去年10月，深圳实施929新政，非核心区对外地人开放购房限制，这一政策变动，如同一颗投入平静湖面的石子，在深圳楼市激起层层涟漪。

就在那时，深圳龙华卓越珺奕府售楼处迎来了一位特殊客人。

一位长相酷似弥勒佛的中年男人——著名的CF大神欧成效，带着一群连行李都没来得及安置的外地人，浩浩荡荡走进营销中心。

他们怀揣着在深圳楼市大涨前抄底，实现财富自由的梦想，这股搞钱的热情，让以“搞钱之都”闻名的深圳人都不禁侧目。

当晚，卓越珺奕府售楼处灯火辉煌，热闹非凡，每个销售都忙得脚不沾地。

售楼小姐姐们都不敢相信，竟然有人像买白菜一样买房。

据悉，当晚卓越珺奕府售出50多套房。

在此之前，该楼盘去化艰难，蓄客良久，最终一期也仅售出4成，约300套房。

营销总或许怎么也想不通，自己辛苦一个月，比不上人家一晚的销售成果，不得不感叹饭圈力量的强大。

那段时间，深圳涌入二十多个外地买房团，纷纷试图抄底楼市。

本地购房客和外地购房客观念截然不同，深圳购房客瞧不上的楼盘，外地人却蜂拥抢购，双方互道“傻子”后擦肩而过。

欧成效还在社交平台发布长视频为在龙华买房的外地购房者打气，称龙华未来房价将大涨，观澜卖12万/平不是问题。

如今，一年过去了，欧成效曾助力的龙华卓越珺奕府即将推出二期产品。令人惊讶的是，二期吹风价420万起，相比去年一期的369万起，上涨了50多万，涨价幅度达13.8%。

然而，位置更优的北站中洲迎玺，起步价才410万。卓越珺奕府此番涨价，底气从何而来？

究其原因，周边竞品稀缺是关键因素。

即便存在少量竞品，也因各种缘由进度拖沓，有的甚至成了现房。

卓越珺奕府二期此时入市，恰好填补了龙华刚需市场的空白，所以才有涨价的“底气”。

其实，从土地市场便能洞察一二，近年来深圳土地市场较为冷清。2020-2022年，深圳分别拍地16块、29块、28块，但自2023年起，供地节奏放缓，2023年上半年拍地14块，截至目前，今年仅拍了10块地。

显然，深圳正有意控制、缩小供应端口以实现去库存目标。

而且，从拍地到建成存在一段真空建设期，当前人们可能感受不深，但往后这种感受会愈发强烈，新房供应将愈发稀缺。

这也解释了为何3月份楼市数据虽不理想，但客户成交速度却在加快，因为可选择的房子少了，许多人无奈之下只能退而求其次，开发商也因此有了涨价的想法。在宝中一个新盘品茗会上，甚至有开发商扬言该盘要卖10万+。

但深圳未来房子供应真会持续缩减吗？

实则不然。供应如同爱情，不会消失，只会转移，转移到了保障房领域。根据深圳发布的数据，2025年深圳十大民生实事之一是“提高安居宜居水平”，其中提到2025年将优化保障性住房供给结构，建设筹集保障性住房4万套(间)，供应分配5万套(间)。

2024年深圳共成交4.3万套新房，二手房成交6.68万套，总计约11万套。

按此比例，保障房供应或将对商品房市场形成一定冲击。值得注意的是，去年深圳安居房销售遇冷，未来不排除部分房源转为商品房出售，这将增加市场供应。

所以，从整体供应来看，未来商品房数量看似减少，但选择面和实际供应量或许并未减少，只是玩法和针对人群发生了变化。

开发商们在定价时，还是应谨慎行事，毕竟市场风云变幻，谁也无法预测明天的楼市走向，就像《大明王朝1566》中吕芳睡前总要喝光碗中茶，因为他不知明天能否再喝到一样，开发商也应珍惜当下市场，理性决策。