买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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中山公园的迎春花慢慢都开了，这个周末，应该是一个出去玩的好天气。

在这样的天气，这样的市场之下，谈论房产似乎有点不合时宜。

二手房市场很多人都在恐慌式抛盘，我挂在网上的房子已经好久没人看了，放着吧；

新房市场，降价的楼盘越来越多，你不买，我不买，房价还能降两百，再等等；

市场都成这个样子了，你怎么敢呢？

在老王看来，这个春天的周末，你可以先不出去玩，你可以先不加那个没完没了的班，你可以少和朋友聚一次会。

但是，你一定要把自己的房产重新梳理一下：

因为不论是买还是卖，未来都将一年难过一年。从保卫资产的角度来讲，90%的人现在瞎忙的那些事儿，都不如房产配置重要。

你以前不愿正视的很多问题，我今天一次给你讲明白。

老青岛们的春天不会来了

不论是老市南还是浮山后，正在出售二手房的人，大部分都会感觉这个“冬天”特别漫长。

年末有人着急用钱降价卖房也就算了，怎么过了年，这房价急速下跌的趋势，怎么还是没完没了呢？

简单分析一下，三个因素。

第一，供过于求。在房地产的黄金时代里，新房供应量比2014年前有了一个飞跃。2014年至今卖出的新房有150W+，不论是房龄、户型、小区环境，对于房龄15年以上的老破大都是全面碾压，但是在10W左右的人口增量之下，每年新增购买力又能有多少？

第二，学区的溢价被快速挤出。这是浮山后、汽车东站等少数几个在前几年走出独立行情的板块，当下大幅降价的主要原因。二孩高峰已经过去了，2026年入学的孩子，比2023年入学的孩子至少要少一半，但是在名校的扩建、新学校的招生，对于老牌学区的分化还在加剧。

所以，不是学区不重要了，而是相对于入学儿童的数量，学位不稀缺了。

第三，也是最关键的一点，住宅正在进行第四次迭代。而很多老青岛人还在把一代住宅当成宝。如果说市南那些90年代的步梯房是诺基亚时代的主力机型；那么崂山、市北那些外立面好看，户型奇葩的套房就是大屏手机的初代；2015年到2021年这段时间的全明通透的住宅，就是百花齐放的智能机；现在带泳池会所配套，宽厅元宝户的改善住宅，才是苹果14的级别。

很多人都觉得自己房子地段好，却忽略了住宅贷款年限耗尽，淘汰户型、停车难等缺点，从而对卖二手房的困难估计不足。

需要特别提醒大家的是：在城市化率接近80%，人口趋势下行的时代里，这是三个不可能逆转的趋势。

所以，你如果有老房子要卖，那么卖房最好的时机就是当下。

很多人可能会说，我不是不想卖，我找中介挂出去了，可是没人看房子。

现在卖房子指望一家中介？我只能说你很傻很天真。当年逼着你涨价买房的中介，现在是不是只有逼着你割肉卖房一招？

很多中介，特别是大门店中介，心思都不在二手房上了。即使有一两个专心做二手房的，那也把压价的功夫练到了炉火纯青。

对待售房屋的全面修整、中介渠道的广撒网、亲朋好友朋友圈的自营销推广、每一个客户上门都亲力亲为的观察和商谈，你做到了吗？

现在单一的二手房平台就有12W+的住宅挂牌，而每周二手房的成交量只有1400多套，你要成为这1400多名幸运儿中的一员，要十分十分努力才行。

未来三年，包括浮山后在内，将有大量次新房上市，届时老破大和老破小们将更难卖，所以卖房应该是很多人2024年的头等大事，决不能把钥匙往中介处一丢了之。

如果你不会卖，我可以教你。

买房的时机不是等出来的

在买房这个问题上，我们要解决一个要不要买，什么时候买的问题。

如果你饿了，恰巧饭店里的包子出笼了，要不要买？

我相信所有人的答案都是一致的：只要兜里有买包子的钱，那肯定要买。

买房子其实是同一个道理。你马上要结婚，二孩马上要出生，父母年龄大了要接过来住，在这种刚需需求之下，又恰好有符合你预算的准现房、现房，那就买。按照你的人生规划好好装修，一家人住进新房，幸幸福福过小日子。

在过去相当长的一段时间里，房子作为一种增值资产，让世人更多的关注它的增值属性，而忘了买房子的初心，这是当下必须要纠正的一种心态。

如果你以吃一餐饭，买一部手机、一辆车的心态去买房，你还会有那么多纠结吗？

关于房子降价的问题，你如果真到营销中心，就会发现事实和那些流量专家说得不一样；

1、确实有房子降价了，但是那些低楼层的房子，多少钱你都不会买；

2、房子你还相对满意，只是价格不满意，但是你看上的房子它价格浮动很小，而且很快就卖了；

3、半年前你能选的房子是这些，现在还是这些，只是可选的楼栋、楼层更少了；

这个市场你觉得难，开发商也觉得难啊，难他们就不拿地啊。

这就好比到了饭店大家都去美食一条街吃饭，逛了一圈没有十分满意的饭店，但是有些十分饿的人，就到那些相对满意的饭店去了。

你玩上三把游戏饿极了，最后发现相对好的饭店也没饭了，只能凑合吃那些性价比很低的店。

吃饭可以凑合，但是如果你买房到了不得不凑合买一套的时候，你买的房子不论是居住舒适度还是保值增值，都比别人差很远。

所以，真心劝一句想买房的人：市场不好，真正的机会更少，所以你更要勤奋地去比较权衡，果断做出抉择。

菜鸟的碰撞没有成功的火花

新房和二手房策略说完了，老王最后想谈谈让你高效配置资产最大的阻力：

菜鸟级亲朋好友的行动和意见。

一帮三四十岁的朋友都住在步梯房里，大家房子都卖不掉。今朝有酒今朝醉，大家周末一起聚餐happy，等二手房回暖，等新房崩盘？

再玩二十年没问题，等你玩到爬不动楼的时候，小公寓和高层贫民窟，你更喜欢哪个？

老王不否认有些非地产行业人员，对于房地产看得很透彻，但是这些人一定是有着丰富的房产买卖经验，而且对于城市发展有着深刻清晰认识的。

整天坐在家里的老人，二十年不看新闻的酒友，一直住在回迁房的亲戚，他们给不出对你有用的意见，只能成为你抓住机会的绊脚石。

买房最容易落坑的心理习惯，就是从众。

别人抢房子我也得买一套，买不起市区买郊区，买不了郊区买上合？！

别人都不买房子我也不买，等到什么时候我也不知道。

从投资的角度而言，不论是股票还是房子，要想获利，从来都不是随大流操作，而是：卖在人声鼎沸时，买在无人问津时。

机会，之所以是机会，就是因为只有少数人才能抓住他。

所以，这个春天，不论你买房还是卖房，都要比以往更加用心、努力，少受外行人的干扰，果断做好资产的优化。

错过了一个机会点，就是几十万，甚至上百万的差别，对绝大多数人来说，都不是一笔小钱。