买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2317字，预计阅读时间：可能6分钟

手里有俩闲钱，买黄金怕站岗，买股票没有大心脏，海外资产怕肉包子打狗。买房依然是很多人的信仰。

但就当下这个住宅市场，买期房都要稍微缓一缓，二手房自住没问题，谈收益那就是泪眼汪汪。

公寓，特别是主城区的地铁公寓，成了最近两天大家问的最多的产品。

产权只有四十年，万年不涨的公寓，到底是不是垃圾资产？

公寓的投资账，怎么算才能稳赚不赔？

2024年的青岛，哪些公寓值得买？

我今天用一篇文章来集中答疑。

2023第一牛盘为何是公寓

如果你和老王一样每周都跑市场，就会发现2023年卖得最好的一个盘是老四方的公寓——依云四季。

去年暑期的时候，市场差到什么程度？老王一度放弃了，所以拿出一个月的时间带着孩子去东三省玩了一圈。

休假结束，整体数据依然很拉胯，所以依云四季就有些扎眼了。连续周榜霸榜，什么情况？

现场调盘，没人接待，置业顾问的话让老王感觉梦回2017：样板间开着，自己上去看吧。

看了一圈，明白了：

1、虽然那时候碧桂园传出了一些消息，但是这里面还有央企招商，整体建筑质量还不错，而且是现房，买了立即办不动产权证，没有风险；

2、低楼层不但卖了，而且很多业主都装修好了，民宿托管机构已经入住，装好了就能出租；

3、靠着地铁，从北站下了高铁五站就到了，然后再坐着地铁去台东、海边都很方便。

去看的时候18楼还有六套，老王告诉一个关系极好的人，让她不要犹豫当晚去定。

第二天，这6套售罄了。

然后，开发商开始捂盘惜售。但是碧桂园暴雷的新闻渐渐出来了，可能操盘方担心口碑受到影响，操盘方把顶层拿出来卖，价格和18层一样。

三天售罄。

到了年末，楼市最冷的时候，19层每平方米涨了1000多元，但是售罄也只用了一个周……

原因很简单，便宜啊。即使是次顶层，LOFT价格也才刚过万元线，一套公寓便宜四十多万，贵一点也就五十多万。

为什么以前老王不让大家买公寓？

因为三五年前一套公寓100多万，你还要装修10万，贷款利率4.8%，你贷款一半，你怎算也算不过账来，相比住宅性价比也低。但是现在有个四五十万，你就可以这样的主城二类区全款梭哈一套公寓，出租回报率和新都心那些100万的公寓一样，不用贷款了，是不是这个账就算过来了？

而且，真的好租。

在我指点下买的房子俩月装完。晾味之后，在邻居家还在装修，走廊上满是建筑垃圾的情况下，在1月份就租出去了，月租金1600元……

也就是说，最低年化回报率是4%。

只租到4月30日下午5时，因为从五一到十月底，最多可以容纳6口之家的LOFT，日租金500元/天不是做梦，300元/天将是常态。

现在不论是主城区150W的老破小，还是城阳西海岸200万的次新房，有多少能达到这种租售比？

所以，公寓四十年产权不是问题，公寓房价不涨了（这还真不一定）也不是问题，你就当它是个理财产品，不愿意费心每年就收个5%的租金，愿意费心淡季长租，旺季找托管，年收益在6%-8%，是不是比现在很多理财产品收益率要好？

这就是银行理财不断缩水的时代，那么多人买公寓最朴素的逻辑。

买公寓的一个理念与三个关键

当然，公寓这种产品不是随便买的。青岛买房史上最惨的韭菜案例，很多都与高价在远郊接盘公寓有关。

中铁博览城这种地方怎么能买？除了一年那几次会，还有什么人？

即墨的创智新区怎么敢买公寓？便宜是真便宜，但是你是能自住还是能租？

甚至城阳、老胶南的公寓也都不要买，因为刚需租不起，游客通勤有痛点。

买公寓，一定要秉承一个便捷理念。

你如果想做长租投资，那么就是崂山-市南-CBD是首选，而且必须要有地铁。这些地方年轻白领收入高，可以负担得起小资生活，而且住宅价格昂贵，小公寓和次新房之间有着明显的租金差异；

你要想做民宿，还是崂山-市南，地铁线。人家游客乘坐高铁来了，方便人家放下行李，立即外出游玩。玩完一天累了，也能20分钟回到住处洗个热水澡。旅游旺季你让他们打车三四十分钟去远郊，很不现实。

所以，在青岛投资公寓，范围就是市内四区地铁盘。

是不是市内四区地铁盘都能买？老王认为，你还要把握三个原则：

1、现房。因为现房没有风险，可以即买即办证，而且装修后可以很快出租，资金成本低；

2、价格美丽。还是那句话，买公寓的逻辑就是可观的租售比，价格高了这个逻辑就不成立了；

3、好物业。这个太关键了，特别是长租，物业好不好，价格会差很大。

如果你认可老王的观点和逻辑，我们最后再来分析一下青岛主城地铁公寓的现状。

主城公寓供应比住宅严峻

对于想买公寓的人来说，什么时候出手是个好时机？

我们首先来看一下供需比，我今天上午刚找朋友拉了一下数据：

2023年，青岛酒店式公寓供应了2950套，然后卖了2905​套。在楼市极度分化的当下，这个接近1:1的供需比，可以说很炸裂了。

今年的前三季度，截至到目前，供应了554套，卖了​413套。但是这个数据是极有欺骗性的。因为今年的供应主要集中在中国铁建中心、森林公园、​金地华章三个盘上，中国铁建属于期房，森林公园与金地华章都还未进入主销售期，目前没有网签显示。

所以，这每个月100多套的销售，基本上都是去前几年的库存!

问题是，撇开价格不谈，主城、现房、地铁，符合这三个条件的公寓有多少呢？

我们看之前的项目，比方说保利·天珺和青特·星城，住宅都要配​公寓产品。但是这几年楼市下滑，本身地就不好卖，你要这么玩没人拿地了。所以，我们看不论是​张村河，还是闫家山，基本都是纯住宅地，未来主城区公寓产品将大大减少。

​其次，我们看在售的产品。依云四季你想买，只能买二手了​；浮山后、张村河、欢乐滨海城的公寓项目，很多都进入尾盘了，而且现在​旅游旺季来了，卖得都非常好。

所以，2024年上半年过后，一手市场的好机会就不多了，大家都只能去买二手。二手又有一个税金的问题。

这个春天，你买期房住宅再等等，我可以让你冷静一个月看看；但是买主城地铁公寓，还是​果断些吧。