2024年5月9日上午10点，南昌高新区金汇路的锦瑶府北区已办预售未销售的35套房产、未办预售的536套房产及1058个地下车位法拍，因无人参与报价，再次在阿里法拍上流拍了。

上次拍卖是4月21日，这次是5月9日，除掉五一节的5天假，时间间隔上，也就半个月的时间吧。

拍卖的这么频繁，上次3.32亿，这次2.66亿，降价幅度也很大，可见债权人也是非常着急了。

根据已经公开的信息，大家都知道，这个小区是新力主导开发的，以前的名字叫新力水投锦瑶府。

看名字就知道了，是新力和水投共同合作开发的小区项目。

项目开发公司名字是江西澈越房地产开发有限公司，新力占股60%，江西省水投集团占股40%。

早在2019年，还是如日中天的新力地产，到处攻城拔寨。

2019年1月16日，南昌首场土拍开锣，高新区瑶湖DAFJ2018060地块一上线，就引起各方激烈角逐。

最终，经过122轮竞拍，新力联合省水投13.5亿拿下瑶湖地块，楼面价5383.33元/㎡，溢价率高达约55%！

新力如此大溢价拿地，一则是更早前在瑶湖片区开发了新力公园壹号，销售去化都很理想；二则新力需要更多项目来融资，以掩盖公司的资金困境。

有省属国企助阵，怎么看都像是不会赔本的生意。

拿下这个项目后，因为有国企占比，所以项目EPC招标是走了江西省公共资源交易中心的招标流程，最后项目的设计施工EPC由江西省五建和广州宝贤设计南昌分院竞得。

省五建可以说是新力旗下的，看名字好像跟新力没什么关系，但是通过股权穿透，可以知道这家公司法人张良红，再看江西新力法人是张良剑，有点巧合吧？他们都新力董事长张园林的亲戚！

宝贤南昌院在南昌甚至江西都有一定的知名度，他们老板靠着跟市住建系统领导是同班同学的关系，接项目接到手软，早就财富自由了。

扯远了。

当我以为新力联合省水投高溢价拿下瑶湖是很疯狂的事情的时候，两个月后，瑶湖有地块再次上线土拍。

2019年3月13日，高新区瑶湖DA FJ2019005号地块上线土拍，碧桂园、正荣、中梁、旭辉、弘阳等17家房企开始角逐。

经过2小时6分15秒的169轮竞拍，最终被弘阳11.858亿拍下，楼面价5789元/㎡，刷新了新力和省水投的瑶湖地王记录。

去掉最后无人出价的4分钟，这2时2分15秒经历169轮竞价，几乎每45秒就有一次出价，可以说是更加癫狂了。

不断推高的地价，也让新力更加有信心，这个项目可以卖出好价钱。

因为有省属国企的加持，大家也觉得更有一层保障，所以新力在取得预售后，对外的销售价高达11000-12000元每平。

开发商是疯狂的，购房者也并不理性，同属瑶湖片区，旭辉高新江来的售价，只在7000-8000元每平，配套比锦瑶府还好，靠未来的地铁口更近。

当新力爆雷后，锦瑶府项目就陷入了停滞，其实不少房子已经做的差不多了，有些只要通水通电就可以住进来了。

但一切就这样戛然而止，大家希冀的国企兜底，并没有出现。后面江西东投地产和某国企在南昌经开区合作的项目，也是在东投资金链出问题的时候，某国企选择了退出。

其实也不难理解，国企只是参股，并不是控股，所以不会进行无限兜底，毕竟国有资产还有保值增值的要求。

由于新力的爆雷，很多合作项目都陷入停工状态，有些会有人接盘，比如平安宝龙新力合作的九龙湖新力理想城，但有更多项目是没人接盘的，特别是楼市逐步下行的时候。

锦瑶府就是其中没人接手的一个。这个项目的债权人，我觉得最大的两个是——某银行和施工方省五建。

按照现在的拍卖价，才2.66亿，总共有571套房子和1058个车位，加入车位算0元赠送，那么房子的均价也才5000元每平不到，可以说已经低于拍地价了。

再说房子基本都成行了，建安成本也两三千呢，已经生生是硬亏了。

开发商亏了钱，已经买了房的老百姓，也是血亏了，想想那会儿11000-12000元每平上的车，现在房价不及土拍楼面价，绝对腰斩血亏。

而且，那个区位，基本没什么配套，连大点的商超都没有，生活交通极为不便，远离所有中心城区，作为那里的房主，真的是欲哭无泪。

如此不计成本拍卖，我觉得更多的是背后债权人催的急，否则按照评估机构给的估价，北区这些已建和南区未建的，总价值有8亿多。

不管价值几多吧，现在楼市持续负增长，怎么尽快拍卖掉呢？

江西本土的房地产开发商，有一个算一个，基本都不太行了，手里没几个现钱了，要拿出2-3亿买下半拉子工程，自己还有投钱进去继续开发，再去销售，这个事情的可能性，真的是我都不好意思说。

那外地的开发商呢？比如中海保利华润建发联发这样的央国企，他们会接吗？那必然是不会的，自己拿净地去开发不香吗？捡别人的烂摊子，赚了没啥，亏了这口锅谁来背？

所以，这个项目最好的接盘方，应该是当地ZF，委托当地国企地产去接盘，然后继续开发，做人才房或者公租房。那边是很偏僻，但有一个好处，就是离洪都航空工业比较近，可以拿来做洪都航空工业的集资房。

等到瑶湖低空产业经济圈起来，没准儿这个地方就是黄金宝地了。

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