在经济下行的大环境下，当我们都在诉说、倾听“收入减少，消费降级，预期拉低”时，济南核心区的豪宅却卖的风生水起，口罩三年，500万+的豪宅成交量和成交价不降反升，甚至高于2018年。这三年对于豪宅的需求量帮助去化了CBD的库存，当嬷嬷不解济南哪来这么多有钱人时，高新舜华路、贤文板块房价一跃来到了3万+，成为新的“富人区”。

受制于核心区土地供应吃紧的原因，2020年之后，济南高端改善市场长时间处于“房荒”的状态，所以高新区舜华路仁恒、龙湖以及贤文板块保利臻誉等项目入市时，市场以一种近乎抢房的状态，实现快速去化，这也有了2022年济南最后一次土拍时，多家大房企疯抢科技城板块三宗住宅用地的情况：

66轮的竞价，突破最高限价，绿建三星建筑，单体建到总层高60%才能取得预售证等苛刻条件的完美解决，才让这块寸土寸金的科技城板块尘埃落定。

保利此次摘得的三宗地块中，两块位于化纤厂路以西的地块计容楼面价都接近万元，再加上绿建三星以及取证时间的拉长导致财务成本的增加，地块实际的楼面价单方还得再增加几千元，其楼面价与目前在售的保利臻誉项目相差无几，这两块地入市价格可以参考现在的保利臻誉的售价。

在济南改善板块的轮动中，科技城板块被推到了台前，尤其是科技城板块中隶属于历下辖区板块的发展趋势备受楼市关注。

科技城板块很大，但隶属于历下区的辖区却很小

科技城板块历下辖区受制于长期无土地供应的原因，所以目前在整个辖区进驻的品牌房企寥寥无几，其中保利和中信&历下控股联合体是2022年才拿到地块，目前唯一在售的品牌房企项目仅有海尔产城创。土地资源稀缺性以及改善置业需求的大量涌入，科技城板块历下辖区或许将承接CBD、高新舜华路、贤文板块，成为济南又一个房价3万+的富人区。

目前中信的CBD项目和保利的贤文板块项目售价都在3万+，再加上万元以上的楼面价，所以中信和保利项目入市的价格大概率在3万+，这将拉动整个科技城板块历下辖区的房价，其中最大受益者无疑是目前唯一在售的海尔产城创项目。

海尔地产的天玺和铂悦澜庭项目在保利和中信&历下控股地块沿化纤厂路向北一公里左右，位于花园路两侧，目前这两个项目的售价距离三万+的价格有很大上涨空间。

天玺组团目前精装的价格在两万四五，而铂悦澜庭组团的售价只有一万七八，铂悦澜庭组团与保利和中信&历下控股科技城地块都隶属于历下区，而且距离目前在建的地铁7号线华能路地铁站更近。向东500米就是3号线的花园东路地铁站，西侧紧邻大名鼎鼎的齐鲁学校，其周边人文配套和交通配套看起来都要更胜一筹。

该项目是一个集商业、高端住宅区、幼儿园、中小学和绿地公园于一体的城市综合体项目。花园路以南为B2地块，分为南北组团，南组团指的就是文中提到的“天玺”。

实景拍摄

大区园林景观施工中｜实景拍摄

天玺组团在规划和产品定位上能看到CBD高端住宅的影子，项目同样采用小组团的规划方式，仅规划5栋住宅，且全部为16层低密小高层产品，户型设计上则全部是158/186/240m²等大户型高端产品。

实景航拍图

158/186/240m²三个户型从分布上可以看到，三室两厅两卫的158m²位于6#/8#/10#以及9#的东单元，该户型套数占比较高；四室两厅两卫186m²仅有9#一个单元，整盘仅有30套左右，而四室两厅三卫超豪华的240m²户型则位于7#的楼王位置，可以将整个小区的园林景观尽收眼底。

组团分布图

158㎡三室两厅两卫户型图

186㎡四室两厅两卫户型图

通过航拍可以看到，天玺组团目前已经是准现房的状态，整体外立面装饰都已经做好了，外立面设计偏于英伦风格，在新中式和现代风格遍地的济南，天玺组团有点与众不同的感觉。

楼内的地上、地下则是双精装大堂，整体装修标准和视觉冲击力也匹配其高端改善小区的定位。

天玺首层精装大堂实景拍摄

天玺地下精装大堂效果图

天玺组团户内为精装修交付，户内家用电器都是海尔的高端品牌，如卡萨帝等国际一线品牌，就连电梯都是三菱这样的国际一线大牌子，240㎡户型样板间装修的高级感足以和济南任何一个项目对标。

精装样板间实景拍摄

花园路以北，齐鲁学校以东为B1地块——铂悦澜庭组团。该组团在定位上与天玺组团差异明显，铂悦澜庭规划一栋洋房、一栋小高层以及四栋高层产品，显然，洋房和小高层业态是针对改善客户打造的，户型为128/140/150m²，而高层面积段88/108/122/128m²，多功能户型的选择让更多人有机会住在历下区。

铂悦澜庭效果图

铂悦澜庭组团虽然规划为高层产品，但从公示的信息来看，小区内部的采光、园林景观并未受到影响，小区建筑密度并不大，反而将充足的场地留给了园林景观的打造，同时，最大处的楼间距有69米之多，采光、视野甚至好于那些洋房小区。

铂悦澜庭平面图

铂悦澜庭组团的150㎡户型位于5#洋房，整盘仅40套房源，目前已售罄，3#小高层产品为128m²和139m²户型，其他88/108/122/128㎡户型则落位于高层上，其中4#为楼王位置。2#和6#之间的楼间距则在69米以上。

铂悦澜庭户型落位

嬷嬷从售楼处了解到铂悦澜庭组团售价在一万七八左右，这个价格，之于科技城板块历下辖区以及周边的教育资源、地铁资源等等，性价比可以吊打济南99%的在售项目了。

铂悦澜庭施工现场实景图

随着新拍土地的入市，科技城板块整体房价将迎来上涨的红利，而目前铂悦澜庭的价格仅仅一万七八，其存在相当大的涨价空间，这样的红利，开发商知道，购房者也需要知道。

今年随着房地产大环境的向好，楼市回暖已是大概率，济南东部楼市已经开始预热了，房地产已经在慢慢刺穿上一轮寒冷的周期，迎来上行期，改善市场也将更加活跃，历下区的热土在过去下行期都能坚挺涨价，可想，在济南GDP突破1.2万亿大关后历下区的房价天花板到底是多少？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

当然，对于购房者而言，那些即将兑现的涨价空间比任何专家的分析更直接，也更有意义。

#我是嬷嬷，一个能闲聊，但从不闲扯的搬砖工#

——本文完——