买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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2024年年末，楼市的这波翘尾行情，虽然在我们的意料之中，但是还是让人有些猝不及防。

老王最近几天研究数据发现，在这波行情中，城阳异军突起，成了年末楼市最大的意外和惊喜。

西海岸有着与青岛老城相似度更高的自然禀赋，东李有着到传统城区通勤更为便利的距离优势，在投资客离场的周期里，只会在家中纸上谈兵的理论家们，似乎找不到城阳爆火的理由。

那么，城阳凭什么？

数据分析：青岛楼市的“隐形冠军”

2024年楼市的反弹行情，始于众多利好释放的10月份。

10月份，青岛房地产总成交量高达12265套，同比增长15.2%，远超全国平均水平。其中，新房成交量5621套，稳健增长7.8%；二手房成交量更是高达6644套，同比激增22.3%。

从网签数据我们不难发现，虽然西海岸的成交量最大，但是城阳的环比增长是全市最高的，甚至超过了传统四区。

在众多利好的持续发酵之下，青岛楼市在11月份走出了难得的翘尾行情。11月，青岛市全市新房（包括住宅、公寓、商业产品等）共成交7310套，环比上涨30%。其中，商品住宅成交5867套，环比上涨38%。

2020年以来，青岛楼市不仅迎来了少有的“暖冬”，而且触底反弹的信号十分明显。

我们具体到各区市。西海岸、城阳、胶州分列楼市成交榜的前三甲。但是在老王看来，三个区市成交的“含金量”是不同的。

西海岸以1329套的成交量成为青岛楼市的领头羊，然而西海岸是由原来的开发区和胶南二和为一，陆域面积有2128平方公里，相当于两个区市的销售并表在一起计算；城阳区的陆域面积是583平方公里，只有西海岸新区的27%，但是网签数量也突破千套大关；胶州虽然网签了774套房子，但是荣盛花语海岸一个盘就签约369套，还有河头家园的85套，很显然这都是集中签约，而并非正常销售的数据。

所以，综合各区市的市场总量、价格、网签量来看，城阳才是这波年末行情中的“隐形冠军”。

城阳楼市，为什么这么火？

新主城框架下的风口之地

2024年的11月，《青岛市国土空间总体规划（2021-2035年）》已经得到了正式批复，青岛明确了“一主三副两城”的都市区空间结构，即——“一主”，东岸-城阳-原黄岛，共同打造更高能级的主中心城市，都市区综合服务中心。

看到这里，可能很多人会说了，东岸传统城区之外，青岛最具发展潜力的不应该是同样有着优渥山海资源的西海岸吗？

2014年，西海岸新区成立时，所有人也都是这么人为的。

所以在过去十年里，西海岸供应出了大量的土地，我们开车穿过海底隧道，会发现从隧道口一直到海洋活力区，密密麻麻都是住宅。唐岛湾-灵山湾一线已经基本开发殆尽，零星土地供应，做得多是豪宅产品；两河以西对于在主城工作的人来说，通勤距离又太长。

大青岛骨架慢慢舒展开来之后，城阳逐渐凸显出三大优势。

第一，通勤。我们看一下已经批复的地铁线路，大家就会明白城阳未来在大青岛格局下的优势：

第二，生态。与西海岸没有真正意义上的豪宅区不同的是，白云山板块是青岛北城高端住区的定位已经被越来越多的人认可，可以与崂山腹地、东李相媲美的自然禀赋，是白云山能够迅速崛起的关键；

实景图

第三，教育。最近我有很多在市南、市北工作的朋友，在城阳买房。在和他们深聊之后，发现他们都有一个共同的标签：陪读族。

国科大、三十九中高中部、青岛实验高级中学等学校，每年都会吸引大量的优秀学子。以前不可能到城阳居住的中产阶层，在陪读时发现住在城阳，特别是白云山板块住着非常舒服，考虑到未来的生活品质，很多人卖掉市区多余房产的情况下，果断在白云山板块出手。

当然，城阳在这个冬天异军突起，靠得更多的是内功，而不是外力。

产品力时代的惊喜

在即将过去的2024年，老王又对13个城市进行了深度的探访。既有一线中的没落贵族天津，也有荟聚了一省顶级资源的济南、郑州，还有诞生了中国第一网红开发商的三线小城商丘，发现产品力时代的楼市，都有一个共同的特点：

只要你的产品力出类拔萃，那么在任何时候都不缺为美好买单的高知圈层。

我们环顾青岛楼市，会发现道理大家都懂，但是到了落地的层面，真正能把产品力做好的板块，只有两个：

一个是张村河，一个是城阳核心区-白云山。

相比单价4W+的住宅，白云山单价“1”字头的改善产品，给我们的震撼和惊喜可能更多一些。

实景图

12 月 21 日，青特“滨湖系4.0”样板间开放，为老王的年终总结增添了很多素材。

同样是卷实景示范区，滨湖二期拥有和张村河爆款产品单挑的入户大堂和园林景观。因为是青特自己的团队反复推敲和琢磨，所以不可能和任何城市、任何品系的产品撞衫，让改善族找到买新房的所有意义。

实景图

比如说生活场景的丰富，除了健身房、茶室、四点半学堂、篮球场等高端住宅的标配外，王家村千万豪宅拥有的影音室（小剧场），在白云山也一定给安排上。

当然，活动的主角青特滨湖国际 2 期无限系生活样板间，也让所有到场的购房者感觉不虚此行。

143㎡样板间实景图

为什么许多业主刚刚拿到房本的次新房，在二手房市场也不香了？我们看看青特滨湖国际 2 期的样板间就能得到答案。约15米的南向面宽，不但做到了3南卧室，而且还拥有约64㎡LDKB宽幕会客厅，以前我们要做到这样的“既要还要”，入手的面积都要180㎡以上，然而现在143㎡户型就能实现。

在大大减少购房成本的同时，实现了生活场景和居住尺度的跃迁改善，这就是白云山在年末，引领城阳成为青岛楼市新爆点的原因。

这个冬天，我们或许会为青岛没有胖东来而感慨，但不会因为青岛没有金沙而感到遗憾。

所以，当白云山的新盘也变成一个“景点”，经常会有同行参观学习的时候，那么青岛楼市在这个暖冬出现新爆点，也就不足为奇了。

这个机会你要不要抓住，我希望你看过再做决定。