买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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20204年降价第一枪，谁都没有想到会在这里打响。

这就好比是多米诺第一张骨牌，青岛金三就在此起彼伏的降价声中艰难维持。老王得到的最新消息：

三月末，又有两个央企现房项目酝酿"降价"，而且力度也将是空前的。

四月份，整个“青西北”将乱成一锅粥。

“平安县城”我们找到了，但我们更应该关注的是这次降价潮的奔涌主线：

地铁M5号线。

我们如果认真总结会发现，青岛主城的降价楼盘，主要围绕着这条地铁线展开。

为什么会是这样？

有哪些经验和教训要去总结？

如果M5号线整体降价，值不值得买？

我们今天来盘点一下。

好项目的“硬伤”

每次在风景如画的滨海健身道上散步，老王和眼前的这个好项目都有一种心有戚戚的感觉。因为这个项目从规划到开发，和传统媒体人写文章很相似。

先努力把自己做好。

在别人可以靠着一张图纸卖房子的时候，真金白银地去做滨海景观；在别人降价的时候，我全心全意地去做实景会所；在别人玩文字游戏时，我联合竞品排除万难引进好的教育资源。

但就如同老王一些很用心写的稿子点击量不高一样，这个项目的销售不尽如人意。

为什么？

老王在反思自己时，经常会找到一条原因：你认为好的不一定是受众们最需要的。

就这个项目而言，老王认为最大的痛点不是后海，而是通勤。这个区域周边房子虽然品质不高，但基本还算是次新房，大家没有改善的动力，很多人也没有改善的实力。

那么，项目的主力客群是什么？

老王认为来自三个方面：

1、市南西部爬不动步梯楼的中老年人；

2、市南、市北老城区想要改善的医护人员和教职工们；

3、外地购房者；

因为青岛整体市场不好，外地购房者来青岛买房的热情大大消退，而且隔壁的纯海景房去年就大降价放弃了抵抗，所以这部分客群基本指望不上。

那么，前两者，最大的痛点是什么？就是通勤。老王曾经陪着很多读者来看项目，大家对于项目都没说的，就是交通让他们不得不放弃。

我门口有地铁M5号线啊！

是啊，哪一年才开通，开通前让大家怎么上下班？

你可以开车啊，西部老城区将车停在哪啊？

可以坐公交啊，16路终点站是老四方，你让上班族拖大带小的到老四方换乘公交？

所以，这个盘谈到最后，根本就不是价格的问题，也不是产品力的问题，就是交通的痛点，就跟赵本山的小品《三鞭子》里最后的结局：

这只是开发商的问题吗？

当然不是，方方面面都没有意识到这是个大问题。

什么招都用完了，就降价。

问题是，这次降价细节没有准备好。

价格一放出来，很多流量专家都沸腾了，一平方米直降九千元，事实是这样吗?

当然不是！25000元/平方米是小高黄金楼层，这是最后16000元/平方米是楼间距最近的高层价格，虽然是特惠房，但是优惠力度没那么大！

除了老王在义务辟谣以外，几乎没有人去做这个理性解释，营销团队甚至还有些享受这种误解带来的人气。宣传团队开年将所有的精力和费用，都用在了糖水片的拍摄和推广上。

最根本痛点没解决，老业主的误解越来越深。提前又没准备安抚老业主的预案，最终在加推单元上市前，遭受了老业主的口碑反噬。

经验和教训都应该总结。

降价的调子定下了，其他楼盘只能咬牙跟上了。

但是，在降价之前，所有人都应该思考一个问题：

为什么是M5号线地铁盘扛不住率先降价？

“大腰带”的痛点

地铁房的价格应该是很刚才是，为什么到了M5号线这出现了反转？

其中的原因，只有一个经常乘坐地铁的人才能知道。

地铁M5号线，是青岛一条大腰带，串联起主城几乎所有的地铁线不假，但是开通时间太晚，是一个很大的问题。

在楼市整体向下的年份里，现在还出手买房的，都是着急住房子的99.99%的纯刚需。他们买地铁房，当然是希望享受即时便利，两三年以后再开通的地铁线，你让他们这两三年怎么上班？所以不论是通和启章，还是远洋万和云璟，卖得都不错，低价房基本都售罄了，但是M5号线的地铁房就差很多。

第二，就涉及到换乘的问题。大家如果仔细研究M5号线，就会发现除了金家岭金融区外，这条线零换乘直达的几乎都是生活区，而且都是二手房很不好卖的生活区。

在西部老城区工作生活的人，要换M4号线，或者到胜利桥去换M1号线；

五四广场周边工作的人，要换M8号线或M2号线；

在CBD工作的人，则要走到澳柯玛立交桥站；

特别是M4号线的换乘，站内步行距离比较长，早晚高峰也比较拥挤，对于北上广深上班族没啥，但是青岛的上班族，还不愿意吃这样的“苦”。

所以，地铁M5号线，对于购房者的触动不是很大。

在这些楼盘中，乘坐传统公交线路出行，也不是很便利。

所以，对于老四方的楼盘来说，要想抓住市南、市北传统城区外溢的上班族，降价的效果会有一点，但是还应该围绕通勤痛点下功夫。

是做网约车的创新性合作，还是定制公交的突破，难都很难，但是回避问题就一直难下去。

给开发商泼了一盆冷水之后，老王接下来就要站在购房者的角度，上一瓶清凉油：

降价周期已经开始，要不要买，怎么买？

战国时代的策略

通过这张图，我相信大家一眼就能看出​价格战的原因：

不算保利·和颂，仅仅M5号线的地铁盘，在市北腹地就有7个盘之多，可以说是不亚于东李的红海战场，我们一一来点评一下。

多唠叨一句和战局无关的浮山后，这个区域买房子去售楼处就不那么实惠了，现在市面上有大量的工抵房，价格和二手房一样，是可以谈的，当然不要对于楼座和楼层太挑剔。虽然二手房在挤压学区的溢价，但是浮山后的新房就这么多，F4收官之后，改善就只能淘次新房了。

还是那句话，真是套好房子，人家为什么要赔钱卖？但凡赔钱卖，就有你不知道的硬伤。

闫家山海信，可以说走出了独立行情。首开定价本身不高，所以去化速度还不错，降价的可能性微乎其微。更为关键的是，除了5号线，还有和交房差不多同时开通的​M8号线南段。零换乘到达两大绝对市中心，400多户的体量，​你等等试试？

胜利桥中海最近卖得不错，主要是拿地成本不高，年前价格调得也果断，预算有限，还愿意住纯高层小区的人，选择也行；

青岛滨海国际中心，有些问题需要总结提升，但从配套环境、产品力上讲是具有性价比的，真正解决了通勤痛点，也不会是现在这个价

云上观海，大户型为主，喜欢海景的大小老板们，找个合适的优惠点出手，不会站岗落坑​；

中铁建·梧桐苑，已经是现房了，即买即住即办证，产品力你自己转一圈就能比出手。还是那句话，如果你预算有限，总比买那些老破大和老破小要好，有商业配套，有会所加持，就看​近期还能给出怎样的诚意了；

通和·悦章，我对这个盘未来很悲观，因为从开发商名气、产品规划、区位、配套、交付时间来看，都没有任何优势，但开发商因为有了启章的错觉，估计首开价格还不会低，可以观望一下；

中车·智汇港，距离老城区最近的一个楼盘，也是花费了大量的成本去建造了很多公共活动空间，只是在当下的这个市场上，精装房的价格有点不合时宜了。低总价的毛坯房，期待一下。

七个楼盘，这么多房子，​老王的策略很简单：

1、如果有开发商还没上刺刀，那就别着急，等全体入局，拼了个你死我活之后，我们再伺机比较出手；

2、就当下这个市场，七个盘不会都红，分化之下一定会有卖得最好的那一个。要相信市场的选择，冷盘直接就不要去了，否则三四个剧本连番演你，我怕你扛不住；

3、你要找毛病，挑缺点，每一个盘都有毛病和缺点，但是你不能太贪。200多W的房子，要400W房子的配套和品质，或者希望这房子降到100多万，如此傲娇的态度，这个区域最好的那一批房子你肯定买不上。别人挑剩下的房子你入手，那是捡便宜吗？

清醒地看待楼盘之间的博弈，清醒地权衡缺点与价格之间的平衡，清醒地看清楚市场供需比的变化，你才能在满是偏激之词和谎言的市场中，做出最有利于你的选择。

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