南昌的楼盘很多，数以千计，具体有多少，大家都不太清楚。至于能称之为“神盘”的，那就寥寥无几了。

至于说到神盘，每个人的标准不一样，所认为的神盘，自然也就各有不同。有人会说是南昌新力洲悦，也有说是南昌锦天盛世，也有认为是南昌万科华侨城，也有认为是红谷滩的天禧南。

其实，不管是哪一个楼盘，说来说去，就是一个字——贵！

贵就是神盘吗？我觉得不是，要是让我来说，在以前是南昌青山湖旁边的玉泉岛小区，那是什么神仙的存在，懂的都懂！

要是搁现在来说，那就是南昌前湖小区。听这个名字，可能平平无奇，开发商是江西恒邦房地产开发有限公司，似乎也是寂寂无名。

但就是这么低调的小区，没个副处级干部带你，可能你连大门都进不去。

多的就不说了，玉泉岛小区和前湖小区，不是我们能聊的范围。

如果是要在南昌范围内选一个很有代表的神盘，我觉得是——南昌苏宁檀悦。

购买或者住在南昌苏宁檀悦里的业主，可以说是南昌钱或权或兼而有之的代表。

最近有一老大哥，跟我聊起手头资金周转困难，银行借贷不好搞，就想着把手头上苏宁檀悦的房子卖掉，中介叫他挂2万6每平。

这个价格，咱老百姓看了，牙都要打哆嗦，可就是这个价格，已经比他买的时候，跌去了不少。

2018年，南昌苏宁檀悦还没拿到预售证的时候，就对外放风，售价高达3万5每平。事实上，南昌所有的开发商，都盯着苏宁置业，因为南昌市是有限价政策的，如果苏宁置业突破了，那么其他开发商必然群起效之。

后来，经过南京苏宁置业总部和南昌市相关部门艰难磋商，最大达成结果是备案售价是均价不超过2万8每平。

就是这样一个价格，全城的有钱人/有权人，也是趋之若鹜。所以，当南昌苏宁置业下午拿到预售证之后，销售接到指示，晚上八点开始密集打电话，大半夜开盘。

那个夜晚，南昌省府北二路被围的水泄不通，豪车云集，有人直接提着大箱的现金过来，因为这个项目基本不接受贷款。大家的付款方式仅限于刷卡或者现金。

有的人，甚至直接买下三套。所谓的认房认贷，在这些人眼里，根本就不是个事儿。我记得2017年左右，想在限购区再买一套，销售建议我离婚！我真的谢谢她，转头走了。

那些冲进来抢房的人，很多是在省府大院里长大的，他们对这里有感情，大半辈子都是在这里，在这里出生，在这里读书，在这里工作，以后也还要在这里扎根儿。

南昌苏宁檀悦所处的位置，是以前省府大院的核心位置，它的西面就是老省政府大楼，现在改成省住建厅办公大楼。

自省府从2015年十一搬到九龙湖新区之后，老省府的腾退工作就开始进行了，腾笼换鸟、焕新升级，成了老省府改造的重点。

当时市里的王文涛书记（现商务部长），对于省府地块的未来发展，也是相当重视。对于香港远道而来的恒隆集团地产助理梁焕添，亲自做了高规格接待。两人交谈时，王书记还回顾了自己参加在澳门举办的第三届世界旅游经济论坛时，与梁焕添探讨省府地块乃至南昌发展的事情。

有着澳门科技大学在职EMBA经历的王书记，非常清楚恒隆集团打造商业的能力，所以他很希望能在任期内把这件事情落实下来，如果能成，那又是政绩一件。

只可惜，这件事情还没办完，国家就有更重要的任务交给王书记，去接替山东“首虎”王敏落马之后产生的空缺。关于王敏，我在中国《“最牛开发商”的落幕》里面，有提及过，感兴趣的可以看历史文章《“最牛开发商”的落幕》。

在新老书记交替之下，没有任何敢拍板与恒隆集团的协议是否签订，哪怕是恒隆已经做好了全套的规划。于是，香港新世界、万科、万达，还有苏宁，都进来踩点了。

几轮沟通之后，苏宁进入了更深层次的环节。为了拿下南昌这个省府项目，苏宁张董亲自出门，拜会省里大领导鹿书记。（鹿曾在江苏挂职锻炼）

2016年五一前夕，省商务厅通告，已经与苏宁控股集团签订战略合作框架协议。根据这个协议，苏宁将在江西投资320亿，规划建设10个苏宁广场、50家苏宁旗舰店以及120家实体店（合作店）。

饼，画的还是挺大的。

2016年8月，在东湖区第十二次党代会上，书记刘闯发言，将重点对接绿地集团和苏宁集团，全力推进投资40亿的下正街地块和投资60亿的省府地块。

会议结束后没多久，刘闯就带队考察总部位于上海的绿地，和总部位于南京的苏宁。

一周后，副区长和苏宁的执行总裁助理耿大治，详谈了项目的规划指标问题和拆迁问题。

又十天后，区长和苏宁财务总陈总进行了沟通。

再十天后，省府大院内广场北路附近，开始张贴房屋征收令。

东湖区的连续动作，可谓雷厉风行。人家送给书记“闯爷”，果然名不虚传。

2017年7月14日上午10点整，在江西省土地使用权和矿业权网上交易系统上，挂出了备受关注的南昌市省府大院五宗地块。

五分钟后，五宗地块全部以底价成交，竞得者是苏宁置业集团有限公司。这宗土地交易，折算成每平米的楼面价，是8000元左右。以2024年的视角来看，价格很高，但是放在2017年，并不高。

试想，如果8000的楼面价，能卖到35000的单价，哪怕是备案的28000单价，其利润是有多丰厚？

所以，有这么高的利润，南昌苏宁置业在项目推动上，还是很卖力的，只是拆迁遇到了一些问题。

按照省级行政中心的搬迁顺序，第一批次A级搬迁的，是老干部局、专用通信局和党委研究室。

本以为优先考虑一下老干部们，搬去新的环境，应该皆大欢喜。谁知，老干部们根本不买账，很多老干部说自己一辈子都在省府大院里，怎么也不会搬的。

而这些老干部，很多都是从省府里要职退下来的，能量很大。我党向来尊重“老人”，特别是对于离退休的老干部，都是优待。

为了拆迁老干部局，省里上上下下，开了多次会议，请这些退休的“老人”座谈、恳谈，都没有明显效果和进展。

后来拆迁拖的太久了，土地一直不能净地交付，南京苏宁总部方面就给江西省里发函，直斥江西投资环境很差。

在省里挨了一通批之后，从南昌殷王村走出来的书记（即将去踩缝纫机），回来就与退休干部召开座谈会。

谈到后来，本土成长起来的书记情绪有些激动，导致有些老干部站起来，拄着拐杖到书记面前，指着鼻子教训新书记，说他数典忘祖，忘记了当年提拔他的恩情。

后经多方斡旋，省里决定，将原江西省高级人民法院改造为省老干部局（省退休老干部活动中心），这才平息了事端，拆迁工作得以顺利完成。

从勾地完成土拍开始算起，到最后现场净地交付，总计时间长达七八个月。这个时间，对于高周转的房企来说，早已经开盘了，甚至资金都能回笼一些。

苏宁集团那边显然也是着急了，置业集团总裁、控股集团财务总都来敦促，最后张董事长亲自到场敦促。

张董亲自到南昌来，是有原因的，集团资金日益困难，这个 每延误一个月开发，公司都要付出巨大的利息，损失的都是真金白银。其实在那个时候，苏宁就已经有爆雷的初步迹象。现在来讲，不免有些马后炮了。

为了快速回笼资金，在与融创、世茂和新力地产接触以后，市面上就出现了苏宁出售南昌项目的传闻。据新力地产上海总部的人士说，为了接盘南昌苏宁项目，他们已经成立了工作小组，投拓部门也多次到南京，与苏宁置业总裁金明达成了一致意见。

新力想盘下这个项目，在南昌打造继“新力洲悦”后第二个高端的“悦”系项目，再次惊艳南昌，甚至是惊艳地产圈。

根据草签的备忘录，新力是三家中，出价最高的，甚至超过了不差钱的融创。从价格上来看，苏宁拿地的成本是每平方8000多点，新力报价是每平方加1万块。可以说，一旦交易成功，苏宁等于空手套白狼净赚10亿多。

可是，在相关方面介入后，这个出售计划胎死腹中，苏宁为专门交易而匆忙成立的南昌苏宁悦城置业有限公司，也在不久后就注销了。

交易的路子被堵死之后，苏宁只能自己开发了。

在宣传上，极尽烘托神盘氛围，首先是省府地脉，金贵之地，然后育新校区，最后是顶豪配置，比如全屋地暖、全屋智能家居、劳芬卫浴等等。

如果要去售楼处看房，需要验资150万。这种要求，当时在南昌，可以说是空前绝后、绝无仅有。现在南昌的各个售楼处，都没有验资的。

通过种种手段，就是为了拔高楼盘的逼格，不，专业上叫调性，通俗点叫格局。

在这里，一套房的售价，起步就到了400万，而且，还要捆绑车位进行销售，单个车位的价格，大概在35万左右。这个价格放到北上广，那确实很一般，但在南昌，高贵的很。

而且，你光有钱也不一定能买到，因为户数不太多，有一部分是要用来还迁安置用，所以一房难求。这个项目的总经理说，项目刚开始开发的时候，就有很多人打电话来预定，最多的一个客户竟然要7套，说是可以把家族的人都安排在同一个小区，毕竟小时候都是在这里长大的。

还有很多不敢想的事情。

省府大院情怀，贵胄之地，与伟大并肩，每个广告口号都让人心潮澎湃，一切看上去是那么“美好”！

但是，由于售价不达预期，加之苏宁内部资金困难，檀悦项目开始各种减配：立面的全外挂石材，改成基座是外挂石材、上部采用外墙涂料；全屋智能化系统及设备也取消了；高端铝合金门窗也换成了普通的；卫浴界的“劳斯莱斯”——劳芬也没有了；进口的大理石地砖也换成了广西货……

工程上的问题也是让人触目惊心，工程和成本条线也爆出大瓜，被总部审计一锅端，分管工程的副总经理降职降薪、记大过罚款；工程总监罚款、开除；工程经理罚款、开除；成本总监调至安徽项目，记大过罚款；成本经理降职降薪、记大过罚款。

如果只是这些，对于楼盘来说，还不是致命的。由于恒大不能及时让深深房A上市，无法及时给苏宁送上200亿周转资金，导致苏宁爆出流动性危机。最直接的反应就是——项目停工。

2020年年底，中建一局正式向苏宁发函，停工。据中建一局南昌苏宁项目负责人的说法，苏宁方面已经拖欠了2亿的施工费用，有1.5亿的商票得不到承兑。迫于资金压力，中建一局不得不暂停合作，停工。

按照计划，檀悦项目是在2021年要进行交付的，但是总包的撂挑子，导致项目停滞，有钱有势的业主们，也不得不开始了艰辛的维护自己权益之路。

有钱的基本也就是到项目现场去了，有权势的那就通过相关层面向南昌苏宁置业公司施压了，普通老百姓吃瓜看热闹，感慨苏宁不坑穷人。

最终，在各方压力和斡旋之下，南昌苏宁项目通过引入武商集团接盘商业开发，筹措资金把住宅项目进行了重启，虽迟但到，也算是完成了保交付工作。

通过某些人的运作，保证了这个神盘项目，没有烂尾。从资金链断裂停工到后面成功完成交付，就这一点而言，已经可以说是神盘了，南昌有多少项目能做到？

待业主入伙之后，市面上关于檀悦的消息，基本销声匿迹，这个神盘也逐渐变得沉寂下来，他们都很低调。从中介那里，也鲜有二手房的信息。

这次是老大哥急于用钱，所以准备出手，但是只有2万6每平的售价，让他很纠结。买的价格是2万8每平，算上捆绑车位的费用，还有其他税费等杂费，均价至少在3万以上。

如果是按2万6来出手计算，房价下跌幅度在15%左右。对于南昌的高端楼盘来说，这个价格其实已经崩了。

当然，这点跌幅，对于南昌广大楼盘来说，不算什么。再说，这个现在只是询价，并不是最终成交价，也不能说就完全崩掉了。

崩不崩掉，其实已经无所谓了，能以2万6每平价格买卖大面积房子的人，也不会在意这点跌幅。对于月薪3K的我来说，或许想着找个更高薪的工作，才是最该关心的。

如今，整个房地产市场都在调整之中，大家都在默默承受着调整所带来的阵痛，没有哪个神盘能独善其身，就算勉为其难独领风骚三五年，也终将变成过去式。

只是这“阵痛”，何时能过去呢？

（全文完，感谢您的阅读，喜欢请点个赞和转发）