买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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截止到2024年3月30日，青岛新建商品房成交14601套，成交189.37万㎡，成交总价274.85亿；同比去年分别下降40.17%、34.34%和35.61%。

在同一片蓝天之下，3月28日，上海的“中海·顺昌玖里”推出512套房源，单盘单日卖出196.5亿元。

两相对比之下，现在的青岛楼市，比三连败的青岛海牛还落寞。

毫不夸张地说，一季度的青岛楼市，就如同国歌中所唱的那样：

到了最危险的时候。

在央企开发商给出了不纠结的特价楼座之后，银行也在季末集体跪了。

3.45%的史上最低利率，在这个春天即将成为现实。

我们如果梳理楼市的周期波动规律，会发现政策放松是楼市回暖的前提，牛市真正的导火索都是信贷政策利好落地。

那么核心问题来了：

4月份，青岛楼市会反弹吗？

新房的降价潮停在了三月末

在三月份的第一天，老王就喊话购房者：

不要再去刷流量思维的短视频，也不要关注大数据，因为对于主城的刚需而言，“大数据”是骗人的。

外地人不买了，青岛的双引擎之一西海岸基本熄火了；

低端刚需没钱了，远郊那些低价刚需房基本割不到韭菜了；

明星城市松绑了，高端客户开始全国布局，豪宅二类区很艰难。

问题是，二八定律中那20%的性价比不错的改善盘卖得如何，你真了解吗？

数据来自卓易

在市北区1100多套的去化量之下，闫家山TOD的楼王小高层一个季度就卖到了个位数；老四方板块学区最好的改善房，130㎡小高层只剩下了一二楼；欢乐滨海城的特价高层房源已经基本售罄，现在很多人都在等着加推入手。

这些才是真相！

现在很多人都困在了算法平台的信息茧房中，整天看到这个盘每平方米跌了九千，那套二手房赔了100万，但是从来不去辨别这些新闻真伪，也不看好房子还剩下多少。

前几天有个读者找我，老王你去年推荐的房子跌了50W！我当天立即找助理去找开发商核实，置业顾问也很干脆：

谁说跌了五十万，你就让他找谁买！

原来楼盘套三正常层入门总价180W，现在拿出两套一楼变异户型造了个136W的做特价，这叫降价50W？原来精装单价2.4W，现在毛坯2.1W这叫降价50W？原来不临路不挡光的楼座单价2W，现在临路、楼间距还小的楼座一楼1.8W，这叫降价50W？！

如果你像老王一样每个月都会了解核心区楼盘真实数据，就会发现：

2025年3月份之前交付的准现房，采光没有硬伤的好房子所剩不多；明年年底交付的房源，不论是闫家山还是欢乐滨海城，这一批项目卖完之后，没有同质项目补货。

大家如果仔细观察会发现，从三月中下旬开始，没有一个楼盘的价格比二月末、三月初有1000元/平方米级别的调整，个别的工抵房是有特价，但是手续繁琐不说，而且楼层还不好。

三月份部分楼盘已经回暖的情况下，公积金与商贷利率双调整，又给小火苗浇了一点油。

昨天，一位刚从南美回国的朋友，让老王帮助他梳理一下青岛楼市，住在四层洋房中的他，想提前布局一套十年后居住的电梯房。

相比南美7%-8%的房贷利率，现在我们这基本就是“白菜价”，好房子一定是抗通胀的。

如果你身边有在政府、银行、外贸行业的朋友，你一定要盯紧他们的操作，因为每一次牛市启动时，都是这些见多识广的人率先下手。

银四的新房市场，一定会优于金三。

当然，这个市场我要加几个限制条件：优质房企无暴雷风险、核心城区、户型一流、优质配套，品质物业。

未到底的二手房是机会？

一季度青岛楼市中，如果说有亮点，那就是二手房。二手房的成交超过了新房，而且还被知名机构表扬。

面对这样的结果，许多二手房房东却笑不出来，因为现在有人买房不假，但是都需要带着速效救心丸去谈判。

对于二手房的态度，老王还是一贯的：对于不想在一套房子中终老，想给孩子留点优质资产的人来说，95%的二手房不值得买，剩下的5%你很难买到。

通过老王自己的换房案例，来给大家推理一下：买了那便宜的二手房，五年后命运齿轮会转向何方。

上个周，一个跟着老王买了两套房子的读者，至亲有一套房子要出售，买家给出的价格很离谱，所以征求老王的意见。

老王第一时间结合自己的经验给出了建议。但是觉得不踏实，又给帮着老王买卖过两套房子的中介朋友打了个电话，因为他的店恰好就在那个区域。

聊完正题，我的朋友突然问了一句：

王老师，你之前住的那个小区出了一套房子，价格很合适，你身边有没有人要？

多少钱？

15X万。

老王倒吸一口冷气，这个价格比老王两年前出手的价格整整低了70W，与老王2016年入手时价格几乎相同！

老王随后通过中介平台查询，发现好巧不巧，在售房源就是位于老王原来房子的隔壁，而且从距离主干道的位置而言，这套房更靠内侧，按照正常逻辑应该比老王卖掉的房子价格更高。

一个六层的洋房小区，老王之前的房子有很多优点：方正的套三户型，建筑质量非常好，封闭小区物业费低，前后双地铁，步行可达小学，周边有体育场跑步……

但是作为一名从事地产研究十余年的媒体人，老王也深知它的硬伤，不是加装电梯可以改变的：2000年交付的暗卫户型，贷款年限很快就要耗尽。

这就是老王一直不建议大家买二手房，特别是不建议大家在老市南、老市北买房龄20年以上的老房子的原因：

你现在觉得房东很卑微，砍了大刀沾光了；五年后你卖房子的时候，会更卑微，会被砍得更狠。

更可怕的是，五年后你可能都遇不到那个想看你一刀的人。

所以，你如果一定要在老城区卖二手房，那么就要坦然接受两个现实：

1、这套房就是一件消费品，房价五年内再跌20%我认了；

2、未来再买房资金全部来自收入，不指望卖这房子付首付。

有人说，我们可以买次新房。在刚刚过去的一个周，有两套次新房刷屏。一套来自黑钻公馆，一套来自浮山后的XX府。

先说黑钻公馆，这房子是不是从蓝光拿地时，老王就一直警告粉丝不要碰不要碰？交房时小区里出了很多让老王都惊讶的问题，离谱到老王的整版文章报了题却被莫名其妙的势力给黑掉了。

这样的区位，这样的品质，这样的售后物业，在老王的价值体系里多少钱都不能买。

来自浮山后的房子，看着慈眉善目的大妈说亏了多少多少钱，老王心里也很不是滋味。但是老王心里更多的是疑惑：

当年这一家人，是被谁忽悠了，花了那么高的单价，买了临路的三楼?

现在的浮山后，是中产聚集地，房价也是水涨船高。在大家头脑都冷静的情况下，谁会花费近500w的总价，去买一个低楼层的临路房？

这个房子可以这么说，买不起的人预算差了200W，买得起的人不会看一眼。

所以，你要看清楚一个现实：特价的次新房，90%都是很难卖的“鸡肋”房。

我那些买了品质楼盘黄金楼层的朋友，没有一个卖房子的。因为他们买了就是自住，花了大价钱装修完，他们赔100W把房子卖了？一家老小住哪，拿着钱去干嘛？

所以，你一定要明白：老房子价格会一路往下走，流通性会越来越差；好的次新房很少会被摆上货架，而且是保值的。

大部分人买二手房，大部分是两种结果：一种是捡上家啃剩下的鸡肋，多便宜它都是鸡肋；一种是花高溢价买好房子。

二手房远未到底，什么时候上车你都难捡到便宜。

新盘上市难“炸”出水花

在缩量周期中，利率下调对于市场一定​会产生影响，但是购房者是否出手，还有一个核心问题就是房价。

存量盘现在不降价了，但是未来新盘上市，还不降吗？

所以，要对四月份，甚至2024年未来房价走势有一个准确的预判，我们必须还要好好梳理一下​各个板块的新盘。

老四方板块的通和·悦章，区位和保利·和颂相差不大，从规划局这个公示看，但是教育资源差了不止一条街，那么为什么不买准现房，而要买两年后交付的这个小开发商的房子？

中车·智汇港的二期推出来了，但是这个外立面、户型都属于上一代产品的项目，毛坯单价还要2W+，交房时间要到2026年底。这个价格买期房？被吊足了胃口的改善族是不认可的，未来继续降价是大概率的。

因为城市界面更好、一线品牌精装的九著已经一步到位了，等等九著的加推显然更加明智。

​崂山呢，银丰新一期产品公示了。但是看看两个存量房项目当下的去化速度，就知道银丰·玖玺城一期交房，对于口碑的伤害有多大。

规划局公示翻拍图

这么高的容积率，园林会所等品质细节比张村河还差了两条街，二手现房那么多人卖，我们​还能有什么期待？

在大多数人都想买现房和准现房的情况下，这些新盘是炸不出什么水花来的。

2024年的4月，你有四五个准现房，三个期房可以作选择题；但是到了2025年的4月，你可能只有一堆顶底房源的现房和准现房，外加三个期房项目可以选了。

因为市场这么差，开发商也不拿地了。

所以，对于后知后觉，或者在等更低房价的人来说，青岛楼市总体到没到底无所谓​：你还能看得上眼的那些下方准现房还剩下多少，是比成交量总体上升，更值得关注的事儿。