买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
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文/观察员老王让人充满希望又满是失望，甚至绝望的兔年，终于要结束了。
我相信，很多人在进了腊月门之后都焦头烂额：流感来袭，不论是自己倒下还是孩子有恙，都得脱层皮；单位里一大堆的事儿，好似没了你不行；有钱没钱，忙年和人情世故都要处理；自己挂牌的二手房，始终没有看房的消息……
在有着楼市“春劫”之称的月份，跟大家聊房子，老王多少有点不识时务。
但是兔年最后一文，老王还是想给处于困顿、迷茫、焦虑中的人谋划一下新的一年：
我们现在面对的，是房改后三十年从没有过的资产变局。不论你有房还是没有房，你都要竭力逆资产向下的洪流而上，为了让自己下半生更舒服一点，也为了让孩子的大半生更轻松一点。
不要对老房子有任何幻想
今年暑假，老王带着孩子探访了河北和东三省，下半年去了苏州，孩子期末考完，老王用宝贵的间隙期探访了房地产走出独立行情的西安、成都。至于一天可以轻松来回的济南，老王每一季都会去一次。
最终得出一个结论：不是青岛一城，是整个中国楼市都进入了不动产的拐点期。
在最强地级市苏州，金鸡湖旁的湖景房，以20%的速度快速贬值的房产比比皆是。苏州老城区没有学区的老破小同样是在单价2万元/平方米单价之下无人问津；
成都最为核心的金融城，二月份卖680万的次新房，现在挂牌价也只有620万了，因为赵雷《成都》而红的玉林路，七八十万的房子比比皆是：
原因，我之前给大家分析过多次，这一次再重复一遍：
1、中国的城市化率已经达到峰值，以前买城市中老房子的主力——农村进城务工新市民，能买房的都买了，没买的也很少能买得起了；
2、新房井喷和地铁线的完善，给了愿意买房的年轻人和改善族更多的选择；
3、房产在快速迭代，现在新房不论是户型还是社区功能，比老房子好了不止一点，这就跟苹果淘汰诺基亚，特斯拉淘汰捷达一样，是时代进步不可逆的趋势；
4、行业深度内卷，专业且专心卖老房子的良心中介比大熊猫还少；
2023年的9月份，老王以创小区内历史新低的价格，卖掉了一套次新房。从成本的角度而言，赚了几万块但完全覆盖不了利息成本。但是站在年末回头去看，我比那投入四五十万全屋改造、精装，售价比我还低4W的割肉族，还是要幸运得多。
所以，我的读者们：我文章的点击量很低的，你们一定要利用好这个只有少数人知道的信息差，在2024年想尽一切办法，把没有自住需求的老房子卖掉。
不会卖，我教你。
不幻想占比你聪明的人的便宜
卖房的事儿说完，我们再谈买房的话题。
有的人整天刷短视频，短视频里流量“毒奶”喝多了，就得出坚决不买房的理论。这样的朋友，我不想劝，我只想问三个问题，说一个事实：
第一，不买房，你的钱攒下了？
第二，出租房居住品质高吗？
第三，留心观察一下，无房族和有房族谁的生活态度更积极一些。
一个事实：不需要经常搬家，有一个按照自己意愿装修和布置的好房子，幸福，快乐与安定感是无房户想象不到的。
买房，其实和上学、婚姻、吃饭一样，都是正常人的生活必须。
但是，许多人在买房时会陷入两个误区：第一，我就是要走着上班；第二，我要超低价买次新房。
这其中，最典型的就是在市南工作，就一定要在市南买房。这个想法就如同你只有79块钱，却想吃带鹅肝海参鲍鱼的自助餐一样不合理，我也知道长距离通勤的痛点，但是30分钟的通勤距离，是你在大城市且享受楼下会所、一流物业、近乎完美户型等品质生活必须要付出的代价。
二三百万想在市南区上车，说实话比79元吃五星自助更不现实，因为市南近期就没有什么像样土地供应，你就是出六七百万，也买不到新房。
认清现实，很关键。
第二类，知道老房子不能碰，对开发商和楼盘有一个理性的认知，但偏偏对“对手”缺乏认识。
这里面最典型的就是等着在东李捡漏绿城次新房的朋友。
城市界面好，地段好，开发商也好，户型也好，物业也好，那么人家好不容易低点抄到的好房子，辛辛苦苦装修完，为什么要赔本卖给你？
有没有炒房族买绿城的房子，也有一些。但是你要明白，人家敢在楼市低谷期果断入手，财力与智力应该都在你之上，你又凭什么觉得能占这些人的便宜？
第三，极个别情况，确实有好房子急售，但是中介也好，渠道也好，遇到这样的好房子，一定会先给自己亲朋好友或者关系特别好的客户，会第一时间联系你吗？
市场很差，但你要对好房子价值有一个理性认知，对你的对手有一个理性认知，对于千载难逢的机会有一个理性认知。
要么你在板块启动期或者低谷承担一点资产的风险，要么你在板块成熟期承担一点板块的溢价，不可能好事儿都让你占了。
你只有理性承认这一点，才能买到适合自己的好房子。
下行市场更要珍惜好机会
2024年1月1日，我很坚决地定了一套房。
下行的市场中，为什么老王会果断出手？
第一，老王没有把钱虫上头，把买房子赚钱放在第一位，而是将一家人幸福指数放在第一位。老王最信任的开发商，优质的物业，有烟火气的周边配套，有下沉式的健身房，关键是户型能解决老王所有的生活痛点：
当然，你要找毛病，你要“笑话”我的选择，可以找到很多理由，楼盘的缺点，我比你更清楚。
但是我希望大家也明白：麦岛、浮山后、新都心等任何一个新兴板块，它的前身可能都是小渔村，破烂市场，但也只有你看懂了城市发展的逻辑，选对开发商下先手棋才能获得丰厚回报，到了地铁、商业、教育资源都完善的成熟期，只有溢价接盘一个可能。
而且，我希望大家明白一点：市场越差，项目越少，质价比高的新房更少。在一九定律之下，那90%跌成什么样都和你没关系，那10%的机会，你把握不住，不论是买性价比低的新房，还是二手房，未来都会和拿到优质筹码的人差一个阶层。
老王曾经给一个年轻人算过一笔账：你现在花200W买套地段看上去不错的十年龄二手房，花20W装修，可以住五年；你现在花220W买套好房子，花20W装修，可以住十五到二十年。
五年以后，你这房子最多也就值150W，就算你能顺利卖出，高品质的房子只涨了10%，税费+中介费+装修费，又要支出50W，你换房成本近300W。
有多少人，五年能赚六十万？这还是最理想的情况。
所以，我们不说主城区，你看看高新区的房子，开始交付的一期都没有房源了，年底交付的二期，也所剩不多。
所以等到金三银四，会是什么结果？
2023年很难，2024年也不会容易。相比经济走势、企业效益等这些我们无力去左右的东西，拿出时间认真做好资产配置，让自己在艰难周期中有一个相对优质的资产底儿，才是2024年你应该做的事儿。
还是那句话，对于普通人来说，一年赚十几万太难了，但是资产配置对了，一年“省”或者赚十几万，还是有戏的。
在还有机会的时候上岸，是2024年你要竭力去做的事儿。
特别提醒：老王团队腊月二十七停工，初七复工，新的一年还是竭诚为大家服务。
