买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2317字，预计阅读时间：可能6分钟

很多人都知道，老王在做《地产周刊》之前，是一名维权记者，而且在这个最得罪人、永远获得不了奖的岗位上，干了11年。

然而，去年老王在被某央企地产商的物业霸凌时，通过正规渠道投诉、维权，却四处碰壁。一度甩出正常价格两倍的律师费，最后也被退回。

在和一位同样饱受物业欺凌之苦的律师深聊了一上午之后，老王最终认清了一个现实：

在房地产下行的时代中，我们也走入了房地产维权最难的时代。

不要想你有多大的能耐，也不要觉得你有《辩护人》中主人公的那份初心和执着就可以维权，也不要觉得短视频中那些让你很爽的段子，在现实中真能收拾开发商。

与你耗费精力财力维权相比，不买错才是最大的智慧。

马上要周末了，老王不想发一篇稿子，又有很多朋友过来找。所以，今天的文章，老王依然给你分析人性，分析逻辑，告诉你如何选择开发商。如果你看完以后还是对自己即将出手的开发商拿不准，那可以留言，我私下告诉你靠谱不靠谱。

开发商难却可以横的时代

青岛是一座好城市。

这是口罩岁月之前，几乎所有开发商的共识。

好到什么程度呢？就是当年你在浮山后只要拿到地，房子就有人抢，甚至好楼层还可以收茶水费。取消了一切折扣，想把房子抻着卖到年底，结果三月份二楼都卖了。就像老王的一位朋友说的那样：

在青岛只要拿到地，我们就可以争一争全国的利润之王。

利润高卖得还快，开发商们都是拼命抢地，一直小心谨慎的勾兑着，服务着，相关部门想拿捏，想收拾开发商还是很简单的。那个时候，好地哪轮得上品质开发商和央企，都是一些桌面上和桌底下玩得很野的南方民企把好地拿了。

但是，现在呢？全国的形势都不好，民企能活下来就不容易，央企、国企、平台公司成为支撑楼市的三驾马车：

地方国企和平台公司那都是小弟，现在各个城市争夺的，主要是央企。

问题是，地主家也没有余粮啊。在民企倒下的这两年，很多央企拼命扩大规模，也曾经头脑发热拿了一些三四线城市的垃圾地或者一二线城市远郊地。在巨大财务压力之下，现在都收缩规模，聚焦一二线城市。

胆小的房企聚焦10到15个城市，胆大资金雄厚一点的公司，聚焦15到20个城市。

在很多头部房企的名单上，青岛真成了可有可无的城市。

这种背景下，方方面面会因“小”失“大”吗？

所以，我们现在买房，买到烂尾新盘的概率极小极小，但是你买到那种垃圾开发商的房产，未来不论是房子出现问题，还是物业不讲理，你都很难维权。

选择那些自律的开发商，便成了买房最关键的一环。

央企，国企，平台公司，地方性小房企，我们应该怎么选？

舍得砸钱不一定能砸出标杆

我们先说央企。央企的实力自然毋庸置疑，自己账上有的是钱，即使没有钱，门口还有一大堆银行等着提供低息贷款。

问题是，有钱不代表舍得花钱。

利润之王，就是一切以利润为驱动，房价如果往下降1块钱，那么成本一定往下降一块五。

所以，大家去看看各家的财报，谁标榜自己的是利润之王，那一定离着他们远远的。

最具迷惑性的，是第二类，这种现象不仅仅存在于央企，还有很多的国企和平台公司：

钱没少花，品质还依然烂成渣。

你看看投资设计，建材采购，报表上都是花了大价钱的，但是这个房子除了立面和园林能拍个糖水片，屋内细节真是没法说。

问题主要有两点：第一，项目负责人私心太重，总是想把钱往自己的小口袋里塞，上行下效，这项目没个好；第二，项目没有成熟的品控体系，负责人经验不足，钱花了，但是被总包和材料商给耍了。

央企的房子不是都值得买，只有那些资金实力雄厚，且把脸而不是利润放在第一位，有着完备品控体系的项目，才是放心的选择。

普通老百姓哪知道这些道道儿？一你可以问老王，老王一定私下告诉你真相；第二，你看相关部门在哪些项目举办观摩活动，观摩的工地一般差不了。

民企倒了之后，很多平台公司走向前台，对于这些平台公司的房子，老王认为90%都不值得买。

第一，这些平台公司往往会把成本放在首位，这注定他们建不出好房子来；

第二，虽然拿的地位置不错，但是往往会预期太高，被市场打脸后调整速度又慢，所以项目即使首开赶上好时候卖一波，但是拉到整盘的维度很难成为红盘，在营销上会被经验老道的房企吊打，融海启城和森林公园的对比就是一个很好的例子；

第三，在北方人情社会中，成本不高的项目，还要交个各种关系户做……项目是死的，人是活的，感情是永恒的。

特别是北边和西边区域平台公司的产品，本身生态环境也差，我劝大家都不要买。

第三类，运转良好的小民企。西海岸只有一家地方民企肯定没问题，这个可以放心买。城阳有两家民企的产品力也够，但是最近财务状况堪忧，队伍也出现了问题，我们需要观察一下。

核心城区，还是两信，淄博有好的房企，但是进崂山这一家怎么样，还有待观察。

还有一类房企，值得单独说一下，就是建筑商自己干甲方，把手深入了地产开发的领域。

建筑质量，大概率没问题；

产品力，特别是园林和会所，与头部房企不止差了两条街；

最核心的是，营销团队就如同是业余球队踢英超球队，往往会被受过常年专业训练的头部房企打得找不到北。

综上所述，青岛能买的开发商也就那么十几家。

功课这就完了？

没有，还有一个很大的问题，值得你去重视​。

住宅最大的隐形痛点

千挑万选，好不容易找到了一个品质相对不错的楼盘，你是不是就能过上​自己梦想的生活了？

幼稚！

物业，​物业你考察好了吗？

​现在很多房企员工，都削尖脑袋往物业方向转岗，因为房子可能卖不出去，但是社区服务是永恒的​。

物业的韭菜可以月月割啊！

物业服务收费标准都按照最高的来，但是这个服务，真是差得很大。家门口跟垃圾堆一样，你还​得全额交物业费，对这种服务品质问题，你还没地方投诉！

更有甚者，这物业经理还和装修公司狼狈为奸，你不用他指定的装修公司，就是各种找事，不让你进门​，你怎么说理？

所以，买房看物业，不是看这家物业是不是上市公司，有多少利润，也不是看他们那些吹牛的宣传片，而是你要真正走入他们已经交付的小区，亲身感受一下他们的保安、保洁、公共设施维护等，然后​再做出的自己的选择。

青岛哪些物业很垃圾，哪些物业又值得信赖？我们评论区里交流。

2024年，我们买房最容易的一年。但是买到好房子，依然很难。

还是那句话，看透了​，逻辑对了，房子才能买对。

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