当下，国内房产市场竞争激烈，房价居高不下，不少投资者的目光开始投向海外。

日本房产以其诱人的价格优势，吸引了众多关注。

听说在日本部分地区买房，价格可能仅为北上广的十分之一，这让无数人心动，开始认真琢磨这个看似“天上掉馅饼”的投资机遇。

日本总务省数据显示，截至2023年10月，日本国内住宅空置率达13.8%，空置房约900万户，均创历史新高。

尤其是在关西、名古屋等大都市圈外，群山环绕的乡镇区域，长期无人打理的闲置房屋数量显著增多。

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尼鹿，青岛的全职摄影师，2019年与日本小樽结缘。

彼时新冠疫情尚未大规模爆发，出行较为自由。

小樽，这座位于北海道西海岸的港口小镇，如《情书》等日剧中描绘得那般唯美安静。尼鹿因工作频繁往返于青岛和小樽，小镇的独特魅力深深吸引了她，浪漫的种子在她心中种下。

当时日本房产市场未被大量外国炒房客涌入，日元汇率稳定。

北海道部分区域产业单一，经济发展动力不足，房屋闲置率上升促使房价下行，为尼鹿这样憧憬日本生活的人提供了看似绝佳的购房契机。

2023年，尼鹿决定将在小樽买房的想法付诸实践。

她先通过当地朋友打听房价，接着在日本房产租赁买卖应用软件上搜索房源。一套套内面积170平方米，带独立院子、仓库和地窖的“一户建”木质小别墅吸引了她。

房子外观和布局与她在青岛的家有相似之处，从实拍图看，阳光洒进屋内营造出温馨氛围，与她喜爱的日剧场景契合，也是她擅长的摄影风格画面。

实地看房时，尼鹿发现这套始建于上世纪60年代的老房子，经之前业主翻新保养，家具家电基本能正常使用。

房子布局合理，四个卧室有序分布，餐厅红木餐桌旁的白色复古分叉吊灯散发柔和光芒，让人有亲切归属感。

从房子坐公交到小樽JR车站仅10分钟，离家两三分钟有生活商店，车程5分钟左右有大型商场超市，生活便利。

尼鹿很快决定购买，从看房到签购房申请书只用了5分钟。5天后，中介准备好书面材料，尼鹿在购房协议上签字。

2024年12月，按当时汇率，她花约三万两千元人民币买下这处“一户建”，算上手续费和维修费用，总共花费六万多人民币。

此后，“三万多北海道买独栋”的新闻在中文互联网传播，引发广泛关注，让更多人关注日本房产市场。

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不过，在日本买房远没有尼鹿的经历这般简单。从法律层面看，外国购房者面临诸多复杂限制。

产权登记方面，日本房产交易法律法规严格细致，外国购房者易因信息不对称产生法律纠纷，遭受经济损失。

比如房产产权界定、土地所有权规定等与国内差异大，不了解清楚易陷入法律困境。

2024年，日本政府要求投资买房的外国人登记在日紧急联络人，给国内持币观望的购房者增设了隐形门槛，使购房过程更复杂。

日常维护上，日本《都市再开发法》规定，每隔十余年老旧建筑须强制翻新。

乡间老宅本就少有人问津，强制翻新更增加了屋主成本。尼鹿入住后，室内水管冻裂，更换水管花费2500元人民币，虽在当地她能接受，但相比国内是不小开支。

每年她还需支付约500元税费、150元热水器与供暖检查费用，为防火灾及洪水等意外，买了一千元左右保险。尼鹿买的北欧风格木质房屋，因结构特点需定期维护修缮，而日本人工费用高，对海外外籍房主是沉重经济负担，稍不留意就可能超预算。

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一些人想低价买入日本老宅进军民宿业，却被现实泼了冷水。

日本国土交通省和厚生劳动省规定，民宿年度营业天数上限为180天，极大限制了民宿经营时间，让依靠民宿经营盈利补贴购房成本的想法难以实现。

房屋中介提醒，在日本大部分住宅房产靠炒卖迅速牟利几乎不可能.

一方面，日本房产交易从购房资格到交易流程都有限制；另一方面，提前卖房需缴纳高昂税费，房产流动性和投资回报率都受极大影响。

外国人士持有空置老宅后，因交通、签证等因素，不少老宅仍荒废，无法及时保养维护。

像日本名山妙高山的赤仓温泉，曾是旅游胜地，受疫情影响，温泉旅馆经营困难被抛售，外国投资者接手后，不少建筑长期空置，甚至引发火灾，给当地旅游产业造成严重损失。

在北海道，也有“候鸟业主”因长期在国外，自家院子积雪压塌邻居围墙引发纠纷。这些都表明，在日本购买房产，尤其是空置老宅，后续管理和维护问题不容忽视。

言叔提醒大家，海外置业不是小事，不能仅因价格便宜就盲目跟风。

做决策前，务必充分了解风险，综合考虑法律、维护成本、经营限制等因素。

毕竟，不是每个人都能像尼鹿一样幸运，在日本找到童话般的家，更多时候，要在梦想与现实间理性抉择。