买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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在“五一”假期到来之前，青岛再次被打假网红给DISS了。

没错，那些本地人打死不会吃，外地人但凡做点攻略不会去的黑店，屡教不改。

没有什么可辩解的，这些损害青岛形象的宰客摊点和宰客餐厅就是应该永远取缔，这样一而再，再而三的死灰复燃，管理者难辞其咎。

这些极个别的害群之马，虽然代表不了青岛的餐饮业，但是这一点不能阻碍青岛再次“喜提”热搜，成为厚道淄博的背景板。

从大虾事件之后被反复打击，青岛的不仅旅游人气指数不断下滑，而且流入人口的增量也呈现出“断崖”下滑的态势。

那么，一个老生常谈的问题，值得我们再次去思考：

青岛，会不会成为山东衰落的代表？

槽点多与相对好的矛盾之城

青岛，是一座久负盛名的旅游城市。

舒服日子，确实过了很多年。

躺平就能赚大钱，那为什么还要动脑筋？到了旅游旺季使劲薅就行。

现在，游客的需求变了，市场也变了。

西安兵马俑之外，大唐不夜城吸引了好玩者的目光；长沙除了岳麓书院，文和友让拍九宫格的朋友圈不缺素材，还抓住了吃客们的胃；开封除了古城之外，王婆则是剑出偏锋，通过现代青年的婚恋痛点，制造了一个网红景点。

青岛，基本还是在卖“脸”。栈桥站一站，五四广场转一转，上车下一站。吃海鲜烟威、日照更有性价比，以至于在泊里这样的地方，修建有大量快捷酒店，就是为了方便一日游的旅行团进出青岛。

你说没努力吧，银鱼巷、中山路也是好好修饰了一番，但是你看看那些入驻的餐饮商家，就知道青岛和长沙的差距了。

文和友不仅仅小龙虾的味道让人记忆深刻，而且复古文艺范儿的装修风格，也让人回味无穷。

我们看看修旧如旧，怎么看怎么别扭的青岛老街，代表是甜甜烧烤这样的老牌餐厅。小肉筋确实不错，但是其余菜品都很粗鄙，装修在老店脏乱差的基础上略有提升，但也就是个大排档的水平，服务员永远一张爱搭不理的臭脸。

一种是去了之后心心念，一种是去过之后就别再见。

当然，让青岛和长沙比，找的这个对手有点强。我们对比一下北方城市吧：

2023年最新的数据显示，青岛都不如东北F4。别说东北没落了，长春的这有山，青岛就没有商业mall能比得了。

成都长沙们等强手变得更强，哈尔滨长春开封们在奋起直追，这就好比是高三毕业班，别人都在玩命学，青岛是为数不多假努力的代表，慢慢地就不像之前那么突出了。

干得不好，宣传思维也落后。

在流量时代，青岛文旅和青岛开发商有差不多的想法：

只要新媒体数据好看，就万事OK。

所以，那些人脉广泛的糖水片博主深受喜爱。他们拍出来的片子确实好看，也有流量，而且舔狗式的服务，你有意见他第一时间修改，永远不会对你指手画脚，有任何意见。

问题是，这种东西，全国各地文旅都会做，而且做得都不比青岛差。

相反，青岛旅游落后的业态、宰人店的痼疾，被看烦了糖水片的全国性大V们反复DISS。

能不能在别人上来捅刀之前，给自己的媒体更高的自由度，旅游季前自查自纠，红红脸，出出汗？

青岛旅游业的现状和口碑，何尝不是青岛地产行业的现状和口碑，又何尝不是这座城市的现状和口碑？

但是，我们还要正视另外一个事实：青岛是2023年全国游客满意度调查的十佳城市。

思维守旧，屡教不改，不会宣传，赚钱的本事也不行……槽点这么多，青岛依然是中国相对好的旅游城市。

我们换个思路想一下：如果青岛有长沙、成都那么牛的文旅业态和创新能力，商家诚信如淄博，那么我们的物价是不是还得涨，到了夏天堵得会更厉害？

所以，不要因为缺点，不要因为问题，过分低估了这座城市。

人口缓增的危机与机遇

这一个周，议论最多的，还是山东人口的外流，和青岛人口增长的失速。

整个山东，除了济青之外，人口都是减少的。但真就跟大V说的那样，是人口外流吗？

我们首先要明白现在的人口趋势：老龄化加剧的同时，二孩高峰已过，自然增长率本来就是负数。

国家统计局发布的数据显示，2023年末全国人口140967万人，比上年末减少208万人。全年出生人口902万人,出生率为6.39‰;死亡人口1110万人,死亡率为7.87‰;自然增长率为-1.48‰。

那肯定会有人问了，为什么很多中部省会城市，人口增量依然可观？

很简单，因为这些省份排名第二、第三的城市和省会城市差距很大、很大，远远超出烟威与青岛之间的差距。比如说安徽排名第二的芜湖，GDP都不到合肥的一半，教育、医疗、商业等核心资源更是差了好几个等级，省内的人不往省会流，往哪流？

但是，青岛毕业的大学生，除了济南，在省内依然可以找到很好的工作。我身边就有这样真实的案例：一个科大的硕士生毕业后，去了烟台万华，年薪拿到了22W，买房企业再给20W的无息贷款，城市还有人才补贴。

刚入职半个月，就发了五千多，人家企业肯定觉得这些大学生刚毕业要花钱，所以按日计算发工资，真仁义啊。

孩子的父亲感叹说。

这一声感叹，道出了目前青岛的尴尬。青岛经济的基本面尚好，但真找不出几个待遇如万华这样的企业来。

老一代山东人思想守旧，但是00后喜欢整顿职场。青岛的企业，除了工资不高之外，企业文化好的也是凤毛麟角。

赚得少，干得不开心，年轻人为什么要来？

但是，产业、薪酬、人口这个硬币，我们还要看它的背面：

如果青岛发展强如苏州，那么留在这个城市的成本会有多高？

我给大家举一个例子：同样是2013年万科的改善系产品，都是城市的核心城区，到2023年年末，青岛二手房的房价是3万元/平方米，苏州是5.8万元/平方米。

所以，我们反复吐槽的产业、薪酬、企业文化这些问题是不是存在，当然存在。但是不存在的话，青岛的房价也不是这个价。

说完问题，我们再从楼市的角度，来说说青岛的机遇。未来的楼市，谁会成为主导？

年轻人，很难。他们更喜欢看演唱会，更喜欢喝奶茶抓娃娃，更喜欢旅行打卡，在这种消费观之下，想买房的年轻人很少。

未来城市的人口大战，不仅仅是抢年轻人，还要抢70后、80后退休康养族。

一线城市的人，厌倦了老破小的憋屈；三四线城市的人，逃离小城的冷清与衰败。

从这个角度而言，青岛依然是有机会的。而且从宜居的角度而言，青岛依然是北方最优的选择，不是之一。

就在今天，青岛的M6号线开通，青岛实现了对郑州的反超，成为了北方地铁第二城。当M5号线、M8号线开通之后，青岛的通勤便利度将再上一个台阶。

山姆，合生汇、王府井等商业mall的持续落地，让青岛商业配套日渐成熟。

教育以前是最大的痛点，但是康养族孩子们都上学了，还考虑什么学区问题？

所以，虽然今年青岛的人口增量坠入谷底，但是未来有反弹的可能，反弹的点不在年轻人，而在揣着退休金的康养族。

一直被黑的青岛，不会衰败。不论产业、人口是否能达到预期，五到十年后，必然还会有一次爆发。

西向全是泪，未来往北？

如果青岛城运没问题，那么青岛的房子值得抄底吗？

虽然现在全国性的大V都在力推西安，重庆这样的内陆城市，但是在行业整体缩量下行的时代里，老王认为对于普通人而言，这些城市的坑远远大于机会。

一个城市，新旧两个中心，可以沿着地铁线有至少12个方向的外溢，供过于求的概率远远要高于青岛这样单中心、线性发展的城市。

我说到这里，可能有人就会反驳了：老王，我前几年在青岛卖得房子，都亏死了。

是的，但你要弄明白为什么亏。

我们以西海岸为例，2018年以来，在西海岸买房子的人，几乎没有赚钱的。原因有三点：

1、劣币驱逐良币，那几年好开发商拿不到地，全是高周转房企，产品品质极差；

2、价格虚高，远远超出价值；

3、供应量巨大，远远超出需求量；

所以，这几年青岛楼市的名声，真的被西海岸、上合给败坏了，需要休养生息。

西海岸开通了6号线，但是西海岸目前处在正循环中的好项目还很少，缓一缓，再说。

现在青岛的机会，你在传统四区买房子，只要是品牌开发商，落坑的概率几乎为零。如果预算只有100W+，要沿着湾区的海岸线或者地铁线往北。

本周，老王完成了对城阳的调研，简单总结一下三四个靠谱楼盘的特点：

良好的生态环境和配套、近乎完美的户型，会所、健身房、茶室一应俱全，房价和三四线小城已经相差不大了。

新主城相比西海岸，除了产品力的优势之外，到传统市中心的距离更近，通勤方式更为立体，未来随着产业北移，必然会承载一部分刚需外溢。

在房价与贷款利率进入谷底之后，当下已经是抄底的机会。

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