买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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一困惑，就出门。

在刚刚过去的一个周，老王完成了对于西北、西南两大中心城市的调研。

至此，老王在即将结束的癸卯年，完成了对苏州、成都、西安、济南、沈阳、长春、哈尔滨七大二线城市的调研。

去这七大城市的目的，老王是想跳出青岛这口“井”之后，以更高的视角去看房地产的一些变化与趋势。

在摩的+地铁+公交+大奔一众交通工具的加持之下，老王以每天近三万步的强度，为大家找到了一些答案。

不论你是卖房还是买房，这都是决定你半生，甚至决定你两代人资产走势的三个重点，所以我希望你读完它。

分化，是谁都无法摆脱的宿命

年末去走走西安-成都一线，原因很简单：

这是两个楼市数据相对亮眼、开发商拿地热情高涨的城市，甚至可以说在低迷的2023年，走出了独立行情。

房价环比和同比都在涨的城市，在这个冬天不能说很珍贵，是特别特别珍贵。

现在楼市中最缺的信心，在西安依然是存在的。

所以，开发商在西安拿地也非常坚决。西安土地成交的面积，全国排在第二名。2023年12月6日，位于西安高新区丝路科学城“未来之瞳”以北的土地，成为招商、保利、中海、中建、中铁建、中交、中铁、越秀和龙湖等十几家知名房企，且以“央资”企业为主。经过紧张激烈的网上竞价后，迅速达到15022元/㎡的楼面最高限价。

12月29日，越秀则豪掷30亿，摇号拿下了高新区另外一宗地，想想我们的大宇地块，真是一阵心酸。

GDP放一边，从楼市的角度而言，西安是当之无愧的北方第二城。

但是，即使是数据如此漂亮的西北“首都”，楼市也在极剧分化。老王探盘的第一站，原本只想看金地的一个项目。

问题是，出了金地项目的大门，你根本走不了。乌央乌央的“小蜜蜂”，非要拉着你去他们的准现房楼盘看一眼。

西安人气最高的高新区，软西红盘门口同样是集聚了大量的渠道商。

正是因为渠道商的热情，原计划看三个盘的老王，一天时间硬生生看了八个盘。

渠道卷，产品力同样深度内卷。

第四代住宅，已经在西安这样一个北方城市全面开花，甚至有开发商盖了几层以后，听闻可以做第四代住宅了，硬生生把剩下的一大半楼体改规划加了露台。

种种奇闻异事，只说明一个问题：数据光鲜的西安，同样是红海市场。不是所有的楼盘在近五年的时间里房价翻一番，未来更是如此。

再看成都，老王首站看了一个TOP系房企的大平层产品。大师高定这是标配，社区一层的会所健身房就不说了，铝板+大玻璃也很“普通”，楼顶上再建一个跟宇宙飞船似的业主会所的高端楼盘，你见过吗？

在成都的天府新区，老王见过了。从产品力的角度而言，真是没得挑，但是卖到现房的时候，如果现在出手，那就太“划算”了：

比期房时便宜了60万。

这还是报价，真正你要继续议价，老王相信还有空间。

但是，西南、西北的土豪们，因为这种分化停手了吗？

没有啊！

不论这次调研的西安，成都，还是之前的苏州，每个城市，我们都能找到流量专家口中暴跌的楼盘，但是很少有人会冒着被众人骂的风险告诉你：没有任何渠道，在地图上导航都找不到营销中心的麓湖生态城，2023年官方数据卖了130个亿，实际上数据可能是170个亿，而且年末开盘，也是秒开秒罄。

任何一座城市，都是两种楼盘卖得最好：一类是地段、产品力、物业都一流的高端住宅，当核心价值力都卷到头之后，这些房子根本不缺买家；第二类是质价比在线的地铁盘，比方说成都的星河WORLD，比方说西安的万科东望，都不是城市中传统的好地段，但因为方方面面符合初改族的需求，所以卖得也都很好。

所以，从明星城市中我们可以总结出一个结论：

傻瓜买房也赚钱的时代结束了，在这个聪明的外行人也开始亏钱的周期里，只有少数人还能从楼市中获得城市生长的红利。

迭代，次新房也进入暴跌周期

西安、成都老破大、老破小跌得有多惨，老王不想多讲。靠暴跌垃圾房收割流量，只有外行专家才会乐此不疲。

宏观经济这个样子，秦琼卖马的现象增多，这不是很正常的资产反馈吗?

我想给大家讲一个你在青岛还没听过的“笑话”。

故事发生的地点，成都金融城。

成都金融城有多牛呢？

成都金融城聚集了甲骨文、英特尔等300余家世界500强企业，多家金融监管及服务机构以及数十家金融机构总部在此驻扎。走在金融城的街道上，随处可见地标建筑和顶级酒店，这里无疑是成都，乃至西部的金融中心。

青岛四大CBD加起来，都看不到成都金融城的背影。

成都金融城的人口有多密呢？下午五点，老王想乘坐地铁去玉林路，在2分钟一列的频次下，愣是三辆地铁没挤进去。

所以，金融城是成都最保值的片区，这个不论是本地人，还是外地人，都没有太大的异议。

中介：别的的地方二手房确实跌得很猛，金融城最稳的!

老王：这套158㎡房子户型不错，现在620W？

中介：真想买，还可以谈的。

老王：2023年2月份多少钱？

中介：那时候贵，那时候680W。

问题是，老王问的可不是有20年房龄的老破大，而是一个只有10年左右房龄的次新房！

我们再来看板块内2009年左右建成的房子，老王感觉比咱们CBD的锦绣华城质量要好，挂牌价是2.8万元/平方米左右！

问题是这“老”房子，已经两年没有在二手房平台上有成交记录了！

几乎在所有的城市，都有一个牺牲户型合理性，追求外立面的时代，这个时代的房子，必然会被全明通透元宝户+宽厅+露台的终极户型所取代。

就如同捷达在私家车界被淘汰，按键型诺基亚在手机界被淘汰一样，老房子被淘汰是不可逆的现象。

青岛因为特殊城市特点还没有进入次新房快速贬值的时代，但未来那些品质、户型、物业有硬伤的房子，是逃不过这个宿命的。

所以，在城市化率已经接近极限值，人口趋势向下的年份里，十年房龄以上的二手房，90%不会再有补涨行情了。

对于买二手房的人而言，你必须做好两个准备：

第一，坦然面对房价的不断缩水；

第二，成为这套房子永久的主人。

我希望所有人都记住：住宅，不是珠宝，它是有“保值期”的，好房子“保值期”长，垃圾房子入手就“过期”，所以资产更新，是任何人都应该有的理念。

首置或者改善买二手房，真是万不得已才能有的选择。

年轻人，未来不是楼市的主力

很多人在分析一个城市楼市走势时，都喜欢看产业落地了多少，年轻人流入了多少。

但是，老王看完这七个城市后发现：年轻人，不是楼市冷暖的决定性因素。

一方面，不论城市经济水平、产业结构如何，普通年轻人的薪酬差不了太多，日常开销相差也不算大。

一个普通的大学毕业生，去掉五险一金到手也就三五千块钱，这是中国二线城市的主流，苏州工业园区也免不了俗。

地铁出行，网购，餐饮消费是大头：如果自己不做饭，在外面节俭吃碗面基本都是十几块，苏州、西安、成都、青岛、济南等都差不多。

哪怕是在刚需房价格最低的西安，你让他们在没有任何家庭资助的情况下背上五千到一万的房贷，基本上是痴人说梦。所以西安平均房价上涨​的原因，我们还可以从另外一个角度理解：年轻刚需们的购买力大幅下滑，高端楼盘持续火爆，​均价抬升。

所以，00后们整顿楼市为什么会在短视频上火爆，是因为这一类让人神清气爽的段子，年轻人愿意看，希望房价跌得中年人愿意看，但是你看完了呢？​

现在市场上的主力，只有两类人：一是不差钱的富裕阶层，一是小有积蓄的改善家庭。

西安、成都能在2023年异军突起，原因很简单：从城市的首位度、产业、居住环境、核心配套、产品力等因素而言，他们在区域内没有竞争对手。

西北五省的富豪+煤老板，足够撑起西安高端市场；

西南三省的富豪+全国喜欢慢生活的富裕小资，足以撑起成都高端市场。

就是这么简单。

富裕阶层的圈层带动力，使得这些城市进入了正向循环。

对于中心外溢的改善族而言，产业+学区+地铁，是西安、成都们2018年以后，还有翻番行情的关键。

改善刚需里也会有部分年轻精英，在他们收入丰厚的情况之下，他们背后的两个钱包实力雄厚，所以很多人直接跳过120㎡一下的刚需房，直接​从高端改善起步。

所以，未来不论是哪个城市，刚需盘的比例会不断减少，高端住宅的比例会不断增大，​保障性住房和二手房会成为年轻人上车的两个选择。

买了这两种房子的人，未来的财富增长基本就靠自己的收入，​很难再通过资产的增长实现阶级的跨越。

但是对于可以八面开花的内陆城市而言，改善盘如果产品力达不到顶级，那么价值波动的幅度将远超青岛这样线性发展的城市。

所以，越来越多的人都挤向了确定性高的板块，在这种马太效应之下，这些板块2024年还会越来越火​，房价还会增长。

房价普涨的时代永远不会再有了，有的只是分化后，稀缺房产如黄金、古董、奢侈品一样​，温和上涨。

2024年能不能投资房产？ 答案是显而易见的。跟着网上那些“复读机”专家去陌生的城市填坑，在任何你能买房的城市，都会成为韭菜。

越好的城市坑越多，而填坑的韭菜苗越来越少了。

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