买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2317字，预计阅读时间：可能6分钟

昨天，青岛市政府新闻办举行发布会，发布了2024年青岛市中小学及幼儿园招生政策。

义务教育段一年级入学人数约有14万人，这个数字有些出乎意料！

根据之前的权威统计，青岛2018年新生儿出生人数为9.万左右，这说明有5W左右的适龄儿童是从外地转入青岛上学。

在山东省常住人口减少40W的背景之下，青岛能有如此稳定的人口流入，难能可贵。

入学儿童数量依然可观，问题来了：

1、从市南中片区到浮山后，学区房为何跌跌不休？

2、老学区房还有回暖的希望吗？

3、新兴板块中，哪个板块有晋升为一流学区的希望？

我们今天的重点。

三重利空打垮学区房

在分析学区房之前，我们要思考一个问题：

家长们还鸡娃吗？

大家去看看那些大大小小的辅导班，这个问题的答案不言而喻。

不要说新一代家长很佛系，只要敢生，那这些家长就一定不会让孩子自己“野蛮”生长。中产及以下的家长，一定会在孩子临近入学前，准时鸡娃。

前排效应，一直在加强，从未减弱。

家长们依然重视教育，为什么学区房好似突然不吃香了？

每年的入学表我们无法估计，还是要看那张出生表：

今年青岛虽然有14W+的入学量，但是相比去年16W+的入学量，还是有着2W+的减少。

大家要明白，这14W+中，二孩的占比是很高的。所以，今年青岛市才会出台一个“长幼随学”的政策。

前面给老大买了学区房的人，老二上学自然不需要添新学区房。

第二，从市南到浮山后再到崂山，现在好学区都是提前预警，你要提前一年甚至两年、三年买房，孩子才有资格上学。

所以，不是家长不需要学区房了，而是需要的早已经提前布局了。

第三，居住痛点逼得家长改变观念。以前单娃家庭，在托管的加持之下，基本就是三口之家，那么套二房里挤一挤还是没问题的。两个孩子，不是四口之家的问题，这往往需要老人来帮着带孩子，那就是五口甚至六口之下，这么多人，挤在套二或者套二厅的房子里，实在挤不开。

很多新青岛就不往市南、浮山后挤了，100+的预算去高新区，200+的预算可以李沧北，300+的预算可以启元。

在每年3.6W新增学位的体量之下，学区房不是不重要了，而是被稀释了。

适龄儿童总量减少，老学区房不断提高预警年限、新学区房学位不断增加，三大利空，成为了老学区房没有在二手房下行时，走出独立行情的原因。

你只有充分看透这些，你才能准确分析学区房未来的走势。

市南有底，浮山后“无底”

对于很多在2017年、2018年高位接盘学区房的人来说，最关心的一个问题就是：

学区房会有反弹吗？

会有，但总体形势还是往下走的。

根据出生率我们不难判断，这样14W+的入学率，青岛最多还能维持一年。2026年、2027年大概率就降至10W左右。

但是因为连年超负荷录取，所以这两年政策预计不会有太大的变化，

但是最晚到2016年、2017年这批孩子升初中，市南中片、浮山后学位紧张的问题会大大缓解，那么招生政策必然会有变的。

提前落户的政策，废除只是个时间问题。

在提前落户门槛取消的时候，学区房很可能会有一波弱反行情。限制政策越狠，反弹的力度就会越强。

所以，老王对于市南学区房判断是不变的：那几所没有收到提前落户政策影响的牛小，房价会一直往下走；莱芜一路和德县路在超跌之后，还可能有一波反弹。

现在市场确实不好，房产中介们又一直在制造恐慌情绪，所以很多有居住属性的套二来到了100W的关口，老王认为市南的学区房真没必要这个价卖。原因有三：

1、市南区的自然环境更优越，地缘客户忠诚度比较高，再加之青大附院、牛校老师们有通勤痛点，所以市南学区房出房率相对要少；

2、市南区一些离校比较近的套房，出租回报率还相对可观，折腾出这100多万，你到别处买房，租售比不见得比这些老房子高；

3、如果房子征收的话（虽然概率很小），市南中片区的补偿标准是高于其它区域的。

相比之下，浮山后的老房子就更麻烦。

1、浮山后老破小和老破大的存量大，次新房供应量也大，学区+改善的选择有，很少有年轻家长愿意再去挤老房子；

2、浮山后地缘客户有，但是忠诚度不如老市南，张村河起势之后，很多人还是会去崂山，这些人卖老房子，议价空间更大；

3、浮山后的老房子，平替的选择太多，CBD、新都心、东李，很多总价差不多的次新房，对于没有学区需求的养老族吸引力更大。

所以，老王的观点是：积极性资产配置计划，这些学区房肯定都是要卖的。但是目前市南二类学区已经超跌，没有必要再深度割肉，但是浮山后真要抓紧。

新学区的三六九等

当然，有很多家长说，我实在不想去买老房子了，现在有很多的新学区，哪些比较靠谱，能实现居住品质和优质教育的双提升？

​聊这个话题，我希望你能明白一点：

一个学区好不好，不是看学校的设计，也不是看政府的投入，更不是看挂了哪块牌子，而是看家长的圈层。

所以，老王认为，崂山​那几所重点打造的学校，一定没问题。崂山有钱可以把学校建好是一方面，更重要的是家长对于优质资源的引导力和自身​素质习惯以及教育投入的财力。

当然，选择崂山的​朋友会有一个疑问：很多学校招生范围不都是商品房住宅，这样学生的​家庭背景也不纯粹啊？

分班，分班的时候一定会有区别。

此外，市区内老王看好的就是启元新校。启元新校的逻辑很简单，老四方的精英圈层最为认可的一个公立学区，家长圈层稳定，九年一贯制的整体教学计划十分成熟，成绩稳定就能在老四方形成虹吸效应。

这一带学校，欢乐滨海城与闫家山的新校也会不错，还是因为这两个区域不但有名校引入，也有​优质家长圈层的支撑。

其它的新校，不论是海云庵这样的老四方腹地，还是大新都心板块，都是有学校配套而已的概念。

最近​李沧终于醒了，似乎也要发力公立学校。

太晚了。

原本在东李落户的那部分年轻人，前几年都去了浮山后；没走的基本都上了​李沧优质的私立学校。

一旦选择成为习惯，那么​李沧未来只能有那么一两所学校还不错。

所以，家长在挑选新学区的时候，不是看挂个很牛和牛的牌子，就代表这个学校一定很牛，你要有三个判断：

1、学校周边有没有好的企事业单位​；

2、这个学校在板块内是否已经形成良好口碑，并且对于优质圈层有吸附力；

3、这个学校招生范围内的​住宅产品，是不是板块内最高的存在。

知道家长们都很忙，所以我说得有些直白。

最后总结一下：在山东这样一个鸡娃大省，学区任何时候都很重要。问题是孩子大量减少之后，学区房的需求端在大幅萎缩，学区房的分化同样不可避免。

在学区被稀释的趋势下，学区之外的圈层、居住舒适度、通勤，在房产价值中所占的比重就会不断上升，这就是我们比以往更审慎​地去买卖学区房的原因。

别忘了点个赞、在看

支持一下原创