买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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虽然这个周，青岛楼市接连落地了人才购房券和契税优惠政策，然而老王认为有一个数据，比这两个提前预知的利好还要重要。

二手房的成交数据，真的上来了，而且创下2024年的新高，一举突破了2200套的大关。

已经到了岁末，二手房为何会突然翘尾？

房东的心态从崩溃到反复，现在是不是最好的出手时机？

更重要的是：

青岛房价，会不会自此调头向上？

二手房大涨的三个推力

青岛二手房上涨的主要原因是什么？

当然是原因买房的人增多了。过去三年的时间里，不论新房二手房，都是跌跌不休，不但很多从没有买过房的年轻人被吓住了，就是很多中年改善族也不敢出手。

刚性需求已经积攒到了一定数量。

跨区认首套、利率、公积金、购房券、契税等一个又一个的利好砸出来，许多着急结婚，孩子买上出生的纯刚需就出手了。

二手房，从即买即住的属性上，就比新房有优势。

然而，二手房成交创下新高，绝不仅仅是因为观望族愿意买房了。老王认为，这节节攀升的成交量，主要还有三大推手：

首先，合适的新房少，而且价格还“涨”了。很多人原本有看上的新房，本来想等开发商再降降价。但是等到10月底一看，原本看上的房子卖了，而且开发商还收折扣了；

第二，二手房市场以价换量的模式还在。我们看浮山后、新都心等地的许多二手房小区成交创出了新低，很多人房子挂了快两年了，最终接受了房产中介的建议，低价抛售。

第三，对于主导市场的中介们而言，二手房和新房的收益差在拉大。因为卖得好，自访客户多，所以从上个月中，开发商就大幅调低了中介佣金，但是二手房的中介费是稳定的。很多人说老王不遗余力地推销新房，是因为二手房不赚钱。

在此，我郑重声明两点：

1、老王的团队也有二手房业务，你非要买二手房，我们的同事也可以帮你找靠谱房源；

2、二手房的收益，远超新房，以一套300万的二手房为例，买卖双方可以收到3.4%的佣金，一些高品质红盘的的收益不到二手房的20%。

虽然二手房交易麻烦，但中介们会跟钱过不去吗？

所有人都在实现自己利益最大化，置业者利益最大化如何实现？

全新生活方式比价格更重要

在今天的文章里，老王一开始不想有太多文字的说教，我想用图说话，通过三个楼盘的实景图，告诉大家为什么那么多人去买二手房了，而我依然劝你要关注新房。

第一个盘，是滨海国际中心。在商品房销售之前，开发商就邀请了世界排名第一的规划团队，投入了几个小目标，将城市界面焕然一新。

在人车分流的老小区里，外卖车、快递车横冲直撞，你下班后有地方健身跑步，孩子有地方撒欢骑车玩耍吗？

第二个项目，城阳的青特·滨湖国际二期。

OPAL伦敦杰出地产大奖评委骆云曾经说过：住宅创新的基本逻辑，是将山川河岳与城市精华浓缩到你身旁。

怎么将“城市精华”融入到楼盘里呢？就是将公园、私宴厅、茶室、剧院，运动场、酒吧、儿童乐园等，都能用社区的公共空间去呼应。

实景图

一切生活所需，下楼即达，一家人到了周末不爱出门，宅在小区里就行。

通透明亮的瞰景健身房：

实景图

通风与采光俱佳的篮球场：

实景图

商务精英们小酌放松的行政酒廊：

实景图

孩子们的四点半学堂：

实景图

童年剧场融合出表演、影音、教育等全龄化的多维空间，让孩子打开新的视野与想象，领略精彩的无限世界：

实景图

我们不说那些房龄二十年以上的次新房小区，就拿东李那些房龄五年的次新房来说，这么一比是不是也落后了？

第三个项目，午山国际。这个位于高尔夫球场旁边的低密住区，社区里配有健康食堂，而且1100㎡的银创中心，下个周还有张京春、孙宏涛这样的医学大咖上门举行健康科普讲座，为业主们调理身体。

实景图

如果业主们不喜欢做饭，午山国际健康食堂还提供营养餐。老王亲身体验发现，这个餐厅里没有一个预制菜，而且我们从菜品的颜色与香味上，就能感受到这个食堂用了高品质的食用油和菜蔬。

年轻人上班忙于工作，你是把老人放在这样的小区里放心，还是放在电梯都时常故障的二手房小区放心?

所以，我们买房子，不能只是考虑价格，或者是买那一刻的情绪价值，你脑海中一定要入住这套房子后，十年，甚至二十年的生活状态。

卷到“天花板”价格就不会跌了

现在很多人不敢买房，最核心的原因就是担心房价下跌，资产缩水，二手房市场也确实呈现了这种态势。

但是，大家想过没有：为什么二手房，包括很多的次新房会跌跌不休？

最核心的因素是绝大多数二手房我们从商品属性去分析，与五六年前上市的二手车、二手手机一样，被新品所无情迭代，已经进入了淘汰品之列。

如果一个住宅在产品力上卷到了尽头，它几乎不可能再被迭代，那么这样的核心资产不但保值，而且会在即将到来的房价上升周期（高盛预测为2027年），成为楼市的领头羊。

在生活方式的核心竞争力之外，我们还要关注三个核心点：建筑立面、车库、户型。

实景图

墙漆+小窗户的二手房，不论是采光还是审美，早已经被当代人摒弃。MAX超大窗墙比之下，铝板+大玻璃的组合，整个建筑精致、通透、时尚，这种住宅公建化的立面，不论大家去北上广深，还是在青岛，或者去网红打卡地金沙，基本都是一样的。

就如同苹果和华为的宽面屏一样，这样的外立面起码在十年内，不会被淘汰。我相信诺基亚的质量再好，大家也不会去买它的半屏手机了，那么房子不是同一个道理吗？

如果说建筑立面，园林会所是打动置业者的第一眼印象，那么精致的地下车库则是打开精英圈层内心的密钥。

所以，2024年青岛上市的新盘，也都开始狂卷车库的标准。

悦澜山实景图

酒店式精奢入户大堂，智能化门禁，水磨石的车库地面，不论是成本、实用性还是美观度，你说这车库还如何迭代?

全明通透，高赠送这两个点，新房户型就能把二手房摁在地上摩擦，但是我们细看发现，现在的户型也基本无法再完美了。

我们看现在128㎡的户型，宽厅元宝户的设计不论在任何时代，都无法被迭代。这个户型与当下流行的户型相比，还有三大细节优势：

首先，电梯门没有对冲入户门基础上，电梯间的使用面积是同类户型的1.5倍，这样的高赠送让电梯前厅从简单衣帽间升级为可以放洗衣机的家政间；

第二大优点是两个卧室面宽与进深，放一张两米的大床还有充裕的活动空间，而且打一排整体衣柜也不局促；主卫还可满足双台盆的设计，更贴合当下主流需求。

第三，餐客一体的设计，在小厨房流行的当下，让热爱生活、喜欢做饭的改善族，拥有了足够的烹饪、收纳空间，喜欢的各种锅具、小家电，可以任性买买买。

在同等面积下，得房率、空间利用率、收纳都已经卷到了天花板，未来还怎么迭代？

所以，为什么老王今年不会去二手房市场捡漏，而是在1月1日就坚定买下了一套期房。

老王认为：之前房地产在快速迭代，在这个迭代过程中，资产包保值增值，你就要五到十年换一次房子。但是当下的高品质住宅，很多方面都十年、二十年内都无法迭代，这样的房子一旦配套完善之后，凭借着地段优势，生活才会是舒服的，价值才会是上行的。

在这个混乱的年末，这个账一定要算清楚。