买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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​房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

如果你每周都像老王一样到现场跑盘，就会对这一句话有着深刻的认识​。

​在刚刚过去的周末中，有三个变化引起了老王的思考。

其中，最值得一说的，​依然是价格。

在众多楼盘疯狂降价的时候，又有很多人走到了资产的深坑旁。

​我得试着拉你一把​。​

公寓爆火的金融逻辑

如果不跑市场，研究数据，99%的人都想不到：

现在的青岛，公寓卖得最火​。

在上个周，老王的两位读者也都买了孩子学校旁的公寓，但是稍晚一点出售的读者​到现在都没有签署协议。

哥，我们这个月销售远超计划量，所以现在要排队（签约）​。

为什么会是这样​？

首先，我们必须要正视公寓产品的性价比​。比方说浮山后的公寓产品，现在所剩房源的价格确实不低，​但是如果我们站在另外一个角度去看：

七八十万夹岭沟小区买个24年房龄的步梯房，一家四口自己住很憋屈，上学通勤20分钟，不住了每个月租1000元也不好找租客​；

还是七八十万买一个优质物业的loft，离着孩子学校近，未来不住了，每个月租金保底2500元​，而且很好租。

崂山万象汇在售公寓实拍图

在众多理财产品收益率超过4%​的年份里，你可以都不选，一直租房住。

但是当平安信托“暴雷”、招商银行叫停大额存单，越来越多专家为负利率吹风的年份里，以前期房都要卖八九十万，现在六七十万就能买现房，卖得好是不是也​是正常的？

第二，好公寓的供需比开始逐渐失衡。

青岛核心城区的地铁现房，价格是周边住宅（新房）的二分之一或者三分之一，相对优质的物业，目前符合这三个条件的公寓，​一只手数得过来。

核心城区的公寓，都是​楼市黄金时代的产物。土地很抢手，地方上为了完成商业指标，硬让开发商背​上这样的包袱。但是随着市场​下行，开发商拿地越来越谨慎，地方上在土地出让时已经没了这种捆绑，现在多是纯住宅用地出让。

所以，核心区域的公寓，卖一套少一套，一定程度上比刚需板块的​改善住宅还要稀缺。

去年市场那么差，全市公寓产品都基本上走出供需比1:1的炸裂表现。今年还是这些存货，只是房源更少了，所以一些南向的高价房源也能实现稳定去化。

第三，公寓痛点正在消失。以前公寓都是商水商电，现在​绝大多数都能办民电，相当比例可以办民水，这一块居住成本大大降低。

公寓落户问题也解决了。

​所以，资产配置，没有万年不变的经验，只有符合时代潮流的高效调整。​

书包房领跑“黄金周”

现在，价格体系最复杂的无疑是​老四方板块。

“利润之王”的房子看似配套最完善，在欢乐滨海城特价单元卖完之后，可以说​是板块内最低的价格，卖得挺好，但是对于这个盘的态度，老王是一贯的；

海信·悦澜山的价格最为坚挺，但是每个月也都超额完成指标，而且是越卖越火，四月底五月初实景示范区一开，它可能是实实在在的“涨价”代表​；

中车·智汇港最尴尬，一期现房的品质渐渐藏不住了，二期毛坯期房这个所谓的“降价”就是个笑话，好在家大业大，挺下去再卖现房就是。

唯一，让老王感到意外的是，这个板块里卖相最“差”的书包房，在这个周末卖得是真好。

周日不到下午五点就卖了7套，准备的金蛋都砸光了……

要知道，这个盘虽然也拿出了顶底房源来做特价，但是今年年底交付的一期房源​价格体系没有大动，特别是所剩不多的小高，可以说是板块内价格最高的存在。

卖得好，三个逻辑：

1、年轻的家长依然重视教育，只不过现在需求是教育​+品质改善；

2、在教育问题上，家长们厌恶风险，学校确定，学校师资确定，比挂什么牌子更重要​；

3、央企准现房，实景示范区，大家还是在意这个安全度；

在这个周末，让老王感触最深的是​：

众多就职于金融机构的理工男，开始​入市了。​

​虽然，每次发这样的文章，都有很多​躺在出租房里的人在怒吼：我找不到工作，我有朋友失业了，年轻人负担不了房贷，但是你算细账就会发现，对于很多优秀青年来说，现在买房负担真不比十五年前的老王​重。

我给大家举个例子，一对工作稳定的年轻人，俩人公积金加起来6500元/月，实地看房后，放弃了原来200W+上车高层的打算，直接入手119㎡宽厅元宝户的精装小高产品，地铁7站地可以到达位于市南、崂山的工作地点，价格三百多万。

在公积金新政的加持之下，最新利率商贷100W，一个月还款​4500元。对于一个月基本收入1.6W的家庭来说，这个负担重吗​？

一旦通胀开启，​再加上年轻人正常的评级升职加薪，这点房贷五年后就更不算什么了。

你身边的游戏伙伴饭搭子收入如何，买没买房你可以不关注，但是你要是有金融行业的朋友，那你一定要关注他们的操作，因为在财产配置方面，​高手的选择才是你应该跟随的。

最不能贪便宜的窗口期

四月中下旬，很多钝感族会面临这么一个问题：

原本看好的房子收折扣了，但是有的楼盘又降价了……

本周末，这样的分化就在浮山后、世园会、​城阳等地上演了。​而且，这些降价的盘，卖得也都很火。

楼市的水，因为不同开发商的上下波动，而渐渐变混了……

​我再说一遍：如果这是个口碑好的开发商，如果这是个好盘，如果它的物业受到市场的认可，如果它交付的产品能让业主拍出九宫格美图，而不是做对比视频疯狂吐槽，他没必要在市场上行的情况下，全线疯狂降价！

个别大开发商，包括前几年风光无限的央企，因为吸纳了一些高周转房企的职业经理人，把城市公司弄得乌烟瘴气。劣币驱逐良币，谄媚小人上位，权利的掌控者对内对外都是巧取豪夺，什么钱都要贪，什么钱都敢捞，在外地很好的产品，也被这帮子蛀虫糟蹋了，这样的产品，你低价买了是捡便宜吗？

个别小民企，咬着牙在豪宅区做了个示范区，收割了几个陡然而富的小白，但是消息灵通的高端圈层都是敬而远之。因为口碑崩塌、内忧外患销售惨淡，这样的楼盘降价，你买了是不是入坑?

一些平台公司，投入成本很高，但因为外行管理和人情交易，花了大价钱造出了垃圾房，预期很高首开定价很高，被市场打脸后，玩起降价的文字游戏，这样的房子你入手，是不是成了抄底行情中的冤大头？

在当下青岛，有地段逻辑、开发商口碑好、产品力强、品质物业的在售楼盘只有那么十几个，现在没有一个降价，都是冲完月底收一波折扣，​这时候为自己曾经的犹豫和纠结买单确实很难，但依然是最明智的选择。

​所以，听老王一句劝：在这样的市场下，千万别碰那些​全线降价的楼盘！因为现在的二手房市场和那些​敲髓吸骨的中介，不会给你从容纠错的机会！

切记！切记！