现在，南京的“高房价密码”已经变了！

拼的不是四代宅，也不是低密度，最核心的，其实就是得房率。

最近，桥北的大华锦绣阅江山曝出一套高价成交：

建面约95㎡的房子，394万成交，折合单价约4.1万/㎡，比同小区一众2万/㎡的高层房源，高出了超2万/㎡，简直甩了好几条街！

这套房咋这么贵？

很多人可能料到了，肯定是洋房，但更内核的因素就一个：得房率高到离谱。

据中介透露，这套房看似只有95.08㎡，但实得面积能有215.94㎡，得房率约227%。如果用实得面积去计算，实得单价其实是1.8万/㎡，在桥北也属正常水平了。

另外，小区内部维护得不错，绿化茂密，体验感挺好，也是加分项。

低密度房子在近几年表现突出，很多人也发现，房价冷静下来后，一些老破小房价稳定性挺高，而一些买一层送一层的挑高房子房价波动也不算太大。

比如金基尚书里，差不多同一时间段， 平层的成交价大概7.3万/㎡，而挑高的房源成交价能8.6万、9.2万/㎡，其中，9.2万/㎡的这套也是历史最高成交单价。

挑空跟平层最关键的区别，其实就是到手面积不一样。

还有像河西南的“星八客”里，佳兆业城市广场偷面积挺狠，很多人其实就冲着这点去看佳兆业，这也使得佳兆业的价格一直都略高于其他，并且在近1年里，佳兆业的房价稳定性比较高。

当然，影响价格的因素很多很多，我们没办法一概而论地去说得房率多少就能高出多少钱成交，绿化、物业、房龄等等一样都是影响因素，但这些因素里面，得房率也就是实际到手面积，一定是很关键的。

现在，买房的底层逻辑已经变了，一切求真求实。不玩虚的不听画大饼，就看实际是啥样就啥样。比起所有，最终到手的面积是多是少，一定是刚需改善一样关注的重点。

现在四代宅涌出，实际套内使用面积已几近100%，各家卖的都不错。除了产品真给力，关键实得面积高了不少。

金陵序：高层5.6-6.5万/㎡，洋房7.1-7.5万/㎡，套内面积几近100%；

央璟颂：133㎡首开惊喜价300万-340万；154㎡首开惊喜价380万-430万，使用率近100%；

金茂晓棠：总价200万起，整体的空间使用面积能达到约96-100%；

江南玖序：销许均价70942-81777元/㎡，使用率近100%……

通过四代宅的方式，使得房率飙升，这一现象跟汽车行业的“降价增配”异曲同工。也是各行各业里惯用的促销方法：加量不加价。

说白了，好比去餐馆点菜，一样的价格，A餐馆盘子大，菜少；B餐馆盘子差不多，但菜都盛满了。哪家性价比高，一目了然。下馆子大家吃的是菜，盘子大不大的重要吗，重要的是菜的份量。住的房子，建筑面积多少不重要，重要的是实得面积到底多少，得房率到底多少。

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