买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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2024年刚刚过去的半个月，老王和朋友们聊天时，经常会听到两个问题：

老王，你觉得2024年的市场会好吗？

这是开发商朋友的问题，他们其实心中多半有了答案，只是想在老王这获得一点安慰。

老王，2024年房价会不会继续跌？

很多购房者心中也有自己的答案，并且不会因为老王的分析而改变，问这句话多半是测试老王的人品

宏观的答案很简单，但是具体到每一家房企，每一个买房人，给出一个答案真的很难很难。

老王今天要给出的答案，和2024年大多数卖房人和买房人息息相关。

二手房的“春天”只与少数人有关

对于很多改善族来说，最大的问题不是要不要买房子，而是还舍不得名下那套老房子。

下一个周期，二手房还会不会涨回来？

我不卖，我出租是不是也可以？

现在政府开始收房子当租赁房了，会不会过几年就轮到我了?

咱们不说房子，说车吧。当年私家车比较稀缺的时候，桑塔纳和捷达都是可以年销400万的神车。

现在呢？别说你二手的桑塔纳不值钱了，就是新车又能卖几台？

你手里的老破小和老破大，其实就是房产界的桑塔纳或诺基亚：在科技进步和供需比的作用之下，贬值趋势永不可逆了。

租房当然没问题，但是很多老房子现在出租越来越难不说，即使租出去，你算算房租能跑过银行存款利息吗？

这还不算房子贬值的钱！

卖给政府当租赁房，愿望是美好的，现实是残酷的。有两个点，你必须要认清：

1、政府收购的租赁房，相比存量房，比例极小；

2、租赁房收购资金有限，即使收二手房，收购单价也很低，可能比你卖二手房更低；

所以，你那套老房子，一定要拜托一个靠谱的中介，在周边做小生意的、收入很有限的工薪阶层中寻找客户，有人要就好好谈，早出手早止损。

因为2024年主城区新盘供应量萎缩，所以老王判断今年二手房会迎来一个小阳春。但是这个小阳春只属于房龄十五年以内、出行便捷、户型好、装修良好的次新房。

但即使你持有这些次新房，也千万别托大，因为在过去的8年中，青岛有100W+的新房供应，你托大买房人还有很多选择。

综上所述，对于卖房买房的人来说，卖房这一步，2024年再难也要坚定走下去，这比买房难多了。

下行的新房市场并不“美好”

去年年底，青岛新房大降价这个事儿，经过流量“大V”们广而告之，想必大家都知道了。

很多人不知道的是：

什么样的房子降价了？

降价的房子卖得怎么样？

现在还有多少存货？

我们还是以东李卖得最好的房子为例，当250W左右的客群市场所剩无几的时候，开发商果断降价，开始收预算220-230W的客户。

特价房，我的粉丝也有买的：邻两条道路，低楼层每天会有三个小时的遮挡。粉丝想开了：11点后睡觉，那时候路上没啥车了；挡光的时候大部分都在上班。

不愿意加高杠杆，价格确实合适，所以这个盘在2023年最后两天卖了50套。

就这个楼盘，现在依然在优惠促销，但是在售的124平方米的房源也只有四五十套，加上没开的楼座，一共还有三百套。

整个东李的存量是很大，但是到崂山的距离合适、户型合适、总价合适、配套合适的房子只有这三百套。

2024年市场再差，崂山外溢初改刚需能没有300人吗？

还有400多套142-190的大户型，跟刚需还有关系吗？

再说闫家山-胜利桥一线，海信·悦澜山唯一一栋140平方米的小高层，1月1日蓄客，半个月后开盘，中低现在已经基本没啥房子了，400多套房子的小区，未来零换乘到五四广场和金家岭，能卖多久呢？

保利·和颂的小高层已经基本卖差不多了，有望今年年底交付的高层一期与二期的价格有明显的差距；

中海·云境，200W-250W左右的房源也卖得很快……

房子在不断减少，问题是金三银四红五月，你的选择还是这么多。

这也是为什么你感觉市场很差，但是开发商并没有按照你所希望的幅度，大幅降价的原因。

还有一个更残酷的事实：很多楼盘，一月份的价格比2023年最后一个月微涨。

涨价，我们就不买!我们来盘盘当下选择之外的B计划。

TOP房企离场与割肉房东躺平

1月份过半，老王很焦虑。

因为老王走访的全国性TOP房企中，2024年城市公司的主要任务是去库存，可能得到总部资金支持、允许拿地的城市公司，不是屈指可数，是只有一两家。

虽然青岛是一个利润很高的城市，但是市场看不到一丝热气儿，房子卖不掉，纸面上的利润率有什么用？

在央企国企大收缩的时代，青岛渐渐被头部房企战略性放弃，这对于青岛人而言，不是什么好事。

我们看青岛市场，不论是融海启城这样的平台公司，还是华新园这样的老牌民企，做出来的产品与一线房企都有很大的差距。产品力不行，但是对利润率还有幻想，房价定的还不低，对于市场变化反应迟钝。这样的项目多了，对我们改善有意义吗？

所以，不仅仅2024年上半年我们可能看不到几个让人眼前一亮的新盘，下半年也很难了。

如果说2017年的市场就好比你正午去自助快餐店，菜品丰富但是不打折；那么2024年就好比是两点休市前最后半小时，你是不是更应该划拉点好东西填饱肚子？

现在买市场上为数不多的好楼盘，就是这个道理。

有人说，我买不了新房我买二手房。现在二手房市场都跌成什么样了，等房东割肉我再捡漏。

这样的“大聪明”，真能如意吗？

最近有个粉丝要买东李晓风湖畔湖畔的房子，我也找朋友帮她找房源。结果发现，优质的次新房，即使有人卖，价格+加税费，比买新房贵多了。

我希望大家要明白，许多人在限购、限售期买的房子，纯粹是为了自己改善。房子好，又花了大价钱装修，物业也好，为什么要打骨折卖给你，他有病吗？

一些房子刚装完就要卖，多半就跟买了辆问题车一样，他发现有问题，才找下家接盘。

当然，还有一种情况，房子不错，房东也急于出小户型入手大户型。但是，她就一定接受你的大刀吗？

上周一，我去一位新都心粉丝家拍摄，房子300万买的，现在可以接受230万的价格，但是中介让她把房子降到200W，直接拒绝了。

200W真就不卖了，我们先住几年攒攒钱。三五年后老人上了年纪，可以让老人来住。

暂时躺平，成为了很多卖房族的选择。

市场差，买垃圾房产确实更容易，但你要觉得任何房子都会恐慌性抛售，就大错特错了。

所以，我们理性的来盘一下2024年，会发现可能比2017年更难：市场很多楼盘不好卖，开发商不拿地没有新项目，优质筹码会随着数量越来越少而温和上涨，你如果再图安逸买套有硬伤的二手房，那将进入一个半辈子都爬不出来的坑。

这就是年底我依然给很多朋友发信息盘房子的原因。

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