商品住宅总量将大幅减少，将成为稀缺资产。

对于很多做房地产研究的业内人士来说，这一模式并不陌生，因为新加坡正是凭借着组屋+豪宅的模式，实现了经济的腾飞，成为全世界瞩目的发达国家。

新加坡模式，会给我们的生活带来怎样的改变呢？

住宅的两极分化与走势

保障性住房增加，商品房住宅减少，那么房价会大跌，甚至腰斩？

这是很多无房小白的梦想，但是现实走向了另一个极端。根据《2023年亚太住房可获得性指数》报告显示，新加坡的私人住宅目前已超过中国香港，登上亚太地区最昂贵住宅榜首。

根据报告，2023年新加坡私人住宅的中位数上涨了8%以上，至120万美元，首次超越香港。除了房价，新加坡的私人租赁房屋月租金也是地区最高，在2022年上涨了近30%，达到2600美元，远远超过悉尼、墨尔本和香港等其他城市。

保障房体系越完善，商品房的价值增长越快。

为什么会是这样？曾经两次去新加坡调研的老王，深谙其中的原因。

首先，我们要明白，新加坡的保障性住房--组屋，并不是位于新加坡的核心地段，而是位于新加坡的工业区。青岛建设保障性住房也是同样的逻辑，在便捷的轨道交通之下，保障性住房的建设只能位于近郊板块，想在崂山一线买低价保障房的梦就不要做了。

其次，保障房不论是容积率、户型，还是社区绿化，与商品住宅都将有着云泥之别。

新加坡组屋实景图

保障性住房不可能有花园式洋房，也不可能有游泳池、会所等配置，只能是这一类高容积率的高层住宅，所以价值会一直比较稳定。

商品住宅，在新加坡基本上都是尺度超然、设计精美、服务顶流的豪宅，因为数量稀少，所以资产增值的速度，远超黄金等普通投资品。

其实不用新房改政策完全落地，当下青岛楼市也已经呈现出新加坡化。在青岛刚需区，从台东到新都心，再到李沧商圈，刚需住宅的价格都是一路下滑，高位接盘的人无不承受着资产缩水的阵痛。

但是，我们如果看麦岛片区，不论是海信·天玺、海信·天悦，还是海信·君澜这样的次新房，永远都是“客多房少”，四室及以上的大户型价格一直是稳健上涨的，甚至走出了江浙沪豪宅都没有的独立行情。

不论是新加坡，还是麦岛，豪宅景气都揭示了一个最朴素的经济学原理：

物以稀为贵。

所以，在商品住宅进入缩量周期之后，好房子价格不但不会跌，而且增值速度将超过众多的投资品，成为家族财富的压舱石。

好房子时代的选择与机会

如果未来中国房地产发展的模式已经确立，那么我们面前就只有一个问题：

什么是好房子？

不论产品如何迭代，地段论永不过时。对于在摩天大厦中忙碌的城市精英而言，首先要计算的是时间成本，这既包含了上下班通勤时间，以及到顶流商业、教育、医疗、公园等核心配套的距离。

我们环视当下的青岛楼市，麦岛之后，张村河是最具豪宅潜质的板块。所以，青岛最好的开发商都汇集于此。

张村河生态公园已现雏形

然而，2024年的中国楼市，正在经历着缩量周期的阵痛，市场压力之下，几乎所有的开发商都面临着减法与加法的抉择。

做减法很容易，降价就能吸引许多对价格敏感的购房者，但是伴随降价而来的是减标降配，以次充好。如果豪宅的品质不够纯粹，那将会比刚需房更加鸡肋，当下金家岭那些赔钱、包税出售的次新房，都在证明着这一点。

让我们感到庆幸的是，2024年我们依然可以找到做加法的逆行者。

海信·君玺实景图

在青岛地产圈，我们找不到比海信更为上进的“优等生”。哪怕在新房销售榜上遥遥领先，但是依然没有任何一丝懈怠。不论是君玺，还是璟悦，户型迭代到无可挑剔，建筑立面与园林卷到这座城市的顶流，健身会所与与瞰景茶室等配套与苏杭标杆产品battle都不落下风。

海信·璟悦实景图

当现在已经达到极致，海信地产开始思考如何给予业主一个更具确定性的未来。

众所周知，海信地产能在产品力时代长期稳居新房榜的NO1，靠的就是数十年如一日的口碑。24项毫米级的控制尺度、56项魔鬼细节标准、125项感官优良评价标准，让海信地产的商品房，一直是青岛独一档的存在。

超出效果图的交付，能让海信地产在交付周期赢得客户的赞赏，在十年、二十年的居住周期中，如何能够让业主同样舒心满意，这是长期主义者一直在思考的事儿。

2022年，山东省住建厅发布《关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》（鲁建质安字[2022〕4号文件，下称“4号文”），相较于2000年的《建设工程质量管理条例》，对新建住宅工程质量保修最低期限作出了以下调整：

（一）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，调整为10年；

（二）供热与供冷系统，调整为5个采暖期、供冷期；

（三）电气管线、给排水管道、设备安装，隐蔽部分调整为10年，非隐蔽部分调整为5年。

2000年 《建设工程质量管理条例》相关规定

2022年 《关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》（鲁建质安字[2022〕4号文件）相关规定

对比可以看出，防渗漏质保期从5年延长为10年，供冷供热系统质保期从2个期延长为5个期，水电管线、设备等质保期从2年延长为5-10年。针对装修工程未作调整，即按现行法规规定执行2年质保期。

但是海信地产，总有一种“慎独”的君子精神，就如同那个赛道上不断超越自己的世界冠军，在“4号文”基础上，又向业主承诺：装修工程质保期由国家规定的2年延长为3年！买过海信房子的都知道，精装修一直是他家的强项，也是老王推荐入手的原因之一。

目前海信的君玺、璟悦两个项目已经享受以上全部质保延期服务，前段时间老王看到已有君玺业主签了相关补充协议。

很显然，在目前市场环境下，敢于白纸黑字承诺关乎业主切身利益的，且企业要付出更多时间成本、金钱成本的事，一是足见海信地产对自家产品质量经得住时间周期检验的自信，二是倒逼自己的产品品质更加精进，毕竟牵一发动全身，长期的质保更需要前期设计、研发、建筑的提前筹谋，更需要后期的养护、维修、物业等密切配合，这才是海信地产的初衷。

中国房地产的未来，住建部部长已经说得非常清楚：

在新模式下，我希望现在的房地产企业看到，今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。

身处在变革时代的我们，很显然需要一个更具确定性的未来。

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