买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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2024年翘尾行情过后，2025年的小阳春，关键词只有一个字：

涨！

人气在涨，每个周末，主城红盘里都挤满了买房人，摇号买房重现主城；

价格在涨，库存见底，许多即将交付的准现房都开始收折扣，加推楼座的价格一涨再涨。

和许多还未买房的朋友聊天，能够明显感受到大家的焦虑。

老王，现在有没有那种可以拎包入住的精装准现房，通勤方便，品质高，但是还没有提价的项目？ ——读者小邹

今年卖今年住，地段好，品质高，买房成本还要控制在理想区间内……

是个难题，但是老王找到了一个答案。

地价锚定板块价值

不论你是不是地产业内人士，我相信都能感受到2018年-2024年地产下行周期的寒冷。除了老房子在降价外，土地成交惨淡也是房地产下行的一大标志。

楼市进入分化周期后，开发商在土拍市场越来越谨慎，拿地的条件越来越苛刻。

在这样的时代背景下，2025年青岛首场土拍无疑是楼市的重要风向标。

最终，市南区轮渡湾片区SN0102-04地块，最终被河北保利房地产开发有限公司（保利发展）,青岛青铁智能科技有限公司（青铁置业）,北京方兴亦城置业有限公司（中国金茂）联手以8.83亿元摘得，楼面地价14020元/m²。

保利发展、中国金茂、青铁置业，那都是青岛楼市TOP10的地产商，深耕青岛多年，深知这座城市的价值脉络，许多项目都是在板块启动之初，便布下“先手棋”。

在总体开发规模收缩的时代背景之下，三家实力房企能够果断出手轮渡湾，高价拿地，那么头部房企的灵敏“嗅觉”在告诉我们一个事实：

2025年，青岛中心湾区将成为这座城市C位高地！

在这一结论之上，我们来盘当下青岛在售的地产项目，市南区的销冠云上观澜就进入到我们的视野中。

从配套的角度而言，它拥有着市南城区的烟火气，同样可以享受金茂湾购物中心与地铁M2号线的便捷，同时还拥有地铁M1号线与海底隧道的通达，更为重要的是：

云上观澜，是拥有市南前海景观资源的270°海景公园大宅！

实景资料图

当然，中心湾区稀缺的窗外价值，显然不是头部房企落子的全部核心要素，在欣赏美景的同时，我们更要关注片区的远期规划。

作为青岛开发最早的区域，西部片区已经成为无地可供的市南，城市发展的新引擎。市南区政府对于该片区功能定位为海上旅游、商业服务和高端居住社区，围绕复兴轮渡码头、发展文旅产业，充分预留开放、多层次滨海公共空间，规划有旅游游艇服务、商业服务、主题酒店和高端住宅；同时，以补足片区公服配套短板为原则，在片区内植入养老、托幼、酒店及综合邻里中心，打造海上交通、海上旅游和青岛本土海洋文化的重要滨海节点。

（规划概念图，具体以政府公告为准）

50000㎡团岛山森林公园已经高品质兑现，当多维TOD、学校幼儿园、更为丰富的地铁交通路网也都从蓝图变为现实时，拥有着先进滨海都市规划的团岛山板块，也必将是青岛前海一线的价值新高地。

所以，当你没有“内部消息”，不知道青岛城市发展的风口时，在头部房企重金拿地的区域寻找最好的项目，无疑是最为睿智的置业选择。

品质标杆的圈层价值

作为市南区连年的销冠项目，云上观澜在过去两年中已经去化大半，相比期房，我们对于成交客户的分析，可以更为明确一点：

邻居圈层。

斯坦福研究中心曾经发表一份调查报告，结论指出：一个人赚的钱，12.5%来自知识，87.5%来自关系。

比如说乔布斯，众所周知，他的传奇诞生于克莱斯特路2066号的车库里。这栋房子处在库比蒂诺-森尼韦尔大区内，这里拥有硅谷最好的教育资源，这个区域居住着许多可以和乔布斯一起研究电子设备的技术大神和天才少年，这其中包括了沃兹这样的青年才俊。

最终，乔布斯与沃兹在车库中，制作出了第一台苹果电脑。

在中国的居住哲学中，虽然没有通过大数据调查将圈层价值具象化，但是在五千年的文明史中，我们也拥有着孟母三迁、千金买邻这样的成语。

云上观澜实景图

以前和年轻的朋友们谈及云上观澜，很多人都表示配套、位置、品质都很好，就是太贵了。我们现在来看，云上观澜前排楼座价值依然稳定，这样的价值体系之下，圈层也是最纯粹的。

老王买云上观澜的朋友，来自于三个行业：公务员、医院、银行。根据开发商的大数据统计，这三个群体构成了小区业主的圈层主力。

从健康的角度而言，与医学大咖为邻，好处是普通社区难以想象的。我一个朋友住在市北的一个“专家小区”。体检时肺部查出一个结节，很是担心，但是这座城市一流专家门诊号很难挂，对于他来说不是事儿。

“我就站在我们小区楼下，等着X主任下班回家，我们一起坐电梯上楼的空挡，他就帮我把片子看完了。”朋友得意地说。

家长的圈层很重要，孩子的圈层同样如此。为了让小朋友们有更多的交流空间，云上观澜还开辟了一个小农场，让孩子们种植五谷杂粮，在实践中交流、学习、成长。

小农场实景图

这样的邻居圈层，不也是我们买改善房的重要意义吗？

清栋周期的黄金机会

对于今年十一结婚想住新房的小夫妇，下半年添丁进口的年轻父母，不愿意再爬楼的老年人来说，云上观澜最大的优点就是今年买，今年住，更为准确地说：

3月份买，6月份住。

云上观澜的高端品质，所见即所得。从示范区大面积石材的使用，公区品牌瓷砖的通铺，以及多层次立体园林的匠造，我们可以看出项目一流的规划和扎实的成本投入。

实景图

不仅仅是精致的园林，配备有除湿机和崂山矿泉水直饮机的地下车库，也是实景呈现：

车库星空顶实景图

老王在探访时了解到，云上观澜在这个小阳春在售主力户型为110㎡、120㎡的海景三居房。

两个户型都做到了南向三面宽设计，宽屏的景观阳台自然是标配，让采光效果更好的同时，将视野体验发挥到极致。光幕落地窗设计，以更为通透的视角，让到楼下的绿荫叠翠，到远处的红瓦绿树、碧海蓝天，再到更远处的广袤无垠浩瀚大海，形成递进的景观天际线，塑造了鼎级审美的视野享受。

在超大面宽、广角视野的设计下，户型通透感已经拉满，而云上观澜则更注重场景的丰富性，增强了空间使用功能性。

样板间实景图

首先是“超级后勤系统”，半开放式厨房，西厨岛台的设计，男主人可以一边着准备早餐，一边与在岛台冲泡冷萃咖啡的女主人闲谈；其次是“超级客厅系统”，作为海景房，并没有盲目的追求大横厅的概念，而是以LDKG一体的设计打造“中央社交厅”理念，通过沙发、餐桌、阳台、厨房之间的N条动线，在有限的客厅里无限洄游，进一步放大社交区的空间感；

样板间实景图

最后是小家化设计的主卧系统，当主人回到卧室，会和走入别墅度假套房一样惊艳。南向飘窗引入的无敌视野，让人结束一天快节奏的工作后，迅速切换到度假模式。

这些房源主要集中在5#号楼与7#号楼，因为所剩房源不多，开发商在这个春天追求清栋的流速，所以给予年轻购房者入手的机会。首付不到50W就可以入手三室两厅两卫的精装准现房，这样的质价比在小阳春无疑是独一档的存在。

在这两个户型之外，5#号楼134m²东边户还有少量房源同样以清栋价出售，私密性好，电梯门厅宽敞可私家利用。

不论是核心配套，价值增长力，还是自然环境，小区品质，即将交房的云上观澜，都给予了购房者最大的确定性，而清栋策略下的价格，则给予了预算不多的购房者最大的价格红利。

市南区政务中心南迁已经箭在弦上，如果这一重磅利好落地，更多的外地购房者势必会涌入这一价值板块，届时你确定能抢上房吗？