“以旧换新”购房政策，是指全国各地推出的购房政策，即购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房，部分城市同时还提供换房补贴。在国家明确要求对于住房以旧换新给予政策支持的大背景下，此举一方面可打消购房者“未卖不敢买”的换房顾虑，另一方面也打通了卖房买房全流程。

住房以旧换新的重要性主要体现在以下几个方面：

1、国家政策的支持可以提升市场活跃度

国家对于住房政策给予政策支持，旨在打消购房者对换房的顾虑，确保卖房和买房的全流程顺利进行。

这一政策有助于畅通一二手房链条，提高楼市活跃度，特别是在限购城市，能够帮助人们腾出购房资格（房票），加快新房销售的去化。

2、促使政府兜底机制与换房确定性增加

与普通二手房相比，住房以旧换新对旧房的出售提供了“兜底机制”，这大大增加了换房的确定性，对加快房企去库存和释放改善性住房消费需求有积极推动作用。

3、满足改善性住房需求

住房以旧换新能够更好地满足购房者的改善性住房需求，如以小换大、以旧换新，这对于打通一二手房地产市场的流通、深度激活楼市有很大的促进作用。

4、促进经济与消费

住房以旧换新政策的实施不仅促进了房地产市场的活跃能，还间接刺激了相关产业的发展，如装修、家具、家电等，对经济增长和消费提升有积极影响。

在目前我国房地产处于极度低迷的状态下，通过以旧换新住房政策的支持，可以增加换房的确定性、满改善性住房需求以及促进相关产业发展，对提升房地产市场活跃度、促进经济发展具有重要意义。

各地推出的购房“以旧换新”主要有两种情况：一是购房者缴纳定金锁定新房后，中介挂牌旧房并在一定期限出售，卖出则合同生效，反之则退还定金；二是购房者通过补差价购得新房，房企或其他第三方出手收购旧房。

自去年推出商品住房“以旧换新”政策以来，我国实施以旧换新相关政策的城市已超过40个。目前，各城市推出的住房“以旧换新”政策力度不一，操作细则也各不相同。

4月23日，深圳官宣在全市推行住房“以旧换新”，成为一线城市中第一个实行这项房产新政的城市。

从各地支持“以旧换新”的方式来看，以旧换新主要包括三种模式：一是开发商或国资平台收购旧房，如郑州；二是房企联合经纪机构对旧房优先推售；三是给予一定的购房补贴。

房企回购模式，是由房企或第三方机构接手购房者的旧房，一般是先旧房评估，将旧房过户给房企，房企再将该房抵押给银行获得贷款，贷款作为旧房房款划给购房者用作新房房款抵扣金。

中介帮卖模式，则是先由购房者在参与活动的楼盘中选定新房房源，与开发企业、经纪企业、租赁企业等签署买、卖(租)一体的多方协议。

经纪企业对购房者的旧房“优先卖、优先租”，缩短成交周期。待旧房售出或租出，购房者履约完成新房购买手续；若旧房在约定时间内未售出及未出租的，则开发企业履约退还商品住房认购金，购房者无需承担违约责任。

无论是“帮卖模式”还是“收购模式”的“以旧换新、以小换大“，都存在着“置换”关系。目前，开发商参与‘以旧换新’的协议，锁定意向房源的周期往往在2个月左右。

因此，卖家要获得‘买新’的优惠价格，就得在‘买新’时能降低挂牌价，即降低挂牌价的损失在买新房上获得补偿。快速卖掉旧房并买新房，有利于新房销售，也是激励开发商参与并给予新房折扣优惠的关键。

然而，在当下楼市如此低迷的状态下，二手房很难在2个月内卖出。由此可见，“以旧换新”最大痛点是卖掉旧房。与“换新”相比，购房者更关心的问题是如何“卖旧”。

“以旧换新”的前提是能顺利卖掉旧房，虽然政策表示会帮购房者优先出售，但现在二手房不好卖，因此，感觉此项政策的效果可能有限。

在房企回购模式中，为了鼓励房企及机构回购，各地政府均出台了配套激励措施，比如按比例给予房企一定的财政补贴，或在税收等方面予以优惠。而在中介帮卖模式中，相关政策多集中于参与活动的经纪企业对购房者旧房予以流量等倾斜，尽管如此，在楼市整体尚未回暖之际，不少人对“优先卖”的力度和效果表示谨慎乐观。

归纳起来，目前“以旧换新”政策在实施过程中，仍存在二手房市场整体信心不足、交易环节多周期长、涉及税费种类较多数额较大等堵点。

针对这些问题，可以采取的应对措施有：

1、利用大数据，实施精准匹配供需

在多地二手房市场整体预期转弱的情况下，应尝试建立精准匹配数据库，促进有效供给匹配有效需求。相关部门还需规范置换流程和标准，为换房者提供高质量全周期服务。

2、简化购房程序

二手房交易环节多、周期长，虽然部分城市已经加强部门协同，在一定程度上打通了数据壁垒，但　“以旧换新”对交易周期要求更高，仍需进一步简化程序。此外，针对房产证办证难等问题，应在更多地区推行“交房即交证”，切实优化购房流程。

3、降低交易成本

房屋交易涉及税费种类较多、数额较大，虽然近年来多地已降低交易税费，但结合当前市场情况，房屋交易税费仍有压降空间。尤其是单价较高的房子，减少中间环节支出，降低买卖双方的交易成本，有利于提升市场成交量。

笔者认为，推出以旧换新政策的目的，是为了刺激消费，解决内需不足的问题，但单纯的以旧换新是没法刺激需求的。因为成本没有发生变化，这个时候就需要补贴，尤其是行政上的大力补贴，以降低人们以旧换新的成本。

目前我国的城镇居民中，大多数人已经有了自己的房子，也习惯了住房周边的生活环境，问题关键在于，以旧换新本质上并没有价格优势，中介做的也仅仅只是帮忙卖掉原有的楼房，而不是给予价格优惠。

所以三种模式中，补贴模式可能更容易受到购房者的青睐。如果没有补贴，人们很难会产生卖房的积极性，在此情况下，住房以旧换新很难对楼市起到刺激作用。要想让这项政策真正发挥作用，还是需要地方政府拿出实实在在的补贴。

然而，在目前土地财政已经失灵的情况下，地方政府财政状况吃紧，哪里还能拿得出大额补贴？

从楼市发展趋势看，随着房价的不断下跌，居民对房价的悲观预期进一步巩固，房地产市场的交易只会愈发低迷下去。因此，解决问题的根本是要让人们有购房需求，以旧换新这一模式虽然理论上可行，但在实行过程中还需要解决贷款、补贴等许多问题，而且补贴多少、家庭才会跟进以旧换新？这些都还有待观察。

总之，想仅凭“以旧换新”这一种方式去化解整个房地产危机是不现实的。它毕竟只是作为过渡工具而使用的权宜之计，归根结底还是治标不治本的一种方式。真正要解决问题，还是要提高民众的收入和社会保障水平。

事实上，中国房地产的问题并没有那么复杂，从我国的房价收入比和房屋租售比来看，二者距离合理水平还有很大差距，在此情况下，要从根本上解决房地产问题，实际上就是一道选择题，要么降房价、要么提高居民收入。二者之间哪一个更容易，或将成为政府的选项。

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